民主實踐·民主、妥協與共識

一、

關于這篇文章的主題，我已經思考了很久，針對小區所存在的問題，從不同的角度思考，試圖尋找到一種妥善解決的策略。

二、

4月26日，陽光上城如期召開選聘物業的業主大會。鴻園物業于4月20日離場之后，小區業主生活陷入了短暫的混亂，諸如自來水欠費所帶來的生活不便，或是小區生活垃圾未及時清運而造成的環境下降。于是，當業主感受到切膚之痛的生活危機之后，對參與業主大會的熱情也是空前高漲。

截至4月28日，00:00:00，在不核驗前提下，業主大會的投票情況是：戶數696戶 ；面積合計：95,663.73㎡。

4月26日，17:00，在業主大會議題說明結束之后，大會就進入了業主投票表決階段。在不到36小時的時間里，近700名小區業主能主動投票，這的確反映了業主對大會召開的支持與認可，以及物業對維護小區秩序重要性的肯定。

陽光上城的住戶總數為1249戶（總票權），專有面積總數為211417（M2）。目前，業主大會住戶參與合格數還差133人，專有面積參與數還差115754（M2）。在此后一段時間里，大會投票會陷入一種緩慢增長的狀態，而這種狀態本質的卻是小區深層結構的矛盾與利益沖突。

二、

陽光上城位于曲靖南片區，屬于陽光地產開發的樓盤，并于2103年左右建成，迄今已有13余年的時間了。

根據業主大會投票議事規則，陽光上城的樓盤結構，基本決定了票權結構分布。具體而言，高層住戶1138戶（票權），占比91%；面積143059m2，占比64%。陽光地產占1個票權，占比0.1%；面積22741m2，占比11%。聯排別墅商鋪住戶22戶（票權），占比1.76%；面積1718m2，占比0.81 %。小區別墅住戶88戶（票權），占比7 %；面積43759 m2，占比21 %。業主大會參與率的“雙2/3”是833人（票權）及140945m2，過半同意率是417人（票權）及70472m2。

高層、別墅及地產，就像是三股勢力。高層票權占絕對多數，但專有面積卻無法單獨過2/3；別墅區百余票權，但專有面積卻占21%；地產僅有1個票權，但專有面積卻占比11%。高層、別墅及地產均有自己的利益訴求，而三方不同的利益訴求又決定了各自的投票態度。

時至今日，鴻園物業離場的局面，不過是多重矛盾疊加的結果，若小區各方缺乏妥協與共識，那此次業主大會從一開始，就注定了其必然失敗的結局。在業主大會召開的前夜，我獨自在黑暗里沉思了許久，整個人就像陷入了無盡的深淵，無法掙扎、無法呼吸、無法逃避。雖然如此，但我還得準備第二天的業主大會，仿佛要把希望之光僅僅拽在手里，唯有抓住了手里這一縷光亮，才能走出這無盡的黑暗深淵。

三、

陽光上城開盤于2013年，樓盤由陽光地產公司開發，與周邊的陽光系列樓盤，同屬于東電的職工福利房。因此，陽光上城有近百戶業主，其本人或親屬是東電系統的職工。在滿足本系統職工住房需求的同時，陽光地產又將樓盤作為商品房出售。于是，在陽光上城里就有了兩個群體。

坦誠而言，從2013—2019年，陽光上城的物業服務還可以。2018年3月，國務院住建部廢止了《物業服務企業資質管理辦法》，該舉措直接取消了物業服務行業的準入門檻。于是，在2019年的時候，小區部分業主組織了一場，旨在更換前期物業的維權行動，其首要步驟就是成立業委會。然而，在地產、物業、社區及東電的幕后操作下，業主大會召開及業委會成立，最終中途夭折不了了之。

此次事件的性質比較復雜，既有小區業主維權的正當性，又有部分業主企圖自肥的私欲。雖然，其最終被多方勢力悄然撲滅，但卻對小區發展產生了深遠影響。它不僅成為小區物業服務質量下滑的轉折，而且還成為了部分業主拒繳物業費的理由。

2022年6月，云南省委以黨建引領物業管理為抓手，積極推動社區協商落實落地，并要求在未成立業委會的小區先行成立物委會。這本是一件小區善治的好事，然而該舉措在實際執行過程中，陽光地產及瑞豐物業為進一步控制小區，將物委會幾乎清一色你內定為職工業主，而這些物委會成員基本又毫無作為，這不僅造成了業主之間的進一步分裂，并且堵死了業主與物業協商對話的渠道，使雙方的矛盾與沖突在不斷在積累。

陽光上城高層業主群體，大致就分為了四種類型。東電系統的職工業主，他們幾乎是地產及物業的忠實擁護。成立業委會失敗的業主，自然對物業及地產心生不滿，同樣對小區物業不滿的還有其他業主，這些業主最終形成了拒繳物業費的群體。拒繳物業費以對抗物業公司，這種行為猶如會擴撒的癌癥，但在腫瘤惡化為癌癥并奪取生命之前，小區里仍有一部分業主是在繳納物業費的。迄今為止，小區里仍還有一些未裝修的房屋。

