成功撿漏？南京仁恒江灣城，2.89萬(wàn)/㎡成交！

河西中仁恒江灣城一期，2.89萬(wàn)/成交。

今天，仁恒江灣城一期一套建面約144.42㎡的法拍房，市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)約569.64萬(wàn)、起拍價(jià)約398.75萬(wàn)，最終以約416.75萬(wàn)成交，單價(jià)僅約2.89萬(wàn)/㎡。

銳評(píng)君注意到，就在今年2月，仁恒江灣城二期一套146.25㎡法拍房曾吸引7人報(bào)名、經(jīng)歷53輪競(jìng)價(jià)才以460萬(wàn)成交。

而今天這套房，盡管經(jīng)過(guò)19輪出價(jià)、加價(jià)18萬(wàn)，最終仍以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)近7折成交，性?xún)r(jià)比直接拉滿(mǎn)。

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先看看這套法拍房的基本信息。

地址：南京市建鄴區(qū)樂(lè)山路198號(hào)01幢一單元2404室

戶(hù)型面積：約144.42㎡

房屋樓層：位于24層，總層數(shù)35層

評(píng)估總價(jià)：約570萬(wàn)

起拍總價(jià)：398.75萬(wàn)

成交總價(jià)：416.75萬(wàn)

成交單價(jià)：約2.89萬(wàn)/㎡

這套房位于仁恒江灣城一期，小區(qū)由7棟高層住宅組成，小區(qū)內(nèi)部有圍合式花園、中央水景和噴泉，景觀豐富，居住環(huán)境靜謐。

戶(hù)型僅供參考

房源建面約144.42㎡，為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)布局。參考同戶(hù)型結(jié)構(gòu)，餐客廳一體居中，南側(cè)為主臥套房，兩間次臥及客衛(wèi)分布在北側(cè)。

從實(shí)拍圖可以看出到，房源內(nèi)部裝修較為豪華，有明顯的居住痕跡。

目前，仁恒江灣城一期二手房成交均價(jià)約3.2萬(wàn)/㎡，今年成交的房源中，建面約144㎡的三房共有2套，均為低樓層，成交單價(jià)都不足3萬(wàn)/㎡。

建面約144.42㎡的三房戶(hù)型，從去年年初至今賣(mài)出過(guò)3套。

去年6月，高樓層，總價(jià)628萬(wàn)、單價(jià)約4.35萬(wàn)/㎡；

10月，中樓層，總價(jià)518萬(wàn)、單價(jià)約3.59萬(wàn)/㎡；

12月，低樓層，總價(jià)455萬(wàn)、單價(jià)約3.15萬(wàn)/㎡。

整體來(lái)看，這套法拍房成交單價(jià)遠(yuǎn)低于同面積戶(hù)型房源均價(jià)，比小區(qū)同戶(hù)型、同樓層房源單價(jià)低了約7000元/㎡，總價(jià)相差超百萬(wàn)。

若把時(shí)間線拉長(zhǎng)，這套法拍房“撿漏”屬性則更明顯。

二手房網(wǎng)站顯示，小區(qū)同戶(hù)型房源在2024年最高總價(jià)693萬(wàn)，2023年最高755.7萬(wàn)，2019年單價(jià)甚至一度接近5.5萬(wàn)/㎡。

如今417萬(wàn)不到，就拿下仁恒江灣城中樓層、豪華精裝大三房，法拍房的高性?xún)r(jià)比實(shí)在誘人。

02

在南京改善次新房中，仁恒江灣城是標(biāo)桿級(jí)別的存在——占據(jù)寸土寸金的河西中、坐擁一線江景，無(wú)論是新房還是二手房，市場(chǎng)行情向來(lái)都是市場(chǎng)佼佼者。

小區(qū)分四期開(kāi)發(fā)，一期2009年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)約1.5萬(wàn)-2萬(wàn)/㎡，2019年二手房?jī)r(jià)格就已穩(wěn)定在5.5萬(wàn)/㎡上下。

2021年巔峰時(shí)期，一期成交單價(jià)基本穩(wěn)定在6萬(wàn)-6.5萬(wàn)萬(wàn)/㎡；2023年，一套建面約176.62㎡高樓層，總價(jià)超1200萬(wàn)、單價(jià)約6.85萬(wàn)/㎡，是目前小區(qū)單價(jià)最高的成交紀(jì)錄。

