滯銷虧損與交付暴雷，榮安滑坡背后王久芳家族“大轉(zhuǎn)折”

來源 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

最近一張“寧波人民心中的開發(fā)商地位”梗圖引起熱議，圖中江山萬(wàn)里穩(wěn)居首位，旁邊是綠城和濱江，作為本土品牌雅戈?duì)柕暮勒诋?dāng)?shù)厝诵闹羞€有地位，榮安則已經(jīng)排到最角落。

“榮安是寧波本土第一家上市房企，以前很好，近年就像和稀泥一樣，產(chǎn)品和服務(wù)都不行，只會(huì)畫餅。”本地人士直言。

這和部分購(gòu)房者的評(píng)價(jià)相似。“買房時(shí)說得好，一到交付就問題不斷。”今年3月1日，杭州春熙上和灣業(yè)委會(huì)要求“榮安地產(chǎn)切實(shí)履行房屋工程質(zhì)量問題保修責(zé)任”對(duì)27項(xiàng)質(zhì)量問題進(jìn)行排查維修。

而據(jù)小區(qū)業(yè)主反映，2021年搖中這個(gè)“網(wǎng)紅盤”還覺得好運(yùn)，結(jié)果2022年還沒交付外立面就已經(jīng)出現(xiàn)脫落，專業(yè)工程施工鑒定出是因?yàn)槭┕べ|(zhì)量問題。2023年交付半年多小區(qū)始終出行不方便，而且存在消防安全隱患。直到2026年小區(qū)還存在很多問題，27項(xiàng)都只是部分。

據(jù)公開報(bào)道顯示，2024-2025年一度是榮安地產(chǎn)交付維權(quán)的高峰期。例如，榮安地產(chǎn)大本營(yíng)寧波的觀棠晴雨府小區(qū)，業(yè)主因系列質(zhì)量問題未解決，在收房時(shí)憤怒維權(quán)；溫州的匯學(xué)府因質(zhì)量硬傷和虛假宣傳引發(fā)業(yè)主上樓頂抗議；寧波勸學(xué)里出現(xiàn)施工低級(jí)失誤、桃李郡和大成東境府均出現(xiàn)房屋嚴(yán)重漏水；溫州萬(wàn)松榮安府架空層和地下室反復(fù)滲漏……

除已交付項(xiàng)目，榮安地產(chǎn)的在售項(xiàng)目則面臨“滯銷”的拷問。

榮安地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，目前公司在售項(xiàng)目約22個(gè)，售罄項(xiàng)目約18個(gè)。其中，在售項(xiàng)目均是2020年-2022年開發(fā)的項(xiàng)目。官網(wǎng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)停留在2024年底。

交付結(jié)轉(zhuǎn)率低、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率低，加之“囤積”多年項(xiàng)目被迫計(jì)提資產(chǎn)減值，都會(huì)直接削弱公司的盈利能力、壓縮凈利潤(rùn)。

榮安地產(chǎn)業(yè)績(jī)預(yù)警公告就指出，預(yù)計(jì)2025年度公司歸母凈利潤(rùn)虧損6.5億元-13億元。

實(shí)際上，自2024年榮安地產(chǎn)出現(xiàn)上市后首次虧損(歸母凈利潤(rùn)虧損17.31億元，同比下降584.19%，扣非歸母凈利潤(rùn)虧損17.61億元，同比下降721.39%)，公司的業(yè)績(jī)和盈利狀況持續(xù)消極。

市場(chǎng)不禁發(fā)出疑問，這家老牌上市房企，到底怎么了？

親友內(nèi)斗、醉心投資

王久芳家族的“大轉(zhuǎn)折”

榮安地產(chǎn)的前身是成立于1995年的寧波人民房地產(chǎn)，創(chuàng)始人王久芳1963年生于寧波，1982年起在鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校任教，在父親建議下才轉(zhuǎn)學(xué)了土木工程，后成立公司開發(fā)“歡樂家園”一炮而紅。

