盈利暴增353%難掩增長乏力：南都物業服務與合規能力被考問

主業盈利能力僅實現小幅改善。

于帥卿 中房報記者 許倩 北京報道

南都物業2025年年報披露后，股價連續兩日下跌。4月23日收盤，公司報收12.16元/股，下跌0.08%。

年報顯示，南都物業服務集團股份有限公司（以下簡稱“南都物業”）全年實現營業收入18.62億元，同比增長3.15%；歸屬母公司凈利潤達9924.96萬元，同比暴增353.09%。

值得關注的是，這份看似亮眼的業績主要依賴所持安邦護衛股票的公允價值變動收益，扣除非經常性損益后的主業盈利僅增長11.36%，主業增長乏力的短板并未改善。

與此同時，南都物業多地項目的服務與管理問題正持續顯現，從南通市啟東項目違規收費遭罰，到杭州市潤如園項目因公共收益爭議被業委會“拒之門外”，業績依賴投資收益、多地項目合規與履約短板頻現，折射出物業企業規模擴張后，服務與合規能力亟待提升。

盈利暴增難掩主業疲軟

南都物業2025年年報數據，呈現出盈利高增與主業增長乏力的結構性分化特征。

年報顯示，2025年公司實現歸屬母公司凈利潤達9924.96萬元，同比暴增353.09%

看似驚艷的增長，實則源于非經常性損益的大幅貢獻——其中，公允價值變動收益達4325萬元，同比增長166.73%，主要來自所持安邦護衛股票的股價上漲。

剔除該因素后，扣除非經常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤僅增長11.36%至4547萬元，主業盈利能力僅實現小幅改善。

值得注意的是，業績波動與安邦護衛股價呈現深度綁定特征。2024年，受安邦護衛股價下跌影響，南都物業確認公允價值損失5306萬元，直接減少利潤3980萬元，導致當年歸屬母公司凈利潤僅2190.53萬元。

進入2025年，南都物業受益于安邦護衛股價回升，年內實現非經常性損益合計5378萬元，占歸屬母公司凈利潤9924.96萬元的54.2%，其中金融資產相關收益是主要貢獻來源。

與利潤數據形成鮮明對比的是公司的現金流狀況。報告期內，南都物業經營活動產生的現金流量凈額為1.05億元，較2024年的1.79億元大幅下滑41.09%，處于近3年最低水平。公司解釋稱，主要原因系本期預收回款減少。

此外，截至2025年12月31日，南都物業應收賬款賬面余額為6.85億元，壞賬準備為1.33億元，賬面價值為5.52億元。近3年應收賬款占營業收入比值持續攀升，從2023年的27.04%升至2025年的29.64%，應收賬款周轉率亦從3.58次降至3.5次，回款效率逐年下滑。

與此同時，南都物業2025年投資活動現金流凈流出2.97億元，同比減少237.68%，主要系對外投資增加（包括增資機器人企業、設立創投基金等科技領域投入），在主營業務尚未形成穩定現金回流的情況下，大規模投資進一步加劇了公司的資金壓力。

早年并購留下的商譽減值“后遺癥”也持續發酵，成為拖累公司業績的另一因素。截至2025年12月31日，南都物業商譽賬面原值為2.58億元，減值準備累計達9618.69萬元，賬面價值僅1.62億元。

商譽減值主要集中于公司此前收購的上海采林物業管理有限公司、浙江中大普惠物業有限公司兩家標的。公告顯示，2025年，受項目撤場等因素影響，這兩家公司經營業績不及預期，南都物業擬對其計提商譽減值準備4678.18萬元，其中上海采林減值516.66萬元，浙江中大普惠減值4161.52萬元。

值得注意的是，2024年南都物業已對這兩家標的計提商譽減值2163.06萬元，連續兩年大額計提減值，不僅反映出并購標的整合失敗、業績承諾無法兌現的問題，更折射出物業行業過去依賴外延并購的模式正面臨挑戰。

服務管理困局顯現

作為國內首家A股上市物業公司，南都物業曾憑借專業化服務積累了一定市場口碑，但隨著業務規模持續擴張，管理壓力逐步顯現。

來自投訴平臺、信用公示及司法公開信息顯示，南都物業在全國多個項目存在收費違規、公共收益管理爭議及多起訴訟糾紛。

以南通市啟東綠地長島項目為例。該項目于2016年由南都物業進駐，2017年曾獲評啟東市“優秀物業企業示范項目”及南通市“物業管理示范項目”，但自2023年以來，該項目因物業相關問題引發的投訴有所增加，成為受關注度較高的項目之一。業主反映的問題主要集中在收費合規性、服務響應、設施維護等方面。

來自網上截圖。

據信用江蘇公示信息顯示，2025年11月，南都物業啟東分公司因不執行政府指導價被罰款15萬元。經查實，該項目高層住宅物業費2.3元/平方米/月、多層2.8元/平方米/月，遠超啟東市最高指導價1.92元/平方米/月；同時，公司未按規定公示公共能耗分攤明細。業主曾向市場監管部門舉報，從2023年7月立案至2025年11月處罰公示，問題歷時兩年多才得以糾正。

綠地長島項目的困境并非個例。在公共收益管理方面，杭州市潤如園項目同樣暴露出爭議。據杭州市潤如園業委會發文披露，項目經第三方審計確認，2023年11月至2025年11月期間，小區公共收益結余達80.38萬元，但南都物業未及時將該筆收益移交業主委員會。經業委會多次發函催告后，南都物業于2026年3月將公共收益全額歸還至潤如園小區公共賬戶。

截圖來自潤如園業委會。

此后，潤如園業委會于4月5日發布物業服務公開選聘公告，其中競聘人資格明確要求：“未被本小區業主大會限制報名的物業服務企業可參加本小區選聘活動?！?這一條款的設置，意味著原物業南都物業已被排除在競聘范圍之外。此前，南都物業在業主大會中未能通過續聘。

訴訟層面同樣折射出管理風險的升級。天眼查數據顯示，2025年涉及南都物業的開庭公告多達40余起，糾紛類型從基礎的物業服務合同糾紛，延伸至生命權、身體權、健康權糾紛等糾紛類型。