房子從投資品到消費品

房子從投資品到消費品

這幾年中國大部分地區的房地產都在走下坡路。
這肯定不是一個很好的現象，所以國家和各地政府都憂心忡忡。這幾天又密集出臺了許多政策。這些政策的效果如何，只能讓時間來證明了。

在房價下跌的時候有很多人叫苦連天。
其中有很多段子是編造的，這些段子編造出一個在房價高企時接盤的人，然后又說因為房價下跌云云，導致虧損巨大。
但這些都是假的，倒不是說沒有房價高位接盤現在吃虧的人，而是大部分人買房都是自住的。房價漲的時候銀行不會多收房貸，大家也不會賣房。在房價跌的時候，銀行也不會少收房貸，大家也還是不會賣房。

國內在很久以前就提出了“房住不炒”的理念，但在房價高企的時候很少有人能聽勸。現在房價下跌了，市場終于重新清醒。
在房價下跌的時候，大家終于不再把買房當做投資了。
房子是一種非常昂貴的消費品奢侈品，但并不算是一個很好的投資品。

從投資的角度來看，房價在過去幾年曾經有非常高的漲價幅度，但今后很顯然就算會漲價也將是溫和的，不會暴漲了。
而房子存在一個出手比較難的特點。相比股票和其他投資來算，房子的成交周期是比較長的。所以即便房子漲價了，在市場熱度不高的情況下，賣房需要的時間是很長的。
所以房子的投資效果是比較差的。
炒股也好，存銀行也好，往往是有利息的。但房子的利息是比較低的，自住的收益是最高的。如果房子買多了，要出租，租金相比房價來說不是特別劃算。這恰說明了房子的消費屬性。

對于一個消費品和奢侈品來說，房價下跌其實是正常的。
比如你買一個手機，用了幾年。這時候一個二手手機必然要跌價的。這和房子也是一樣的，房子住上幾年之后也需要計算折舊。指望買了房子住上十年二十年之后漲價出手，這本來是不合理的。
又比如手機幾乎每年都有新款，每五到十年就有一次大的變革。這種變革下，老手機必然顯得毫無價值。房子也是一樣的，二十年前的許多房子可能沒有電梯，十年前的房子可能設計的標準和現在又不同。那么新房遠勝過老房也是必然，買房跌價也應該是必然的。

當然，房子和手機也是有明顯區別的。這個區別在于政策限制。
在美國，美國的小區是高度自治的。為了維持高房價，小區小鎮會限制新房的新建。此外政府還會收取很重的房產稅，房子建筑的材料也被收了重稅，使得低收入者無法買到房子。在這樣的背景下，美國新房的供給是被掐住的。缺少了新房的建設，必然導致美國房產的價格高漲。但代價就是大部分人無法買到新房。
美國的全國自有房產率只有百分之30-40之間。
而中國的自由房產率高達百分之90以上。
國內對于房產建設是非常開放的。大量的土地供給，廉價到幾乎沒有的房產稅，近乎泛濫的建筑材料。大量的新房建設。都會維持房價長期處于成本價上方微利情況。最終和制造業差不多。出現供強需弱的局面。
除非國內的房子也引來像美國的一樣的強烈政治限制。否則大量生產的房子總是比顯得很多。

很多房產中介特別強調“地段”。
但實際上，“地段”是可以復制的。當下的地鐵，高速，包括以后必然會出現的無人機，直升機，都會把“地段”變成可以復制的。原本的核心區域看起來能節省幾個小時的時間。但現在交通便利之后，核心區域可以通過交通30分鐘之內到達。甚至現在還有許多無紙化的互聯網辦公。
當然。這也不無好處。
在十年前，有一個調查，說國內許多人的年收入其實是差不多的。都是在10萬-20萬之間。真正導致大家資產不同的，主要是房子的價值。
現在房價下來了，也變得更公平了。

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