邯鄲市企業(yè)拆遷，無(wú)法搬遷的廠房必須按照重置成本價(jià)補(bǔ)償嗎？

導(dǎo)讀：在防洪行洪綜合治理工程等線性水利項(xiàng)目中，企業(yè)拆遷中最令人焦慮的問(wèn)題莫過(guò)于：那些與土地緊密相連、無(wú)法搬遷的廠房，是否只能被動(dòng)接受“重置成本價(jià)”的貨幣補(bǔ)償，而無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換等其他補(bǔ)償方式？這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)在不少企業(yè)主心中根深蒂固——認(rèn)為廠房一旦落地，便只能任人估價(jià)，沒(méi)有其他選擇。

從法律層面看，這一認(rèn)知并不準(zhǔn)確。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換工業(yè)用房乃至土地置換。最高法的指導(dǎo)案例同樣指出，企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換肯定是要繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，提供與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)意愿不符的住宅作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，侵犯了企業(yè)的繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)質(zhì)上限制了企業(yè)對(duì)于補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。

在征收實(shí)踐中，對(duì)于企業(yè)的意向保護(hù)正逐步增強(qiáng)，征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮被征收企業(yè)的意愿和被征收房屋的特定用途，企業(yè)完全有權(quán)主張廠房產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地置換等多元補(bǔ)償方式，而非僅能被動(dòng)接受貨幣補(bǔ)償。

1、廠房征收補(bǔ)償方式的法定選擇權(quán)：貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換并行

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條賦予了被征收人充分的選擇權(quán)：被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在溫州市等地的配套實(shí)施細(xì)則中，工業(yè)用房征收補(bǔ)償?shù)姆绞礁鼮樨S富，明確被征收人可選擇貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括土地置換、工業(yè)用房調(diào)換及功能置換等方式。與此同時(shí)，企業(yè)還可以獲得生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施重置、搬遷、拆裝的補(bǔ)償，以及存貨、原材料等搬遷的補(bǔ)償、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)取＿@一制度設(shè)計(jì)的核心在于尊重被征收企業(yè)的經(jīng)營(yíng)意愿和財(cái)產(chǎn)權(quán)，使企業(yè)能夠在征收后依然保持生產(chǎn)的延續(xù)性。

最高法官刊案例突出強(qiáng)調(diào)，在征收過(guò)程中應(yīng)當(dāng)去保護(hù)這種企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，要求在征收補(bǔ)償工作中適當(dāng)考慮被征收企業(yè)的意愿和被征收房屋的特定用途，在不突破法律規(guī)定征收補(bǔ)償政策的框架，也不違背國(guó)家利益、公共利益的前提下，制定與之匹配的征收補(bǔ)償方案。部分工業(yè)企業(yè)對(duì)廠房的依賴不僅來(lái)源于建筑物本身，更源于其所在地理區(qū)位、穩(wěn)定的配套供應(yīng)鏈及多年經(jīng)營(yíng)積累的客戶基礎(chǔ)。強(qiáng)制要求貨幣補(bǔ)償，事實(shí)上關(guān)閉了企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)通道，這與立法保護(hù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)權(quán)的初衷存在偏差。

2、重置成本價(jià)并非唯一補(bǔ)償方式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換與土地置換的現(xiàn)實(shí)適用

在各類工業(yè)企業(yè)征收實(shí)踐中，重置成本價(jià)雖然是評(píng)估廠房?jī)r(jià)值的基礎(chǔ)方法之一，但絕非唯一的補(bǔ)償方式。重置成本法只是對(duì)地上建筑物進(jìn)行的靜態(tài)價(jià)值核算，其測(cè)算時(shí)點(diǎn)為征收評(píng)估基準(zhǔn)日，反映的是該時(shí)間點(diǎn)建筑物的重建成本及折舊狀態(tài)，并不能涵蓋企業(yè)選址搬遷后經(jīng)營(yíng)延續(xù)性與地理區(qū)位置換造成的價(jià)值損耗。

在產(chǎn)權(quán)調(diào)換方面，明確規(guī)定可以提供同類地段、同類用途的廠房進(jìn)行置換，對(duì)于置換廠房?jī)r(jià)值高于原廠房的，由企業(yè)補(bǔ)足差價(jià)；反之，由征收部門支付差價(jià)。考慮到水利、市政項(xiàng)目的線性工程特性，同一區(qū)片內(nèi)的企業(yè)如果原位于項(xiàng)目拆遷沿線，可以要求征收部門跨區(qū)域?qū)ふ液线m的預(yù)留工業(yè)地塊予以安置。因此，企業(yè)不必僅局限于接收重置成本價(jià)的貨幣補(bǔ)償，完全可以根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)定位積極爭(zhēng)取土地置換、工業(yè)用房調(diào)換等實(shí)物安置補(bǔ)償方式。

