鹽市口廣場(chǎng)2.36億元“散賣” 律師提醒：競(jìng)買人需了解“產(chǎn)權(quán)式商鋪”法律風(fēng)險(xiǎn)

近日，阿里司法拍賣平臺(tái)掛出的多則拍賣信息，將“成都市錦江區(qū)梨花街2號(hào)‘鹽市口廣場(chǎng)’”重新推入公眾視野。這個(gè)承載了成都人二十余年商業(yè)記憶的地標(biāo)建筑，如今被拆分為多個(gè)標(biāo)的物，將于4月27日開始拍賣，所有標(biāo)的起拍總價(jià)約2.36億元。拆分后單筆最高起拍價(jià)為4821.62萬元，最低起拍價(jià)為27.93萬元。

對(duì)于許多成都人來說，鹽市口廣場(chǎng)最鮮活的記憶莫過于曾在此經(jīng)營(yíng)十五年的北京華聯(lián)鹽市口店。而今，隨著商場(chǎng)空置、產(chǎn)權(quán)分割，這座建筑最終走向司法拍賣的結(jié)局，成為鹽市口商圈在時(shí)代變遷中的一個(gè)縮影。同時(shí)，律師提醒，鹽市口廣場(chǎng)屬于典型的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式，存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)買人切勿被低起拍價(jià)誤導(dǎo)。

4月8日，大面積空置的鹽市口廣場(chǎng)

拍賣

“化整為零”

最低起拍價(jià)僅為27.93萬元

根據(jù)阿里司法拍賣平臺(tái)信息，此次拍賣時(shí)間為2026年4月27日10時(shí)至2026年4月28日10時(shí)止（因競(jìng)價(jià)自動(dòng)延時(shí)除外）。

記者注意到，此次拍賣并非對(duì)鹽市口廣場(chǎng)進(jìn)行整體出讓，而是按樓層拆分為多個(gè)標(biāo)的物分別拍賣。從拍賣信息看，標(biāo)的物涉及項(xiàng)目負(fù)一層、A區(qū)和B區(qū)的二至五層，以及少量位于一層的單套房源。

4月8日，記者發(fā)現(xiàn)廣場(chǎng)一層到二層的通道已被堆放雜物

有網(wǎng)友在微博留言表示，“這種‘化整為零’的處置方式，在商業(yè)地產(chǎn)法拍中并不常見?！边€有網(wǎng)友直言，“鹽市口廣場(chǎng)資產(chǎn)背后很復(fù)雜。”

4月8日下午2點(diǎn)，記者來到鹽市口廣場(chǎng)看見，一層依舊有不少商鋪還在經(jīng)營(yíng)假發(fā)、酒店用品等小商品，但一層通往負(fù)一層、A區(qū)和B區(qū)二層的三個(gè)通道，均被堆放雜物，無法進(jìn)入。

值得關(guān)注的是，此次拍賣頁(yè)面上特別標(biāo)注“按現(xiàn)狀拍賣”，意味著競(jìng)買人需自行承擔(dān)房屋可能存在的租賃、占用、欠費(fèi)等復(fù)雜情況。而拍賣公告中提及的“所有權(quán)人”主要為成都川宏實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱川宏實(shí)業(yè)），根據(jù)天眼查的數(shù)據(jù)，這家公司存在多項(xiàng)法律風(fēng)險(xiǎn)，還曾被列入失信被執(zhí)行人。

鹽市口廣場(chǎng)多個(gè)標(biāo)的被法拍

北京華聯(lián)15年：

從開業(yè)盛況到悄然離場(chǎng)

時(shí)間撥回2001年，鹽市口廣場(chǎng)的開發(fā)商川宏實(shí)業(yè)將北京華聯(lián)引入成都。彼時(shí)的鹽市口，還是與春熙路齊名的核心商圈，人流如織，商業(yè)旺盛。北京華聯(lián)鹽市口店開業(yè)當(dāng)天，商場(chǎng)內(nèi)外擠滿了前來趕時(shí)髦的成都市民，不少人還記得當(dāng)時(shí)“滿減促銷”“買贈(zèng)活動(dòng)”帶來的購(gòu)物熱潮。

作為成都早期的大型綜合百貨之一，北京華聯(lián)不僅銷售服裝、化妝品、家居用品，還引入了美食廣場(chǎng)、兒童游樂區(qū)等業(yè)態(tài)，迅速成為城中心家庭休閑購(gòu)物的首選地。尤其是節(jié)假日，商場(chǎng)收銀臺(tái)前總是排著長(zhǎng)隊(duì)，電梯上上下下滿載顧客，那種熱鬧場(chǎng)景成為許多70后、80后成都人的共同記憶。

曾經(jīng)的北京華聯(lián)百貨商場(chǎng)已轉(zhuǎn)變?yōu)樾∩唐放l(fā)市場(chǎng)