2005年榮安地產(chǎn)首進(jìn)蘇州，之后還布局到杭州、溫州、重慶等核心城市，一路高歌猛進(jìn)。2009年榮安地產(chǎn)借殼登陸A股，成為寧波首家地產(chǎn)上市公司。順勢(shì)房地產(chǎn)風(fēng)口發(fā)展十年，王久芳身家已升至120億元，登上胡潤(rùn)百富榜，榮安地產(chǎn)也首入全國(guó)百?gòu)?qiáng)。

2021年榮安地產(chǎn)銷售額繼續(xù)沖到380億元，但隨后就開始連續(xù)五年的下滑，榮安地產(chǎn)的市場(chǎng)份額也迅速縮水。有趣的是，榮安地產(chǎn)官網(wǎng)上撰寫的公司發(fā)展歷程也恰好“止于”2021年。

實(shí)際上，這一點(diǎn)并非轉(zhuǎn)折的開始，因?yàn)殇N售業(yè)績(jī)“大跳水”一定程度上是結(jié)果，而榮安地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的“轉(zhuǎn)折”在2014-2016年左右已經(jīng)顯現(xiàn)。

這三年被榮安地產(chǎn)在官網(wǎng)的發(fā)展歷程中“隱去”，期間這個(gè)典型的家族企業(yè)出現(xiàn)了“權(quán)力斗爭(zhēng)”，王久芳也似乎“醉心投資”，開始將更多注意力轉(zhuǎn)向浙商圈里的“抱團(tuán)”。

公開資料顯示，2017年榮安地產(chǎn)元老之一的胡約翰，曾力挺王久芳次子王怡心、竭力反對(duì)長(zhǎng)子王叢瑋由公司總經(jīng)理兼任財(cái)務(wù)總監(jiān)。但隨著胡約翰被取消董秘一職，2019年王怡心將所持23.56%公司股份悉數(shù)轉(zhuǎn)回父親名下，這場(chǎng)權(quán)力博弈以王從瑋“實(shí)權(quán)在握”告終。

雖然榮安地產(chǎn)董事局中，王久芳依然擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，但1987年出生的王從瑋在30歲左右便拿到了榮安地產(chǎn)總經(jīng)理的位置，次子低調(diào)隱身，女婿則負(fù)責(zé)公司的營(yíng)銷業(yè)務(wù)。

而王久芳逐漸開始轉(zhuǎn)身投資。例如，他和24個(gè)合伙人在2015年成立了上海夢(mèng)幻投資合伙企業(yè)（有限合伙）。作為正心谷投資的重要資方，涉足醫(yī)療主投了華夏英泰、微滔生物、邁微醫(yī)療等公司；也投資星海圖、術(shù)銳機(jī)器人、強(qiáng)一半導(dǎo)體等科技公司，以及古茗、毛戈平、茶百道等網(wǎng)紅消費(fèi)品牌。

通過此類私募或管理公司，王久芳的投資版圖蔓延到了更多領(lǐng)域。不過作為發(fā)家的房地產(chǎn)，王久芳也不會(huì)錯(cuò)過好資源。例如，其曾在2014年接棒楊煥江，入股寧波錢湖四季苑度假別墅有限公司，持股至今。

這是一個(gè)由25位浙商共同投資成立的公司，瞄準(zhǔn)有寧波“富人俱樂部”之稱的東錢湖別墅區(qū)，在這里拿下了臨湖地塊建造四季苑。整個(gè)四季苑只有26套房，雖然是40年產(chǎn)權(quán)，但依然吸引了大量買家，儼然形成了一個(gè)“甬商富豪大本營(yíng)”。

王從瑋也跟著父親，在投資上積極布局。例如2021年榮安集團(tuán)拿下“和訊資本投資管理(橫琴)有限公司”19%股權(quán)，王從瑋也取代吳小平進(jìn)入管理層。和訊資本自2021年投資了致尚信息、麓邦等技術(shù)公司。

