上海最近的交易數據太反常了

　　上海樓市不斷破紀錄

　　如果你最近在關注上海樓市，可能會發現，房產交易中心又排起了長隊。

　　這不是錯覺，數據確實炸了。

　　2026年4月11日，周六，上海二手房單日網簽成交量達到了1632套。

　　它創下了近5年來上海二手房單日網簽成交量新高。

　　在此之前，今年的紀錄是3月28日的1585套；

　　再往前是3月14日的1472套。

　　短短一個月內，單日成交峰值被刷新了三次，而且一次比一次高，勢頭相當強勁。

　　周末過后，4月前12天的累計成交量也出來了10409套，日均成交套數867套！

　　1632套只是單日峰值，我們再看更宏觀的數據。

　　2026年3月，上海二手房網簽量31215套。

　　3.1萬套是個什么概念呢？

　　橫向比，這是近5年單月最高；

　　縱向比，這是近10年“小陽春”行情第二高的紀錄，僅次于2021年的火爆行情。

　　也就是說，上一次上海3月份成交這么猛，還是2021年大牛市的時候。

　　上海樓市的熱度肉眼可見地被拉起來了。

　　連有些機構都一改口風，表示上海樓市在今年可能迎來轉機，甚至是上漲。

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　　價格終于松動了

　　量跑起來了，價怎么走？

　　這是很多人最關心的問題。

　　因為過去兩年多，上海的二手房價格一直跌。

　　根據中指系統百城價格指數，從2023年6月開始，整整跌了33個月。

　　終于在2026年3月，這個超長下跌周期首次出現了反轉。

　　根據中指研究院的數據，3月上海二手住宅掛牌均價約為55075元/平方米。

　　環比上漲了0.08%，雖然漲幅很小，但這是自2023年6月以來的首次上漲。

　　不要小看這個0.08%，它的信號意義遠大于實際漲幅——33個月的下跌趨勢被打破了。

　　個案上也能看到變化。

　　寶山通河六村，3月份成交單價在上浮。

　　上海房價筑底的苗頭可能出現了。

　　光看均價可能不夠直觀，我們再看看成交結構上的變化。

　　總價300萬以內的低總價房源，依然是這波成交的絕對主力。

　　數據來源小胖看房

　　地鐵沿線、配套成熟、通勤方便的剛需板塊，熱度是最高的。

　　這很好理解，首付和月供壓力小，對于剛工作沒幾年的年輕人和新上海人來說，是上車的第一選擇。

　　但有意思的是，最近兩周，總價400-1000萬的剛需、改善房源成交占比也在悄悄地提升。

　　換句話說，市場熱度正在從純剛需往改善型需求傳導，先頭部隊已經動起來了。

　　帶看量也有同樣的趨勢。

　　數據來源小胖看房

　　房東心態不一樣了

　　成交量上來之后，市場情緒最明顯的變化，體現在買賣雙方的博弈上。

　　如果你最近在看房，可能會有這種感受：

　　看中了一套300萬的房子，想跟房東聊聊價格，結果房東的態度和半年前完全不一樣了。

　　半年以前，房東可能會說：“誠心買的話，價格可以談。”

　　現在呢？“這個價已經是最低了，昨天還有另外一組客戶也看中了。”

　　這不是段子，是真實發生的。

　　不少中介反饋，近期談判失敗的案例中，最常見的原因就是房東不肯降價了。

　　甚至有房東說，不要拿幾個月前的價格來談判了。

　　而這句話在過去都是買家壓價，或者中介pua房東才說的。

　　與此同時，部分熱門小區在售房源的數量也在減少，好的房源賣一套少一套，買家選擇空間變小，房東的底氣自然就足了。

　　線上數據也能印證這個趨勢。

　　安居客平臺的數據顯示，近期線上購房者和經紀人的連接數7日增速接近20%，有效連接用戶數增長了27.7%，留電用戶數增長了33.6%。

　　更值得關注的是“觀望指數”，從81.3大幅降到了68.8。

　　之前大部分人都選擇“先看看，不急”，現在越來越多的人開始認真考慮“要不要趕緊定下來”，決策周期明顯縮短了。

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　　政策不斷改善供需關系

　　說到這里，不得不提一下政策。

　　這波回暖背后，2026年2月25日發布的“滬七條”起到了很大的推動作用。

　　第一，限購門檻大幅降低。

　　對于非滬籍在外環內買房，社保繳納年限從原來的3年直接降到了1年。

　　另外還有一條：居住證滿5年的，直接可以在全市范圍內買1套住房，不再要求同時提供社保或個稅證明。

　　政策釋放的購買力至少是十萬級量級的。

　　第二，公積金貸款額度直接拉滿。

　　“滬七條”把首套房的公積金最高貸款額度從160萬元提高到了240萬元，最高可以貸到324萬元。

　　剛需買房的壓力和成本進一步降低。

　　在這樣的政策前提下，我們看到：

　　這波回暖，二手房明顯比新房跑得快。

　　政策是釋放購買資格和提升貸款能力，對存量房市場的刺激立竿見影。

　　非滬籍社保年限縮短之后，大量符合條件的人第一時間涌向了二手房市場。

　　另一個是價格調整更充分。

　　二手房價格已經跌了33個月，很多房源的價格確實到了比較有吸引力的位置。

　　對于剛需買家來說，現在出手的性價比確實比兩三年前高了不少。

　　尤其在低總價市場，二手房對新房有較高的壁壘。

　　最后

　　說了這么多數據，最后說幾句大白話。

　　第一，上海樓市確實在回暖，成交量、價格、市場情緒都在往好的方向走。

　　第二，這不意味著房價馬上要暴漲。

　　當前的市場狀態更像是“量漲價平”但要說全面大漲，條件還不成熟。

　　市場全面企穩是一個漸進的過程，最終能不能持續，還要看房價預期的修復情況。

　　第三，對于真正有需求的人來說，現在的市場環境確實比過去兩年要友好。

　　政策寬松、貸款成本低、可選擇房源多，確實是近幾年來少有的窗口期。

　　但不管市場怎么變，買房這件事最重要的還是看自己的實際需求和還款能力，量力而行比什么都重要。

　　如果需要賣房的，這個小陽春也絕對是窗口期。

　　最后再說回那個1632的數字。

　　5年來上海二手房單日成交的新紀錄，但它傳遞的信號已經足夠清晰：

　　上海樓市的信心，確實在一點一點地回來了。

　　無論是有買房還是賣房需求的，當下都非常建議你找我們聊聊，透徹分析你的情況，避免在市場中走彎路。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。