2016年，在經(jīng)營(yíng)十五年后，北京華聯(lián)鹽市口店悄然閉店。當(dāng)時(shí)商場(chǎng)門口張貼的公告稱“因公司戰(zhàn)略調(diào)整”，但業(yè)內(nèi)更多將其歸因于租金成本上升、客流量下滑、電商沖擊等多重壓力。閉店前，商場(chǎng)曾進(jìn)行過一輪清倉(cāng)促銷，不少老顧客特地前來“撿相因”，也算是對(duì)這個(gè)老百貨的最后告別。北京華聯(lián)撤場(chǎng)后，鹽市口廣場(chǎng)雖仍有零散商鋪營(yíng)業(yè)，但主體商業(yè)長(zhǎng)期空置，建筑外觀也逐漸顯露出歲月的痕跡。

此次法拍也側(cè)面反映了整個(gè)鹽市口商圈的落寞。曾經(jīng)，這里與春熙路、騾馬市并稱成都三大商圈，是繁華與時(shí)尚的代名詞。但隨著城市多中心發(fā)展，鹽市口的商業(yè)地位明顯下滑。新世界百貨、遠(yuǎn)東百貨等曾經(jīng)的主力店相繼調(diào)整或撤出，整個(gè)商圈面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力。

近年來，鹽市口商圈也出現(xiàn)一些新嘗試，比如傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型為特色酒店，老舊商場(chǎng)引入二次元主題商業(yè)等，這些探索或許能為鹽市口廣場(chǎng)的未來提供參考。此次法拍，無論是誰(shuí)接手，都可能面臨一個(gè)核心問題：是延續(xù)傳統(tǒng)零售模式，還是徹底轉(zhuǎn)向辦公、酒店、體驗(yàn)式商業(yè)等新業(yè)態(tài)？

困局

律師：

“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式存在四大法律風(fēng)險(xiǎn)

鹽市口廣場(chǎng)今日的困境，與其產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有著深刻關(guān)聯(lián)。

據(jù)了解，該廣場(chǎng)建成后，開發(fā)商曾將部分樓層產(chǎn)權(quán)分割出售給眾多小業(yè)主，這種“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式在當(dāng)年頗為流行，能快速回籠資金，卻為后續(xù)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)埋下隱患。對(duì)此，北京天馳君泰（成都）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人彭蘭輝律師為消費(fèi)質(zhì)量報(bào)記者進(jìn)行了解讀。

彭蘭輝指出，鹽市口廣場(chǎng)的困局是國(guó)內(nèi)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式法律缺陷的典型，其“分割銷售、分散持有” 的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，與商業(yè)地產(chǎn)“整體運(yùn)營(yíng)、價(jià)值共生”的核心屬性天然沖突，此次“化整為零”式法拍可能會(huì)進(jìn)一步放大其存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

01

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)決策權(quán)面臨失靈困境

依據(jù)《民法典》第二百七十八條，商場(chǎng)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、消防升級(jí)等重大事項(xiàng)需雙四分之三業(yè)主同意。數(shù)百名小業(yè)主利益訴求分化，召集難、表決難，少數(shù)業(yè)主即可否決整體方案，這將成為商場(chǎng)升級(jí)所無法繞過的法律障礙。

02

租賃與清退風(fēng)險(xiǎn)潛存

法拍明確 “按現(xiàn)狀拍賣”，法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)。合法在先租賃適用 “買賣不破租賃”，買受人無權(quán)單方解除；事實(shí)占用、非法租賃需自行訴訟清退，周期可能長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月至2年，期間還需解決物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等公攤欠費(fèi)問題。

03

共有部分權(quán)責(zé)陷入死循環(huán)

項(xiàng)目建成二十余年，專項(xiàng)維修資金大概率耗盡，向分散業(yè)主籌集新資金幾乎不可能；共有部分引發(fā)安全事故，全體業(yè)主可能承擔(dān)連帶責(zé)任；物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)與服務(wù)惡化形成惡性循環(huán)，新買受人還面臨承接前業(yè)主欠費(fèi)的糾紛。

04

法拍散賣徹底堵死整體轉(zhuǎn)型可能

此次拍賣后產(chǎn)權(quán)將進(jìn)一步碎片化，未來單一主體集中收購(gòu)的難度呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。同時(shí)標(biāo)的可能存在多重查封，案外人執(zhí)行異議會(huì)大幅延長(zhǎng)過戶周期。

彭蘭輝提醒，競(jìng)買人切勿被低起拍價(jià)誤導(dǎo)，需針對(duì)性核查標(biāo)的的租賃期限、歷史欠費(fèi)、多重查封抵押等核心瑕疵，同時(shí)充分評(píng)估周邊分散小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)格局對(duì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)的制約。建議提前委托專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)開展全維度盡調(diào)，精準(zhǔn)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)成本，理性競(jìng)價(jià)，避免因信息不對(duì)稱造成不可逆的投資損失。

全媒體記者 郭劍夫 文/圖

來源 | 消費(fèi)質(zhì)量報(bào)

編輯 | 陳蕊妮

責(zé)編 | 眭實(shí)

審核 | 涂偉

終審 | 羅婕

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