維權(quán)爆發(fā)、發(fā)展滯緩

榮安地產(chǎn)業(yè)績(jī)“大滑坡”背后

“醉心”非地產(chǎn)領(lǐng)域投資的同時(shí)，榮安地產(chǎn)正試圖打造第二增長(zhǎng)曲線。近年王叢瑋就曾多次帶隊(duì)調(diào)研農(nóng)旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。然而對(duì)于真正的主業(yè)——房地產(chǎn)，王久芳和王從瑋父子則似乎是“心力不足”。

2025年榮安地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理會(huì)議上，總裁王從瑋曾明確要求“下半年公司必須加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，力爭(zhēng)獲得2-3宗杭州、寧波市中心黃金地段的土地”；“實(shí)現(xiàn)所有在建項(xiàng)目圓滿交付，兌現(xiàn)了對(duì)每一位業(yè)主的莊嚴(yán)承諾”。

然而現(xiàn)實(shí)是，榮安地產(chǎn)2025年在土地市場(chǎng)0收獲，其項(xiàng)目發(fā)展也非常乏力。

榮安地產(chǎn)的自主在售項(xiàng)目均是2020-2022年開發(fā)的老項(xiàng)目；通過合作方式拓展的項(xiàng)目，如參股的東潮府、祥宸府，與方遠(yuǎn)房產(chǎn)合作的臺(tái)州方遠(yuǎn)榮安·玖樾府、方遠(yuǎn)·裕景壹號(hào)公館等也都是存量項(xiàng)目。在售新項(xiàng)目如潮語(yǔ)江瀾府，榮安地產(chǎn)僅僅是作為財(cái)務(wù)投資者，從濱江越秀建杭手中“分一杯羹”。

交付方面更是問題連連。

其中有的是質(zhì)量問題。例如寧波姜山林語(yǔ)芳庭小區(qū)業(yè)主反映，房間2025年初(交付4年)就出現(xiàn)大面積瓷磚脫落、櫥柜門鉸鏈斷裂掉落、衛(wèi)生間墻面滲水起皮掉漆等問題，開發(fā)商施工方與裝修公司互相推諉。

有的是虛假宣傳問題。2024年溫州榮安匯學(xué)府的業(yè)主向甌海區(qū)委書記留言舉報(bào)，稱項(xiàng)目銷售時(shí)宣稱得房率超過90%實(shí)測(cè)僅為80%，兩個(gè)平臺(tái)只剩一個(gè)，學(xué)區(qū)房化為泡影等問題。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)管部門介入調(diào)查后確認(rèn)開發(fā)商存在虛假宣傳行為并立案處理。

有的則是交付后的物業(yè)服務(wù)問題。例如重慶柳岸潮鳴小區(qū)的業(yè)主2025年集體投訴榮安物業(yè)，收取高額物業(yè)費(fèi)提供“三流”服務(wù)，小區(qū)一次水管爆管事件導(dǎo)致多戶業(yè)主房屋被淹，物業(yè)卻拒絕賠償。

維權(quán)風(fēng)波不斷累積的口碑影響，最終會(huì)體現(xiàn)到銷售和業(yè)績(jī)上。

財(cái)報(bào)顯示，榮安地產(chǎn)毛利率從2020年的25.68%一路下滑至2024年的3.91%。公司凈利潤(rùn)到2024年已經(jīng)虧損17.31億元，同比降幅高達(dá)584.19%。當(dāng)年榮安地產(chǎn)被迫計(jì)提了大額的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備，合計(jì)超過15億元。

業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑，給榮安地產(chǎn)的資金鏈帶來了巨大壓力。截至2024年末，公司的貨幣資金為45.62億元，而短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為68.37億元，資金缺口超過20億元。據(jù)悉，為了緩解資金壓力，榮安地產(chǎn)一度尋求出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等方式籌集資金。

但靠出售項(xiàng)目回籠資金只是“飲鴆止渴”，榮安地產(chǎn)作為曾創(chuàng)造過輝煌歷史的老牌房企，在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，只有重視自己的主業(yè)，真正尊重客戶、敬畏市場(chǎng)的企業(yè)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來。

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