變身安置房、人才房、養老公寓，多地存量房收購用途擴圍

21世紀經濟報道記者李莎 報道

存量房收購又有新動作。近日，蘇州樓市新政明確，推動存量商品房去庫存。鼓勵國有企業、社會資本收購存量商品房用作保障性住房及人才住房、青年公寓、養老公寓等，同時支持實施搬遷的工業企業調換存量商品房進行安置。

日前廣州、天津等地也密集出臺相關政策。其中，廣州支持在城中村改造過程中收購存量商品住宅用作安置房，鼓勵收購存量商辦用房用于經營性物業的安置；天津支持收購符合條件的存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，同時鼓勵住房租賃企業等經營主體收購存量商品房用作租賃住房。

這些政策均是對今年政府工作報告中“探索多渠道盤活存量商品房”要求的貫徹落實。在受訪專家看來，近期各地對存量房收購的支持力度有所加大，涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商辦用房，收購后用途也有所擴大。

今年政府工作報告明確要求，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。今年以來，重慶、上海、海口、濟南等地已陸續推出支持存量房收購的政策或開展相關實踐，保障性住房成為存量房收購后的核心用途。

4月28日，中央政治局會議召開，再次釋放努力穩定房地產市場的積極信號。此后，深圳、廣州、武漢、天津、揚州、蘇州等地密集出臺樓市新政，其中多地將推進存量房收儲作為重要內容。

4月30日，天津出臺樓市新政，將“積極盤活存量商品房”列為首要內容。新政明確，天津各區要因地制宜用足用好國家財政、金融等政策工具，優先收購符合條件的存量商品房，收購后用途涵蓋配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

收購后的房源用途，除了配租型保障性住房、配售型保障性住房之外，還包括安置房、宿舍、人才房等。不僅如此，天津新政還鼓勵住房租賃企業等經營主體多渠道籌集資金，依法收購存量商品房用作租賃住房。同時，天津進一步細化支持政策，在金融層面，鼓勵商業銀行發放住房租賃團體購房貸款和住房租賃經營性貸款，支持住房租賃企業依法發行債券專項用于收購存量商品房用作租賃住房，支持符合條件的租賃住房項目通過資產證券化、特許經營權交易等方式回收資金，擴大存量商品房收購規模。

在稅收及配套優惠方面，天津明確，符合條件的經營主體可享受住房租賃相關稅收優惠政策；利用存量商品房轉化為配租型保障性住房的，在原土地使用年限內不變更土地使用性質，不補繳土地價款，并按規定享受水電氣熱價格優惠。

業內人士認為，這些政策既能優化天津保障性住房供給，也能有效帶動市場存量房源去化。

同日，廣州出臺的樓市新政將存量房盤活與城中村改造相結合，支持在城中村改造過程中收購存量商品住宅用作安置房，并鼓勵收購存量商辦用房用于經營性物業的安置。

此外，廣州新政還部署了二手房及商辦物業盤活工作：鼓勵國有企業以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源；加大商辦物業去庫存力度，因地制宜推動存量商辦物業合規轉換為醫療、教育、養老、酒店、康養、保障性住房等多元用途。

5月2日，蘇州在樓市新政中也對存量房收購進行部署，除了鼓勵國企、社會資本收購存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓和養老公寓外，蘇州還將支持實施搬遷的工業企業按照價值相當的原則，調換存量商品房進行安置。

中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，近期多地加大存量商品房收購力度，類型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商辦用房，收購后用途有所擴大。與城市更新結合，也是當前各地推動存量盤活、推動房地產市場平穩運行的重要方式。

隨著我國城市發展從大規模增量擴張轉向存量提質增效，盤活存量成為新時期城市工作的一大關鍵詞，也是新階段推動房地產平穩健康發展的重要方面。“十五五”規劃綱要明確，要推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用。

58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，本輪存量房收儲政策更強調長期性，其被納入“十五五”規劃綱要，意味著存量收儲不再是短期階段性任務，而是未來五年常態化、制度化的長效工作，也是我國租購并舉住房制度建設的關鍵一環。

“存量房收儲是‘十五五’時期住房供給側改革的核心抓手，是具備萬億級規模的大市場，也是新周期下房地產發展的重點方向之一。”張波補充道，當前全國存量商品房、低效商辦房規模大，為后續政策持續加碼、加大盤活收儲力度提供了現實基礎。

張波觀察到，相較以往，近期各地存量房收儲舉措更趨靈活：以往多由政府主導，當前各地政策多升級為政府引導、國企主體、社會參與的多元格局，收購后的用途也不局限于保障性住房，更強調多渠道、多用途盤活利用。

“總體來看，本輪政策不會直接刺激房價，更多是從供給側發力推動行業優化，通過存量房收儲穩定市場預期，補齊民生短板，優化城市功能布局。”張波說。

盡管近兩年各地相關政策舉措時有出臺，亦有部分城市直接參與存量房收購實踐，但這項工作推進的節奏并不快，資金成為制約收購進度的關鍵一環。

根據中指研究院不完全統計，2025年5月以來，浙江、四川等省市先后發行專項債券用于收購存量商品房，截至2026年5月10日，全國累計發行相關專項債券超65億元，收購存量商品房約1.3萬套，建筑面積超105萬平方米，但整體發行規模仍偏低，發行節奏偏慢。

在張波看來，當前存量房收儲的核心難點仍集中在資金閉環難、成本收益不匹配上。一方面，存量房收儲、改造、運營需大量資金，目前資金來源主要依賴專項債、保障房再貸款及國企自有資金，但地方財政壓力會對資金供給帶來影響，社會資本因投資回報偏低持觀望態度。

另一方面，收儲雙方在價格認定上往往存在較大偏差。收購方傾向于低成本收儲以控制成本，而房企因債務壓力影響不愿大幅折價出讓，不少項目的推進都卡在價格協商環節，尤其是在庫存高、需求弱的中小城市，價格博弈更為激烈。

針對這些難點，張波建議，新發展周期下，存量房收儲需持續探索靈活推進模式，并重點關注兩方面。一是資金端，進一步擴大保障房再貸款、專項債規模，試點推進保租房REITs、資產證券化等創新工具，明確社會資本退出機制，吸引更多長期資本參與。二是房源端，優先收儲主城區地鐵沿線中小戶型房源，借鑒廣州、蘇州經驗，推動低效商辦物業轉換為保障房、養老公寓等業態。同時，在人口流入型城市，由政府出臺補貼政策，支持將收購房源中的大戶型拆分為小戶型，并推行精裝標準化改造，更好適配新市民、青年人的居住需求，提升房源利用效率。