因此，對于召開業主大會選聘物業而言，雖然高層、別墅及地產為三股勢力，但高層業主內部大致又分為四個群體，每個群體對召開業主大會的態度也各有不一。最積極莫過于一直繳納物業費的業主；東電的職工業主對此是有抵觸情緒的，在其內心深處一直認為是物委會作亂，最終才將鴻園物業逼離退場的；不繳物業費的業主對此是漠視的，薅羊毛、占便宜并不分具體的物業公司，但若物業選聘程序存在違法行為，那又將是拒絕繳納物業費的最好理由。此外，未居住、未專修的那小部分業主，畢竟沒有切身利益大多也是不關心的。

四、

拒繳物業費的業主也是有理由的，至少也給自己找了個冠冕堂皇的理由。比如，房屋質量問題多次向物業反映，但物業公司對此不予解決；比如小區物業費按照房屋面積計算，包括了套內面積及公攤面積，這種計算方式不合理，僅應按公攤面積繳納物業費，如此種種不勝枚舉。

先說第一個理由。房屋作為一種特殊商品，在質保期間房屋質量問題，由地產公司負責維修，在質保期結束之后，房屋質量問題由其性質所決定，屬于公共部分的就用專項維修資金修繕，若屬于私有部分的就只能是業主自行承擔了。

再說一下高層物業收費。于微觀層面而言，高層業主所居住的百余平米的套房，基本是出入有電梯，居家生活水電氣齊備，衛生間在房間內，這極大的提升了生活的舒適度；于宏觀層面而言，如此生活便利能得以實現，這需要電梯系統、供排水系統、強弱電系統、消防系統等設施設備的維保。此外，小區日常運行又產生了其它的費用，諸如人工成本、材料費、能耗費等，這些費用共計形成了小區物業費的總額，并據此以業主的產權面積分由個人承擔。

高層業主所負擔的物業費，它是小區物業供給系統的價值體現，而非簡單的保潔阿姨有沒有打掃你家，既然接受了高層生活的舒適感，也要承擔這種舒適保障的運營費用。

此外，經營成本、物業服務價格及小區服務質量，這三者要素都是息息相關的，缺乏前提條件而討論物業費用是沒有意義的。

五、

如果，此次業主大會選聘物業最終以失敗而告終，那么失敗的原因可追溯至2024年10月16日。

2024年10月16日，陽光上城再度爆發大規模的業主維權事件，這是繼2019年業主要求成立業委會之后，小區爆發的第二次大規模的業主維權事件。

此次業主維權起因很簡單，但演變過程卻是非常復雜。陽光上城建成之后，地下車庫就未曾出售，而是由地產公司向業主出租，并委托瑞豐物業代為管理。當時，關于地下車庫收費，按5元/天/車計算，全年共計1800元。大部分業主的確也是按約繳費了，但小部分業主未繳納停車費，每次都以強橫態勢讓門衛放行，這種違規行為不僅未能得到及時制止，反而還不斷受到效仿與默認。

2024年10月，鴻園物業更換了智能收費系統，并打算以強硬粗暴手段收取停車費，結果卻掀起了部分業主的強硬反彈。確切而言，最先站出來抵制地下車庫停車收費的業主，并非是一直繳納停車費的業主，恰恰是那些一直未繳納停車費的業主。就如同欠繳物業費的業主，為何要參與業主大會一樣？！這部分業主七八年都不交停車費，現在物業公司突然要規范停車收費了，你認為這部分業主他愿意嗎？

關于該事件爆發的原因，鴻園物業的責任首當其沖。在與物業、地產、街道、區住建局等部門協商過程中，又涉及到了物業公司的不作為，以及物業服務質量下滑等問題。于是，召開業主大會更換物業公司，成立業委會代替物委會等，又成了小區業主熱議的話題。在此背景下，小區物委會實現了委員的集體更換，這也是該次業主維權的成果之一。

如何解決地下車庫車位收費問題，其本質是地下車庫的產權歸屬，而產權歸屬爭議又引發后續“6·24”業主維權。對于“6·24”業主維權，雙方的爭議焦點圍繞地下車庫的產權歸屬。陽光地產認為，地下車庫產權屬于地產所有且屬于國有資產；高層業主認為，陽光地產未出示地下車位的土地增值稅，其產權歸屬應當由小區全體業主共同所有。

最終，在區委、區政府的主持下，那場業主維權事件得以迅速平息，地下車庫產權歸屬亦懸而未決。概而言之，兩次成功的小區業主維權，在打破物業公司秩序權威的同時，亦對物業公司造成了許多負面影響，似乎業主維權勝利的結果就是更換原物業公司，這種錯覺又進一步加劇了欠費收繳率。

與此同時，地下車庫懸而未決的狀態，對于陽光地產的敘事方式而言，高層業主利用社會輿論向政府施壓，貪得無厭的霸占了陽光地產的國有資產，地產公司為避免國有資產的流失，絕不與高層業主做任何形式的協商。

