股東用土地出資但沒過戶,土地升值收益歸誰?出資額怎么定?

股東用土地出資但沒過戶,土地升值收益歸誰?出資額怎么定?

作者：唐青林 趙佳星(北京云亭律師事務所*)

股東用土地使用權出資，沒辦過戶，后來土地升值了，出資額怎么算？針對這一實務問題，核心裁判規則如下：第一，股東以土地使用權出資，僅交付使用未辦理過戶的，屬于出資瑕疵，未完成出資義務，公司有權要求其履行出資義務。第二，若股東能夠辦理過戶手續，應將土地使用權完整過戶至公司名下，土地后續的升值部分歸公司所有，出資義務仍以出資時約定的作價為準，股東不得主張分割升值收益。第三，若股東客觀上無法辦理土地過戶，應按照出資時的評估價值以貨幣補足出資，而非土地升值后的市場價格。

一、土地出資未過戶，屬于典型的出資瑕疵

（一）土地出資需滿足“交付+過戶”雙重標準

根據2024年新《公司法》及相關司法解釋的規定，股東以非貨幣財產出資的，不僅要將財產實際交付給公司使用，還要依法辦理財產權的轉移手續。對于土地使用權這類需要辦理權屬登記的財產來說，這兩個條件缺一不可。

如果股東只是把土地交給公司用了，但是沒有辦理過戶登記，那么從法律上來說，這塊土地的所有權還是股東個人的，公司并沒有真正取得這個財產的所有權，股東隨時可以將土地抵押、轉讓，甚至被法院查封，公司的權益根本無法得到保障，這種情況就屬于典型的出資瑕疵。

（二）未過戶的補正規則，法院給予合理履行期限

如果股東已經交付了土地，只是沒辦過戶，起訴到法院之后，法院不會直接認定股東出資不到位，而是會先責令股東在合理的期限內辦理過戶手續。如果股東在這個期限內完成了過戶，那么就可以認定他已經履行了出資義務，而且股東可以從實際交付土地的時候，就開始享有對應的股東權利。

但如果股東在合理期限內還是沒辦法完成過戶，或者故意拖延不辦，那么法院就會認定股東沒有履行出資義務，股東需要承擔相應的補足責任。

二、升值后的出資額，以出資時的標準認定

（一）能夠過戶的，完整交付土地，升值歸公司

很多股東在土地升值之后，就會產生反悔的心理，覺得當初把土地作價那么低，現在漲了這么多，過戶給公司自己虧了，于是就拖著不辦過戶，甚至要求公司補償自己升值的部分，或者提出只補當初的貨幣出資，把土地自己留著。

但實際上，股東在出資的時候，就已經同意將這塊土地的所有權轉讓給公司，以此來換取公司的股權。也就是說，從出資約定生效的時候起，這塊土地就應該是公司的資產了，后續的升值，是公司資產的增值，自然應該歸公司所有，股東沒有權利要求分割這部分升值收益。

只要股東能夠辦理過戶手續，就必須把完整的土地使用權過戶給公司，不管這塊土地之后漲了多少，都不能改變這個義務，出資額還是按照當初約定的作價來認定，股東不能以升值為由拒絕履行過戶義務。

（二）無法過戶的，按出資時的評估價補足貨幣

如果股東客觀上沒辦法辦理土地的過戶手續，比如土地是劃撥用地無法變更、土地存在抵押無法解押，或者因為政策原因無法過戶，那么股東就沒辦法用土地來履行出資義務了，這個時候，股東需要用貨幣來補足出資。

而補足的標準，是出資時的評估價格，不是現在土地的市場價。因為股東的出資義務，從一開始就是按照出資時的評估價來確定的，不能因為土地升值了，就要求股東多補，也不能因為土地貶值了，就允許股東少補，這個標準是固定的，以出資時的評估結果為準。

結合20余年公司法領域的辦案實踐，唐青林律師認為，很多股東在以土地、房產這類非貨幣財產出資時，都存在重交付、輕過戶的誤區，以為把東西交給公司用了就算完事了，甚至在財產升值后，以各種理由拖延過戶，試圖侵占公司的資產增值收益，這種做法在法律上是完全站不住腳的。只要出資約定是合法有效的，股東就必須按照約定履行過戶義務，不能因為市場的變化就反悔。

三、新公司法下的實務操作要點

（一）及時辦理過戶，避免后續爭議

股東在以土地使用權出資的時候，一定要在約定的期限內及時辦理過戶手續，不要拖延。很多時候，就是因為拖延的時間太長，土地價格漲了，股東才會反悔，產生糾紛。如果及時辦理了過戶，就不會有這些后續的問題。

（二）簽訂明確的出資協議，約定違約責任

在出資的時候，最好簽訂明確的出資協議，約定好過戶的時間，以及如果股東拖延過戶的違約責任，比如違約金的計算方式，這樣如果之后股東反悔，公司也可以依據協議要求股東承擔責任，保障自己的權益。

