從虧62億到虧59.5億，萬科的一季報賬面上似乎漂著一絲暖意

出品|圓維度

當4月29日這份季度成績單攤開在投資者面前時，市場的第一反應不是悲觀，而是注意到這家行業(yè)巨頭在“止血”層面有了難得的進展。

“止血”初現(xiàn)：毛利率與現(xiàn)金流雙重改善

一季度萬科營收289.3億元，同比降幅依然高達近24%，但真正觸動市場神經(jīng)的是虧損幅度的收窄——歸母凈虧損59.5億元，較去年同期62.46億元的虧空減虧4.71%。

更具信號意義的是扣非凈虧損同比收窄了11.67%。整體毛利率從去年的6.1%回升至9.1%，提升了3個百分點，顯現(xiàn)出成本管控正在發(fā)揮實效。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出從上年同期的57.9億元大幅收窄至21.6億元，降幅超過六成。

大股東深鐵集團一季度累計新增提供股東借款27.3億元，融資綜合成本低至2.34%，為萬科緩解了不小的流動性壓力。境內(nèi)存量融資綜合成本已降至2.62%，整體存量融資成本2.88%，較上年末進一步下降14個基點。

然而，“止血”只是緩兵之計，真正決定萬科命運的，是“造血”功能何時恢復。

“造血”斷流：開發(fā)主業(yè)遭遇雪崩

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的表現(xiàn)令人揪心。一季度合同銷售金額僅167.7億元，同比暴跌53.8%。全國一季度商品房銷售金額同比下降16.7%，萬科降幅遠超行業(yè)均值。高盛在報告發(fā)布前的研判中直言，首季合約銷售跌幅遠高于同業(yè)及百強開發(fā)商平均水平，萬科錯失了一線城市和強二線城市的小陽春反彈窗口。新開工完成全年計劃的22.6%，竣工僅完成13.2%，全年交付壓力已然前置。

正是開發(fā)主業(yè)的“造血”能力遲遲無法恢復，才使得萬科不得不走向另一條“輸血”自救之路。

“換血”突圍：資產(chǎn)盤活重新定義萬科

萬科開始密集“換血”。一季度存量資源盤活初見成效：以22.5%的權益比例獲取青島石牛山項目，運用“收儲、調(diào)規(guī)、再出讓”模式將商業(yè)地塊盤活為住宅用地；上海鑫耀中城項目通過推動自持租賃住房限制松綁，實現(xiàn)資產(chǎn)提效2.4億元。一季報披露當晚，萬科公告擬以32.7億元掛牌轉(zhuǎn)讓環(huán)山集團99.4%股權，徹底退出生豬養(yǎng)殖業(yè)務。與此同時，五只債券展期方案已獲持有人會議通過，多只即將到期的公開債正在密集博弈。不過截至一季度末，貨幣資金604.9億元，有息負債3560.5億元，可用資金與到期債務之間的鴻溝仍待填補。

萬科正在經(jīng)歷從“高周轉(zhuǎn)”向“精細化經(jīng)營”的艱難轉(zhuǎn)身。但在開發(fā)商主業(yè)“造血”功能仍處于深度失速之際，通過存量盤活與新資管模式持續(xù)“換血”，已將成敗懸念留給了接下來的每一個財報季。