此外，若征收部門提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋規(guī)劃用途為住宅而非工業(yè)廠房，就與企業(yè)繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的意愿根本不符，構(gòu)成對(duì)補(bǔ)償方式選擇權(quán)的變相限制，其補(bǔ)償決定的合法性將面臨司法否定評(píng)價(jià)。該原則對(duì)于各級(jí)征收實(shí)踐具有重大指導(dǎo)意義，當(dāng)企業(yè)有明確證據(jù)顯示生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處于合法存續(xù)狀態(tài)、符合地方環(huán)保和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持主張廠房換廠房的原則，而不是被迫折價(jià)接受一次性的現(xiàn)金結(jié)清。

3、重置成本價(jià)的法律適用邊界與補(bǔ)償總額的合理構(gòu)成

重置成本價(jià)是廠房評(píng)估的重要方法之一，但不是唯一方法，更不是被征收企業(yè)必須接受的唯一結(jié)果。重置成本價(jià)通常根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、成新率等因素綜合確定。但這一價(jià)格僅為建筑物本身的補(bǔ)償基準(zhǔn)，企業(yè)實(shí)際獲得的總補(bǔ)償額遠(yuǎn)不止于此。

在貨幣補(bǔ)償模式下，企業(yè)總補(bǔ)償通常由土地價(jià)值補(bǔ)償、廠房重置補(bǔ)償、設(shè)備搬遷及安裝補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、員工安置補(bǔ)償及簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等多個(gè)項(xiàng)目共同構(gòu)成，土地和廠房的加總補(bǔ)償額度在談判中具有一定彈性及結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)空間，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面主張各項(xiàng)法定補(bǔ)償項(xiàng)目，而非僅被動(dòng)接受廠房的“重置打包價(jià)”。

在征收實(shí)踐中，補(bǔ)償總額的計(jì)算還通過(guò)“分區(qū)指導(dǎo)+項(xiàng)目修正”機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，不同區(qū)域適用不同的補(bǔ)償基準(zhǔn)，邯鄲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)因區(qū)位優(yōu)勢(shì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可上浮20%。與此同時(shí)，《土地管理?xiàng)l例》對(duì)集體建設(shè)用地上的企業(yè)廠房另行安排土地補(bǔ)償費(fèi)。以上因素綜合表明，被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)公正區(qū)分土地與廠房的重置成本，并提供完整的土地及房屋權(quán)屬證據(jù)材料，為談判議價(jià)建立清晰的資產(chǎn)數(shù)據(jù)底座。

4、被征收企業(yè)的權(quán)利保障策略

在企業(yè)拆遷中，要確保無(wú)法搬遷的廠房獲得公平合理的補(bǔ)償，被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取以下策略：

第一，核查征收部門在補(bǔ)償方案中是否同時(shí)提供了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換（工業(yè)用房調(diào)換、土地置換）兩種選項(xiàng)。如果方案僅規(guī)定了貨幣補(bǔ)償一種方式，被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案公告期內(nèi)以書面形式提出異議，要求增加產(chǎn)權(quán)調(diào)換選項(xiàng)。

第二，對(duì)于計(jì)劃繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)物的補(bǔ)償方式。征收實(shí)務(wù)中，對(duì)各類主體正逐步豐富實(shí)物安置路徑，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身行業(yè)屬性提出適配的土地或廠房間的置換方案，并主動(dòng)提供改制方案、規(guī)劃許可備案、近三年完稅記錄等材料佐證產(chǎn)業(yè)存續(xù)的合理性和必要性。

第三，在選擇貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，對(duì)重置成本評(píng)估結(jié)果提出復(fù)核和救濟(jì)申請(qǐng)。如果企業(yè)對(duì)評(píng)估報(bào)告中重置單價(jià)或成新率有異議，可申請(qǐng)復(fù)核乃至專家鑒定，必要時(shí)自行委托有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)作出背對(duì)背的數(shù)據(jù)校核。

第四，全面主張停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備搬遷、員工安置及簽約激勵(lì)等補(bǔ)償項(xiàng)目，確保補(bǔ)償總額的完整覆蓋。企業(yè)應(yīng)提前梳理近三年審計(jì)報(bào)告、設(shè)備購(gòu)置發(fā)票、員工勞動(dòng)合同等管理臺(tái)賬，以便在評(píng)估及談判環(huán)節(jié)中高效、精準(zhǔn)傳遞經(jīng)營(yíng)狀況信息。

結(jié)語(yǔ)：防洪提升工程等線性水利項(xiàng)目對(duì)企業(yè)廠房征地拆遷補(bǔ)償過(guò)程中，“無(wú)法搬遷的廠房是否必須按照重置成本價(jià)補(bǔ)償”這一問(wèn)題，法律已經(jīng)給出了清晰而有力的回答：絕非如此。被征收企業(yè)依法享有貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的雙重選擇權(quán)，當(dāng)征收部門提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案不符合企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)意愿時(shí)，企業(yè)有權(quán)要求提供同類地段、同類用途的廠房或土地予以置換。重置成本價(jià)是補(bǔ)償總額的組成部分，而非全部，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)劃選擇最有利的補(bǔ)償方式，在征收程序中積極主張適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，依法守護(hù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)。