四期江灣天成，2015年首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)許均價(jià)約3.89萬(wàn)/㎡，最后一批房源加推時(shí)均價(jià)已達(dá)4.5萬(wàn)/㎡。

二手房平臺(tái)顯示，江灣天成目前最高成交單價(jià)為9.5萬(wàn)/㎡——建面約250.32㎡中樓層，總價(jià)2380萬(wàn)成交。

小區(qū)本身更是不折不扣的“六邊形戰(zhàn)士”：

地段上位于河西中部，與南京眼、青奧雙子塔為鄰，地鐵2、10號(hào)線通達(dá)全城；

產(chǎn)品上，鋁板外立面歷久彌新，仁恒物業(yè)服務(wù)有口皆碑，內(nèi)部綠化景觀至今仍是南京眾多小區(qū)的參考范本。

在性?xún)r(jià)比更高的法拍房網(wǎng)站上，仁恒江灣城歷來(lái)不缺關(guān)注度。

今年2月，江灣城二期一套146.25㎡法拍房吸引7人報(bào)名、歷經(jīng)53輪競(jìng)價(jià)，以3.15萬(wàn)/㎡成交，高出起拍價(jià)80萬(wàn)。

仁恒江灣城一期，去年8月，建面約142㎡房源經(jīng)過(guò)40次出價(jià)，以總價(jià)488萬(wàn)成交，比起拍價(jià)高出70萬(wàn)。

2024年6月，一套建面約140㎡的中樓層房源，被12人出價(jià)88次，加價(jià)160萬(wàn)成交。

江灣城三期，去年6月，建面約182.12㎡房源以756萬(wàn)起拍，最終競(jìng)價(jià)107次后以830萬(wàn)成交。

2022年3月，一套235.35㎡法拍房更經(jīng)歷了207次出價(jià)，以超出起拍價(jià)468萬(wàn)的價(jià)格成交。

相比之下，這套144.42㎡房源僅出價(jià)19次、加價(jià)18萬(wàn)就已成交，以?xún)H2.89萬(wàn)/㎡的價(jià)格拿下河西標(biāo)桿樓盤(pán)，性?xún)r(jià)比更高，是可遇不可求的“撿漏”機(jī)會(huì)。

03

今年以來(lái)，南京二手房市場(chǎng)熱度高漲。

其中，3月南京共成交9883套二手房，環(huán)比上月大漲80%，同比上漲5%，成交量創(chuàng)下一年來(lái)的最高紀(jì)錄。

成交價(jià)上，3月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%。量?jī)r(jià)齊升，南京二手房市場(chǎng)一舉結(jié)束此前持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)。

南京法拍房同樣火熱。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2025年法拍住宅成交約11.3萬(wàn)套，其中南京成交金額高達(dá)26.4億元，在全國(guó)法拍市場(chǎng)排名第9，處于較為活躍的水平。

今年一季度，法拍住宅成交2.96萬(wàn)套，同比增加12.7%；3月成交1.1萬(wàn)套，同比增加32.8%。

其中，南京一季度成交276套、成交金額5億，在全國(guó)城市排名中依舊占據(jù)比較靠前的位置。

值得一提的是，近期南京也有不少法拍房出圈。

比如，今年4月，鼓樓區(qū)“張治中公館”歷經(jīng)20年終以6604萬(wàn)拍出。

還有去年12月，鐘山國(guó)際高爾夫一套建面約1322.99㎡的法拍房以7489.86萬(wàn)成交，是南京目前最貴法拍房。

從千萬(wàn)級(jí)頂豪到仁恒江灣城這樣的改善標(biāo)桿，法拍房正以多元化的價(jià)格梯度，為不同預(yù)算的買(mǎi)房人提供更多選擇。

需要注意的是：法拍房雖香，但不是人人都能輕松“撿漏”。

大多數(shù)法拍房源與抵押、查封、強(qiáng)制執(zhí)行等字眼關(guān)系密切，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如是否有長(zhǎng)期租賃、抵押或原房主是否有拖欠水電燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)等等。網(wǎng)絡(luò)上充斥著許多拍下房子且交完錢(qián)后，卻無(wú)法收房的新聞。

因此撿漏法拍房是比較小眾的一種置業(yè)方式，哪怕是經(jīng)常關(guān)注法拍房的買(mǎi)家，也需要提前了解房源詳細(xì)信息，以降低置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。