四川
2025 年上市房企負債總額有望連續第二年實現萬億級壓減，隨著出險房企大面積完成債務重組，行業整體債務結構由 “短債高息” 向 “長債低息” 優化。
當前房地產化債已步入下半場，壓降金融機構有息債務成為核心任務，房企需依托優質項目實現資金回流，完成從風險 “止血” 到經營 “造血” 的轉變，行業資產負債結構優化仍任重道遠。
債務規模持續下行，萬億壓降有望兌現
截至目前，34 家 AH 兩地上市內地房企已披露財報，Wind 數據顯示，2025 年末這些企業負債總額降至 6.47 萬億元，較上年減少約 8900 億元。隨著更多年報出爐，業內判斷 2025 年上市房企有望再度實現萬億級負債壓降，延續 2024 年的化債勢頭。
財務安全成為房企核心議題，多家企業主動推進債務調整。
龍湖集團近三年半壓降有息負債 600 億元，將業務調整與債務優化深度綁定；行業化債成效顯著，中指研究院數據顯示，截至 2025 年底，21 家出險房企債務重組、重整獲批，化債總規模約 1.2 萬億元，現金要約收購、以資抵債、債轉股等成為主流化債手段。
其中金科股份作為大型上市房企重整典型，入選最高法 2025 年度民商事典型案例。
賬面盈利多為重組收益，債務結構顯著優化
債務重組推動部分出險房企 2025 年實現高額凈利潤，佳兆業以 523 億元凈利潤領跑上市房企，金科股份預計凈利潤 300 億 - 350 億元，但這一盈利多為會計層面調整。
剔除債務重組收益等非經常性損益后，兩家企業分別虧損 290 億 - 350 億元、328 億元，行業經營基本面尚未根本改善。
不過房企債務核心指標持續好轉，“短債高息” 格局徹底扭轉：34 家房企利息支出中位數從近 8 億元降至約 6 億元；碧桂園完成重組后加權平均借貸成本 3.76%，同比下降 141BP；招商蛇口綜合資金成本僅 2.74%，再降 25BP。即便 “三道紅線” 停止定期填報，招商蛇口等央企仍將其作為財務穩健運營的基本準則。
杠桿壓降難度仍存，金融機構債務成新焦點
盡管負債規模下降，房企資產負債結構調整仍受行業銷售疲軟制約。34 家房企資產負債率中位數小幅降至 69.5%，剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心指標與上年基本持平。銷售回款不足、資產減值壓力，讓房企繼續去杠桿面臨較大阻力。
當前化債重心已從公募債券轉向金融機構有息債務，該類債務在百強房企總負債中占比提升，成為化債下半場的主線任務。
即便完成公開債務重組，部分房企仍新增逾期，旭輝集團 2026 年 3 月披露銀行項目貸款逾期 34.97 億元，折射出金融機構債務化解的復雜性。這類債務主要對應商業銀行、信托、AMC 等債權人，具備抵押物充足、受償優先級高的特點，協商難度顯著高于公開債。
同時房企信用修復滯后，完成重組的企業仍難以恢復公開信用債、銀行綜合授信等傳統融資渠道，行業 “以債養債” 模式基本失效。
新城控股雖實現民營房企純信用境外債破冰，但其美元債詢價區間下限超 10%，投資者對民營房企仍要求高風險溢價。
聚焦優質項目造血，項目公司制構建新發展模式
化債上半場以壓降公開債務、保障資產負債表安全為核心，下半場則轉向優化現金流量表、提升房企 “造血” 能力。
針對金融機構有息債務，房企化債思路呈現三大特征：以經營性現金流逐年還本付息、用低成本長債置換高成本短債、剝離不良資產及對應債務給 AMC 實現出表。
為創造持續現金流，房企轉變開發邏輯，從集團總部融資轉向項目層面融資能力建設，通過盤活優質資產獲取地方政府與合作方支持。
“十五五” 規劃綱要提出推行房地產開發項目公司制，白名單、存量房收購等政策也聚焦項目端，成為房地產新發展模式的重要制度基礎。
該模式徹底顛覆傳統融資邏輯，從重集團資質轉向重項目區位、產品力與去化能力，實施資金封閉管理、專款專用，杜絕總部抽挪資金。
這既為房企合理融資提供支撐，也倒逼房企提升全周期現金流操盤、成本管控與合規運營能力，從根源規避舊模式下資金挪用、違規擔保等風險，推動行業從規模擴張轉向高質量可持續經營。
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