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太原樓評?| 業內視角
876篇/文2008字/閱讀8分
導讀
太原新房均價1.2萬，保障房0.6萬，二手房0.9萬，購房哪個選擇最優？ ? ? ? ? ? ? ?
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
龍城豪宅云集｜麗華天瑞獨騷????
2026年4月20日，太原規資局發布：麗華天瑞配套商業用地的拍賣公告！
用地僅有2畝，起拍價1470萬，該商業用地為736萬/畝，這個價格基本吻合龍城大街的土地價格，相對于商業用地而言，屬于稍微偏高的。
鑒于此，捋一下龍城大街十余年來的土地成交情況：
2007年，恒大拿下龍城大街以南1048畝恒大綠洲，畝價約117萬。
2009年，星河灣拿下來龍城大街南側1020畝，畝價約130萬。
2009年，首開進太原拿地龍城大街南側766畝，畝價約172萬；
2010年，恒大在龍城大街以北競拍恒大華府，畝價達310萬。
2013年，保利競拍拿到龍城大街南側215畝用地，畝價約395萬。
2014年，山鋼首進太原，龍城大街拿地191畝，畝價約450萬。
2017年，恒大再拿龍城大街北側小馬263畝，畝價超1500萬。
2018年，山西交控拿地龍城大街南側220畝，畝價約為840萬。
2019年，當代拿地黃陵89畝【總規劃721畝】，畝價約720萬。
2020年，金茂在龍城大街南拿地137畝金茂府，畝均約760萬。
2021年，保利在龍城大街北側拿地體校地塊，畝均約1260萬。
2023年，保利在龍城大街北側小馬拿地88+6畝，畝均894萬。
2023年，保利君威聯合拿地龍城大街南65畝，畝均874萬。
麗華龍城天瑞該用地于2023年掛牌，起價6.18億元，容積率3.0，畝均單價約為870萬，樓面價超4000元，其土地秉性是太原當之無愧的豪宅用地。
該用地流拍后，2024年太原劃定13宗保障房用地，該用地為屬性最好的保障房劃撥用地，對于太原財政而言——至少損失了5-6億元土地出讓金！
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NO. 1｜麗華龍城天瑞基本情況
根據太原審批管理局相關的項目公示材料：麗華龍城天瑞由山西晉勤保障性住房開發建設有限公司開發建設。
總用地面積47584.01㎡，總建筑面積154127.32㎡，規劃13棟樓，總戶數961戶，戶均面積達110平米。容積率2.34，機動車停車位1014輛。
目前片區發展而言，麗華龍城天瑞屬于周圍開發基本成熟，1.7萬+以上豪宅項目環伺，該項目成為區域內最大的價格洼地效應——改善屬性的保障房！
NO. 2｜麗華龍城天瑞的發展線
2023年，中央zzj提出房地產新形勢逐步形成雙軌制，規劃建設保障房、城改、平急兩用公建等三大工程，后期會議強調推進實施！
2024年上半年，樓評君參與晉中市保障房政策的前期調研和顧問，相關住建、房地部分領導研究全國雙軌制案例。
太原作為人口量大型城市，籌劃13宗用地規劃保障房，成為全國在保障房政策中的“先鋒城市”，當年樓評君寫在保障房的樓市影響一文！
2025年11月11日，太原市行政審批服務管理局公示項目建設工程規劃設計方案，麗華龍城天瑞立項，實質性啟動階段。
2025年11月24日，項目獲取首批用地的《建設用地規劃許可證》。
2026年1月20日，取得《建設工程規劃許可證》。
2026年1月29日，項目余量住宅用地取得《建設用地規劃許可證》。隨后項目啟動招標，總投資8.99億元。開工時間為2026年、竣工時間為2028年。
2026年4月20日，太原市規資局拍賣SWP-2629地塊，為麗華龍城天瑞項目商業用地，至此，龍城天瑞住宅劃撥+商業拍賣用地完成手續閉合。
NO. 3｜麗華龍城天瑞價格和需求預期
太原已經有兩個保障房項目入市，均被搶購一空！
對比錦繡長風、錦繡汾東，麗華龍城天瑞的建筑風格明顯有大幅提升，產品優化明顯，綜合建設標準必然高于前者！
因保障房為政策類住房，其定價有卡線要求。因其劃撥土地，麗華龍城天瑞和商品房減少了4000多元樓面價，僅有建安、規劃和裝修成本。
在覆蓋劃撥土地整理費用、規劃、建安、裝修等成本預期下，以及不高于5%的合理利潤原則，可預測麗華龍城天瑞的精裝價在5800-6400元/㎡。
其次麗華天瑞保障房戶均面積110平米，戶型主力約為100-140平，認購需求情況預判為2.8萬-3.6戶！
麗華龍城天瑞的落地，打破了保障房只能在環線外的認知，有助于太原龍城大街高端房價的平抑，也體現了社會居住公平！
另一個方面，麗華龍城天瑞也變向的督促房企對產品力升級的壓力，如果商品房不能高于保障房的產品革新力，不能認清雙規制趨勢必然被洗牌淘汰！
咨詢顧問，專注趨勢！
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