局部分化！深圳核心區姿態更低了

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

現在核心區的新房，有的姿態也放得很低了。

低姿態入市

市場進入買方為王時代，有的新房姿態都放得低了 一些。

這兩天（4月14日），位于灣啟紫荊府二期（自貿紫荊嶼）獲批預售——

408套約108~151平精裝住宅，備案均價約10.73萬/平，單價區間約8.81萬—12.48萬/平，總價區間約954.66萬—1847.9萬/套。

項目雖然備案價與前兩批次房源的推售價并無太大差異，但明顯開發商操盤的姿態放得很低了。

首先就是意向登記凍資門檻的下降。

灣啟紫荊府二期這次的誠意登記金額只需要20萬。

而自開發商推售第二批次后，凍資的門檻由50萬降到了20萬——

2024年12月13日獲批預售的灣啟紫荊府（1棟）319套97~143平精裝住宅，備案均價約10.78萬/平，總價區間約949萬～1689萬/套，凍資金額還需要50萬元。

2025年6月13日獲批預售的灣啟紫荊府（2棟）165套110~142平精裝住宅，備案均價約10.71萬/平，總價區間約1003萬～1711萬/套，凍資金額需要20萬元。

要知道，灣啟紫荊府20萬的凍資金額，是媽灣自供應新房以來，最低的凍資門檻。

媽灣這些年誠意登記金額高峰期去到了300萬。比如2021年9月入市的招商嶸璽家園，凍資金額為300萬，2023年3月入市的萬科瑧灣悅（二期）凍資金額為300萬也要300萬。

但10-15倍的凍資門檻，似乎并未替灣啟紫荊府帶來10倍放量的誠意登記。

2024年12月開盤，319套住宅開盤意向登記321人，2025年6月165套住宅開盤意向登記

其次，開發商對外釋放不小的開盤折扣力度。

2024年12月首批開盤，給出綜合折扣95折——

約96平戶型折后約894萬—991萬；

約108-111平戶型約919萬—1152萬；

約121-122平戶型約1089萬—1309萬；

約142平戶型約1435萬—1578萬。

2025年6月第二批房源入市，給出誠意登記先優惠5/10萬總房款，再疊加142平戶型綜合約0.975折、122平戶型綜合約0.98折、111平戶型綜合約0.97折，并且分別贈送（稅前）11萬—14萬軟裝。

而最新一批房源，的吹風折扣——

誠意登記99折

認購99*99*99*99*995折（綜合約0.956折）

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更重要的是，開發商對項目進行品質上的升級。

今年1月，項目一期曾遭到業主質疑，外立面玻璃出現色差，大門設計及石材選用與前期宣傳冊存在差異。

而開發商在眾多業主建議下，在今年4月3日發布公告，將對公區大堂、架空層、地庫及電梯轎廂進行提升——

首層大堂墻面綠植裝飾調整為莫奈花園石材；

架空層閱讀區的卡座區墻面藝術漆調整為木飾面；

地庫的落客區天花藝術漆+GRG+埃特板，調整為米色質感鋁板、仿透光云石、中間波浪造型GRG+藝術漆，樹影畫墻面調整為泥客石；

對電梯轎廂的扶手區域進行加寬。

一般開發商強勢的時候，面對質疑大多會給出類似“效果宣傳僅作示意參考，以實際交付為準”或者“未到交付期限，施工中暫時未能體現整體效果，請耐心等候最終效果呈現”的答復。

而灣啟紫荊府短時間內便公告承諾提升公區，相比過去的不少開發商，客戶至上的態度也更明顯。

市場摸底階段

事實上，如今的開發商也不得不放低姿態。

一方面，市場進入摸底階段，媽灣也不例外。

目前項目前兩批次的推售，一期1棟推售319套住宅還剩余27套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地產信息平臺），2棟推售165套住宅，貨量更小，也依舊剩余29套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地產信息平臺）。

而一期1棟獲批預售已經超過一年零4個月仍未售罄，且一期2棟剩余未售房源中，就有21套為約142平戶型，總價都在1488萬—1626萬。

說明，項目在市場中整體的去化速度相對較慢，且市場對項目總價超1500萬的大戶型認可度一般。

與此同時，市場替代性強。

周邊二手房的價格段差距并不明顯。

比如頤城棲灣里最新二手房成交記錄顯示，去年12月小區一套122.22平三室兩廳成交，總價1115萬，折合單價約9.12萬/平，今年2月成交一套121.02平戶型，成交總價約1100萬，折合單價約9.09萬/平。

另一方面，項目自帶一些長、短期無法忽視的要素。

首先，項目二期相比一期，景觀面更差一些，一期3棟住宅，總樓層在36-37層，一期東向可看前灣河景觀。而二期同樣三棟住宅，東西向被一期3棟住宅遮擋，西向為保稅港區建筑，緊貼興海大道，低樓層景觀以施工工地為主。

其次，媽灣住宅整體容積率偏低，但與眾多過往供應的住宅相比，自貿紫荊嶼的容積率已經相對較高。

而目前深圳主要核心區域的新房建設標準都基本以“限高80米/26層+3.1容積率”的新國標建設為主，更符合“好房子”標準。

但自貿紫荊嶼容積率及總樓層都較難匹配這樣的標準。

且設計戶型中自帶不可改造飄窗，備案平臺實際顯示得房率約75%，需依賴飄窗面積提升居住使用的空間效率。

比如建筑面積為148.04平戶型，套內建筑面積110.67平。

若對比2021年1月入市的前海天境，備案得房率并不占優勢。

前海天境實際備案得房率約77.54%，建筑面積144.05平戶型，套內建筑面積為111.7平。

并且，今年1月前海天境花園二手房成交價格體現出一定的優勢，約139.39平戶型成交總價約1355萬，折合單價約9.72萬/平。

再就是，媽灣的替代性極強，片區內還存有大量未掛拍用地，存在未知的供應體量。

即使是核心區，也很難抵擋得住大量的供應預期。2023年媽灣規劃大調，新增10多塊居住用地。

《中國（廣東）自由貿易試驗區深圳前海蛇口片區及大小南山周邊地區綜合規劃》

再比如其他一些設計上的差異，項目一期三梯四戶但自帶專梯入戶，而二期同樣為三梯四戶，但無專梯入戶；項目一期基本已經是現樓狀態，預計今年年底交付，二期則處于建設中，出地面十多層，預計明年底交付。

當然，自貿紫荊嶼也有一定優勢。

比如相比一期，公共區域設計更豐富，自帶下沉庭院，庭院花園、泳池等。

比如價格維持同期水平。

在核心區統一提價的背景下，能維持現狀，不漲價，對購房群體來說，就已經比較友好。

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