金三銀四之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)還能持續(xù)火爆嗎？

去年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)的說(shuō)法還是“著力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，這次會(huì)議已經(jīng)變成“努力”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)了。

雖然只是一字之差，但也可以說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及決策層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度了。

其實(shí)剛過(guò)去的三四月份，總體而言，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)至少成交量還是可以的。

三月上海的房子成交數(shù)量超過(guò)了3萬(wàn)套，是五年來(lái)最高的一個(gè)月，四月雖然略微下降，但總體也有2.8萬(wàn)套，仍然也還是在高位。

最可喜的是新增掛牌數(shù)量在明顯下降了，之前上海每個(gè)月都是新增掛牌數(shù)量超過(guò)成交量，這兩個(gè)月也扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了，成交量超過(guò)了新增掛牌數(shù)量，算是一個(gè)明顯好轉(zhuǎn)的信號(hào)。

而且，房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)三月份的高額成交量的帶動(dòng)之后，也不僅止跌，而且有所回升。

按照中介的說(shuō)法，一部分房東甚至撤銷了掛牌，而房東在交易談判時(shí)姿態(tài)明顯比之前更加強(qiáng)硬，像之前那樣上來(lái)先砍15%仍然能談成的情況已經(jīng)很少見(jiàn)了。

但在傳統(tǒng)的金三銀四之后，房地產(chǎn)成交量下降，進(jìn)入每年傳統(tǒng)上的淡季，也基本上是可以預(yù)料的。

其實(shí)在2024年9月出臺(tái)新政策之后，上海的成交量就有一段時(shí)間是比較高的，幾乎每個(gè)月都在2萬(wàn)套以上，一直持續(xù)到2025年的五六月份才降溫。

所以，到2025年9月，上海又出臺(tái)了新政策，今年春節(jié)后進(jìn)一步出臺(tái)了滬七條，效果還是很明顯的。

4月29日，深圳出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策，30日廣州也跟上了，說(shuō)明廣州和深圳都希望能將這一波成交量高峰期再延長(zhǎng)一些時(shí)間。

廣州這次甚至出臺(tái)的政策里包括了以舊換新的置換補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的1%，上限3萬(wàn)，總共補(bǔ)貼2億元，可見(jiàn)當(dāng)?shù)貙?duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的心情之迫切。

但如果細(xì)看三月以來(lái)的成交情況就會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海成交量的8成都是二手房，而且其中主要是中環(huán)內(nèi)的老公房，尤其是傳統(tǒng)意義上的老破小，總價(jià)普遍低于300萬(wàn)。

當(dāng)然，這本來(lái)也是上海房市的常態(tài)，即使在房市最熱的時(shí)候，成交量的7成也是老公房。

但這一波上海房市與以往的不同之處在于，以往老公房成交量比較高的時(shí)候，新房的成交量也會(huì)比較高，老公房的房?jī)r(jià)如果漲，新房的房?jī)r(jià)會(huì)漲得更猛。

而這一波并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的帶動(dòng)效應(yīng)，老破小成交量猛增，價(jià)格也有所回升，但新房的價(jià)格依然在下跌，尤其是遠(yuǎn)郊的新房、次新房和大房子的成交也仍然在跌。

按照部分中介的解釋，除了三四月是剛需家庭買(mǎi)學(xué)區(qū)房的高峰期，還有一個(gè)很重要的原因是，當(dāng)初被拆遷到遠(yuǎn)郊的老人，趁著現(xiàn)在房?jī)r(jià)低，不少人又在中環(huán)內(nèi)買(mǎi)房，搬回來(lái)了。

所以，現(xiàn)在對(duì)于后市走勢(shì)的看法，仍然很難真正的樂(lè)觀起來(lái)，多數(shù)非剛需的人仍然抱著觀望的心態(tài)，寧可再等等看。

高盛的分析報(bào)告也認(rèn)為，今年下半年開(kāi)始到2028年，一線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲15%，也讓許多人激動(dòng)不已。

因?yàn)橹案呤⒑鸵恍┩赓Y投行的分析都認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底的過(guò)程可能要持續(xù)到2028年，之后才能回升。

這背后其實(shí)還有個(gè)很重要的原因在于，一方面是房地產(chǎn)在2023年崩盤(pán)之后，保交房今年才能完全結(jié)束，也就是把之前留下的爛攤子基本解決掉；

另一方面則是因?yàn)椋?023年之前的新房的限售期最晚會(huì)在2028年解禁，流入市場(chǎng)，而在此之前，每年都會(huì)有大量的新房在限售期結(jié)束后進(jìn)入市場(chǎng)，因此供應(yīng)會(huì)持續(xù)增加。

如果這一次政策加持之下能夠加速周轉(zhuǎn)，完全扭轉(zhuǎn)新增掛牌數(shù)量和成交量的現(xiàn)狀，保持目前每個(gè)月新增掛牌低于成交量的現(xiàn)狀，則供應(yīng)會(huì)減少，房?jī)r(jià)就有可能逐步穩(wěn)定下來(lái)，乃至重回上升軌道。