六、

在很長一段時間里，對于小區高層的業主維權，別墅區始終處于觀望狀態，而在重新選聘物業公司的問題，高層與別墅區終于產生了交集。

曾經，陽光上城也算是南片區的高檔小區，住在陽光上城別墅區的業主，大多都是非富即貴的主。我曾親眼見識過，某業主買了兩套雙拼別墅，然后把兩套雙拼拆了原地重建獨棟別墅，也曾親眼看到某別墅庭院里，擺放著三、四輛價格千萬的豪車。別墅區的物業服務費是2元/m2月，隨便一套別墅的面積就是四、五百平米，全年的物業費也是上萬元了。

據說，部分別墅區的業主，自從裝修入住之后，就一直沒繳納過物業費。2024年10月，在更換小區原物委會過程中，本想留給別墅區一位委員名額，但卻找不出未欠物業費的業主。在鴻園物業離場之前，對別墅區進行了債務追討，經雙方協商以1.5元/m2月，對之前所欠物業費進行了清償。

在此次業主大會材料起草過程中，關于物業服務合同物業費的價格，物委會根據鴻園物業的價格備案，將2元/m2月定為別墅區的攔標價，但別墅區仍認為這個費用還是高了。曲靖南片區的別墅區比較多，諸如公務員小區、金麟灣、坤城及金元尚居等，反觀周圍這些別墅區的價格，物業服務費大多在1元/m2月左右。

如果拋開任何的前提條件，僅用物業服務費價格做比較，那么這樣的比較沒有任何意義！

別墅是商品房發展到一定階段的產物，也是社會財富積累到一定階段的產物，它在一定程度上代表了業主的身份與地位。獨棟別墅作為的高端住宅類型，它所消費的土地資源比較大。從2003年開始，國土資源部明確表示，將對別墅及高爾夫項目進行限制，此舉被稱為是“限墅令”。在當時的社會經濟形勢下，“限墅令”將別墅人為變成了稀缺產品，這反而刺激了有錢人的消費欲，特別是交通便利的城市別墅區。

在2012年之前，中央在9年間，下發了4次“限墅令”。2012年6月，國土資源部、國家發改委聯合發文,明確規定“住宅項目容積率不得低于1.0”,雖然從操作層面逐漸將純別墅擋在門外，但也產生了高層與別墅混建的小區。

正是基于如此房地產開發背景，才有了陽光上城的樓盤格局。或者說，它是用高層的容積率，置換出了別墅區的空間，這也是兩塊區域共生的原因。同時，對于物業公司而言，小區物業費服務的總體費用，自然也就比例分配到了別墅區。

因此，別墅區業主所負擔的物業費，它是小區總體物業費用的比例承擔，而并非物業未提供任何服務的簡單認知。于是，或許別墅的業主，就承擔了電梯維保等費用，而這些都是他不曾享受過的物業服務。

一般而言，小區的綠化率不得低于30%。 根據《民法典》第274條之規定，“建筑區劃內的綠地，原則上屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外”。反觀別墅區，個別業主存在跑馬占荒、硬化綠地及加蓋附屬建筑等現象。基于法律而言，這些行為是否涉嫌侵害小區公共利益有待商榷；基于情理而言，既然自己出錢買的別墅，這也是未嘗不可的行為。

當然，我并不認同殺富濟貧的行為，但合舟共濟共克時艱的理念，還是應當成為彼此妥協的共識。不論是高層的業主、或是別墅區的業主，其利益都應當得到尊重與保護。

七、

文行至此，我又陷入了沉思。

觀念分歧與利益沖突的現實性，真實反應了業主大會的參與率。然而，這種觀念的分歧涉及小區業主缺乏共識，處理個人與小區問題的基本共識；而利益的沖突更多是深層的結構性矛盾，從小區設計、規劃或售賣的時候，就被人為埋下了沖突的根源，只不過是現在才爆發罷了！

如何構建小區的共識，需要雙方或多方的溝通協商；如何解決各方的利益沖突，這需要各方的智慧與妥協。若缺乏妥協與共識，決定業主大會成敗的關鍵，就不再是業主大會的合法、公開與透明，而是背后各方利益極端自私化的沖突與對抗。那時，陽光上城勢必被撕扯的支離破碎，或因此而陷入無盡的紛爭與沖突糾葛中。

若小區最終出現支離破碎的局面，那這一切的根源，或是高層業主民主意識的覺醒，或是別墅區債務清償協商談判的成功，或是“10·16”業主維權的首次勝利，或是云南省電力系統的后勤體制改革。如果這一切都未曾發生的話，那瑞豐物業還是小區的物業服務公司，陽光地產也早已收取了地下停車費，瑞豐物業也以訴訟方式順利追回了物業欠費。

閉目凝神，從業主大會參與投票陷入的僵局，你能看到陽光上城過往的種種經歷，它仿佛就像是一股橫跨天際，無有始終的滾滾洪流，你我不過是這股洪流里的一粒沙塵。你我雖是這洪流里的一枚沙粒，但沙粒的業力與共愿決定了洪流的方向。

陳浩記于知止堂上

2026年4月29日凌晨