離婚協(xié)議約定≠房屋產(chǎn)權(quán)歸屬！女子離婚獲贈(zèng)房產(chǎn)因未過戶，最終因前夫欠債遭查封

張某與喬某協(xié)議離婚

約定曾在廣州共同購(gòu)置的商品房歸女方張某所有

然而離婚多年

房屋過戶手續(xù)遲遲未完成

后續(xù)喬某深陷債務(wù)糾紛

其名下包括廣州房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)被法院依法查封

本該屬于自己的房屋一夜之間面臨強(qiáng)制執(zhí)行

手握合法有效的離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議

張某能否憑借內(nèi)部約定保住房產(chǎn)？

日前

貴港市覃塘區(qū)人民法院審理了這起案件

離婚約定房產(chǎn)歸己，卻因前夫債務(wù)被查封

張某與喬某原是夫妻。婚姻關(guān)系存續(xù)期間，二人在廣州共同購(gòu)置了一套商品房，產(chǎn)權(quán)登記在喬某名下。2019年，二人解除婚姻關(guān)系，在離婚協(xié)議中明確約定：這套廣州的房產(chǎn)歸女方張某所有。離婚后，二人各自居住，該套房屋一直空置。張某多次通過電話聯(lián)系前夫喬某，催促其盡快辦理房屋過戶手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)變更至自己名下。喬某以異地工作為由拖延，加之疫情影響，過戶事宜一再擱置，遲遲未能辦妥。

2022年3月，喬某因卷入一起建設(shè)工程合同糾紛，未能履行生效裁判文書確定的義務(wù)，債務(wù)人向覃塘區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院立案執(zhí)行后，依法在328萬元的限額內(nèi)凍結(jié)了喬某名下的銀行存款，并查封了其名下包括廣州房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)。

一邊是離婚協(xié)議中明確歸屬自己的房產(chǎn)，一邊是法院因他人債務(wù)作出的查封裁定，情急之下，張某以廣州這套房產(chǎn)已由離婚協(xié)議約定歸她所有為由，向法院提出書面執(zhí)行異議，主張她對(duì)房屋享有合法權(quán)益，請(qǐng)求停止強(qiáng)制執(zhí)行。

這套離婚協(xié)議里的“房產(chǎn)歸屬”，能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

法院：

未過戶且消極行權(quán)，約定不能排除執(zhí)行

該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：張某基于離婚協(xié)議主張的權(quán)利，是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

法院查明，雙方2019年8月離婚時(shí)，協(xié)議約定案涉房屋歸張某所有，但截至2022年1月法院查封案涉房屋時(shí)，該房屋仍未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。其間，房屋物業(yè)管理費(fèi)由喬某持續(xù)交納，張某未實(shí)際占有使用該房屋。

法院認(rèn)為，根據(jù)民法典第209條第1款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件。從法理層面而言，張某與喬某在離婚協(xié)議中關(guān)于房屋歸屬的約定，雖系雙方真實(shí)意思表示，對(duì)二人具有內(nèi)部約束力，但這種約定僅能使張某獲得要求喬某配合辦理過戶登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。在案涉房屋未完成產(chǎn)權(quán)變更登記前，物權(quán)仍歸屬于喬某。張某享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，既無法對(duì)抗第三人的合法債權(quán)，也不能突破物權(quán)公示公信原則對(duì)外部權(quán)利的保護(hù)。從情理角度考量，離婚財(cái)產(chǎn)分割是夫妻內(nèi)部的權(quán)利安排，但這種內(nèi)部安排不能損害外部第三人的合法權(quán)益。若僅憑內(nèi)部協(xié)議就否定物權(quán)登記的公示效力，將導(dǎo)致權(quán)利歸屬的混亂，不利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條的規(guī)定，案外人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，需滿足“非因自身原因未辦理過戶登記”的法定要件。這一條款不僅是為了清晰界定案外人與申請(qǐng)執(zhí)行人之間的權(quán)利邊界，更在于督促案外人積極主動(dòng)維護(hù)自身合法權(quán)益，避免因自身消極懈怠導(dǎo)致權(quán)利受損，同時(shí)防范利用內(nèi)部約定惡意規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行的情形。離婚后至案涉房屋被查封近兩年半時(shí)間，張某雖主張?jiān)ㄟ^電話催促喬某辦理過戶，但未提交證據(jù)證明其采取訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等有效法律途徑主張權(quán)利，僅以異地工作、疫情影響等客觀因素為由消極等待，未積極推動(dòng)過戶事宜。