（三）董事要履行核查義務，及時催辦

根據新《公司法》的規定，董事會有義務核查股東的出資情況，如果發現股東以土地出資但是沒辦過戶，董事會要及時催辦，督促股東盡快完成過戶，避免因為拖延導致公司的權益受損，如果董事怠于履行這個義務，還可能要承擔相應的賠償責任。

在下列典型案例中，某實業公司2018年登記設立，股東李某以一宗國有工業用地的使用權作價1200萬元作為出資，該價格為當時第三方評估機構出具的評估價格，公司章程中約定，李某應在2020年12月31日之前，辦理完該土地的過戶手續。

公司成立后，李某很快就把土地交付給了公司，公司一直在這塊土地上建設廠房、開展生產經營，但是李某一直以各種理由拖延，沒有辦理土地的過戶登記。2024年，該區域的土地價格因為區域規劃調整大幅上漲，案涉土地的市場價格已經漲到了2800萬元。

此時公司再次要求李某辦理過戶手續，李某卻提出，土地現在升值了，自己如果把土地過戶給公司，相當于虧了1600萬，要么自己只按當初的1200萬補貨幣出資，土地自己留著，要么公司要給自己補償升值的部分，否則就不配合過戶。

雙方協商無果后，公司向法院提起訴訟，要求李某履行過戶義務。法院審理認為，李某以土地使用權出資，應當依法將該土地的使用權轉移給公司，這是他的法定出資義務。案涉土地的升值，是公司資產的自然增值，在李某完成出資后，該財產屬于公司所有，升值收益自然歸公司。最終法院判決李某在判決生效后30日內，將案涉土地使用權過戶至公司名下。

如果您在非貨幣出資、股東出資瑕疵處理、公司資產權益保護等方面遇到疑難問題，可聯系專業律師進行咨詢，結合具體的案件情況制定針對性的解決方案，以更好地維護公司及自身的合法權益。

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章寫作時所在工作單位。

原創聲明

今日推送文章，為文章作者授權本公眾號首發原創文章，轉載請在公眾號醒目位置注明作者及出處。我們將不斷創新文章內容，努力提供更多更好的公司法實務干貨。轉載請直接聯系責任編輯。

主編唐青林律師簡介

唐青林律師，現為北京云亭律師事務所創始合伙人、北京市律師協會公司法專業委員會副主任。中國人民大學法學院民商法法學碩士。1999年考取律師資格，先后在農業部和律師事務所工作，至今從事法律服務長達26 年。在公司法服務領域，唐青林律師“身經百戰”，為近百個疑難復雜訴訟案例和非訴訟項目提供過各種形式的法律服務，積累了大量訴訟經驗和勝訴案例，是國內公司法領域活躍的知名律師。

社會兼職：

擔任最高人民法院訴訟咨詢監督員（2018-2023）（2023-2028）

北京市律師協會公司法專業委員會副主任

北京大學國際知識產權研究中心研究員

中國知識產權研究會知識產權與科技金融專業委員會副主任

北京外國語大學法學院研究生校外導師

出版著作：

唐青林律師多年來深耕公司法領域，出版多部公司法領域的實務著作：

[1]唐青林律師出版著作：《公司章程陷阱及72個核心條款設計指引——基于200個公司章程及股東爭議真實案例深度解析》（主編，2019年8月出版），中國法制出版社；

[2]唐青林律師出版著作：《公司法裁判規則解讀》（主編，2018年1月出版），中國法制出版社；

[3]唐青林律師出版著作：《公司法25個案由裁判綜述及辦案指南》（主編，2018年7月出版），中國法制出版社；

[4]唐青林律師出版著作：《公司法司法解釋四裁判綜述及訴訟指南》（主編，2017年8月出版），中國法制出版社；

[5]唐青林律師出版著作：《公司保衛戰——公司控制權案例點評與戰術指導》（主編，2017年8月出版），中國法制出版社；

[6]唐青林律師出版著作：《公司訴訟法律實務精解與百案評析》（主編，2013年8月出版），中國法制出版社；

[7]唐青林律師出版著作：《公司并購法律實務精解與百案評析》（主編，2013年8月出版），中國法制出版社；

[8]唐青林律師出版著作：《企業糾紛法律實務精解與百案評析》（主編，2013年5月出版），中國法制出版社；

[9]唐青林律師出版著作：《最新公司法律理論與律師實務》（副主編，2007年2月出版），國家知識產權出版社。

[10]唐青林律師出版著作：《企業并購法律實務》（副主編，2005年1月出版），群眾出版社。

[11]唐青林律師出版著作：《公司保衛戰：公司控制權案例點評與戰術指導【第三版】》中國法制出版社，2024年出版。

主編聯系方式：

單位:北京云亭律師事務所

唐青林 創始合伙人、律師

手機（微信）:13910169772

郵箱:lawyer3721@163.com

地址:北京市朝陽區建國路91號金地中心A座29層