此外，從情理層面而言，法律倡導(dǎo)“權(quán)利保護(hù)”與“積極行權(quán)”相伴相生，面對(duì)異地工作、疫情防控等客觀因素，各地法院均推出線上政務(wù)辦理、委托代理等訴訟服務(wù)，異地工作也可通過委托律師等方式推進(jìn)過戶事宜，消極等待顯然是可避免的選擇。同時(shí)，從權(quán)利主張的實(shí)際表現(xiàn)來看，張某自離婚后既未實(shí)際占有、使用案涉房屋，也未承擔(dān)房屋物業(yè)管理費(fèi)等核心義務(wù)，可見其對(duì)案涉房屋權(quán)利的主張缺乏足夠積極性與緊迫性，未辦理過戶登記系其自身過錯(cuò)所致，不符合排除執(zhí)行的法定要件。

覃塘區(qū)法院認(rèn)定張某對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，依法駁回其訴訟請(qǐng)求。

法官說法

過戶登記+積極維權(quán)才是保障

在離婚糾紛中，房產(chǎn)分割往往是各方關(guān)注的核心議題，不少當(dāng)事人誤以為只要離婚協(xié)議中明確了房屋歸屬，便等同于取得了完整的房屋所有權(quán)，卻忽視了物權(quán)變動(dòng)的法定程序與權(quán)利行使的主動(dòng)性。該案正是此類認(rèn)知引發(fā)的離婚財(cái)產(chǎn)分割與強(qiáng)制執(zhí)行沖突的典型案例，核心在于厘清“離婚協(xié)議約定”與“物權(quán)變動(dòng)效力”“權(quán)利行使義務(wù)”之間的法律邊界。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，離婚協(xié)議約定不能直接產(chǎn)生物權(quán)效力。根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變更，必須依法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。離婚協(xié)議中關(guān)于房屋歸屬的約定，僅對(duì)夫妻雙方具有內(nèi)部約束力，賦予當(dāng)事人要求對(duì)方配合過戶的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但不能對(duì)抗外部第三人的合法債權(quán)，也無法突破物權(quán)公示公信原則。這一規(guī)定的核心是維護(hù)市場(chǎng)交易安全和物權(quán)秩序，避免因內(nèi)部約定隨意否定外部登記的公信力。

權(quán)利需主動(dòng)主張，消極行權(quán)將承擔(dān)不利后果。法律既保護(hù)合法約定的權(quán)利，也要求權(quán)利人積極履行自身義務(wù)。張某自離婚后近兩年半未辦理房屋過戶手續(xù)，既未提交有效證據(jù)證明其采取訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等合法途徑主張權(quán)利，也未實(shí)際占有使用房屋、承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，屬于消極行權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》明確說明，案外人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行需滿足“非因自身原因未辦理過戶登記”，這一要件旨在督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，避免因自身懈怠導(dǎo)致權(quán)利受損。

因此，無論基于離婚協(xié)議還是其他合法事由取得不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，都應(yīng)在合理期限內(nèi)積極辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。若對(duì)方拒不配合，應(yīng)及時(shí)通過訴訟等法律途徑維權(quán)，留存相關(guān)證據(jù)，切勿消極等待，否則可能面臨權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

記者：梁家俊

通訊員：梁微 歐天雄

編 輯：付海茵

校對(duì)：莫莉莎

審核：羅妮

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