河南
成都街景
最近，關于“以租養貸”的新聞，忽然就多了起來。
最火的來自成都的小某書的播主圓子分享了“抄底8套老破小，以租還貸”的經歷。鏈接放文后的“閱讀原文”了，很精彩！
撈重點：
1、生活在成都的播主圓子買了8套老破小，房款330萬元，貸款220萬元
2、月供14000元，月收租21000元
3、有接近10%的復利收益，30年內收益是保險的3倍；
4、租售比4.5%覆蓋月供；如果算上裝修租售比5%覆蓋月供
播主說，“我就是感覺在撿錢，趕緊撿，再不撿來不及了。”只要符合她要求的房子，看了沒有硬傷就直接定，甚至有的房沒看過就決定買下。
這類新聞，我感覺，這大姐要么是地產中介，要么就是在TreeNewBee；
但是，這個真的是事實嗎？！
作為一個寫樓市的小寫手，很有些疑問。
老破小小區，圖源：網絡
一）銀行給多套房貸款嗎？
安居客成都2026年1月整理的當地房貸政策：
商貸政策
三套房：原則拒貸，符合條件的多孩家庭可按二套執行
公積金貸款政策
三套房：拒貸
新聞里給到的信息，播主，倆娃，商貸第三套房可以執行二套房政策。如果播主說的是真實情況，至少5套房子應該不在她的名下
二）220萬元貸款，月供到底是多少？
最新的LPR5年期以上3.5%，首套房-50BP，二套房-30BP
220萬元商貸，全部按照二套房3.2%執行，月供9514元
如果按照播主說的月供14000元，平均按揭年限17年
這里需要注意一點，二手房貸款年限公積金規定“貸款期限不超過抵押房產剩余的土地使用權年限”；商貸一般執行“房齡+貸款年限≤40年或50年”
平均按揭17年，約等于播主買的老破小房齡至少23年，最長不超過33年，1993年之前的房子
從這個數據分析，應該基本沒錯。
老破小改造
三）租金合理嗎？
根據新聞里播主給到的信息，330萬元買下8套房子，算下來平均單套41.25萬元
克而瑞四川成都二手房3月份月報數據，中心城區二手房成交均價15107元/㎡，以此價格推算，單套房屋面積約27.5平米
月收租金21000元，平均單套月收租金2625元
家在成都的兄弟，或者了解成都租房市場的兄弟，成都的小戶型真的能租這么高的價錢嗎？
四）全周期內，完租率能保證100%嗎？
新聞和播主給到的條件應該是8套房全部租出去，這個是正在的理想狀態，還是臆想狀態？
8套房中是否會有出租的空窗期？空窗期會不會拉低出租收益？
一個最簡單的事實，一旦租不出去有了空窗期，租金合計就會直線下降，收益率隨之降低。
五）1.5%的無風險收益，是否只有“以租養貸”一條路？
新聞中給到的內容：
她仔細算過賬，制作了一張詳細的老破小租售比表，40萬左右的房子只要能以1500+的價格租出，租售比滿足4.5%，就能覆蓋月供
這里兩個問題，第一個：40萬的房子，首付6萬貸款34萬，按照推算的17年貸款時長，月供約2130元，1500元的租金覆蓋不了月供
只有少于24萬的貸款，或者長于28年的年限才能滿足“租金大于1500元月供”這一條件。
第二個：無風險收益率低到不可思議。
假設月供是首套的3%，其無風險收益率等于1.5%；而最新的10年期國債收益率在1.8%左右；這等于說，“以租養貸”的無風險收益率小于購買國債的收益。
以上是個人的疑問。還有些問題，就不再說了。比如10%復利。
知道10%復利有多高嗎？？？
10000元本金，10年后本息接近25937萬元
以租養貸
最近“以租養貸”的新聞忽然多了起來，這對于促進二手房尤其是老破小的置換更新是個好事；
這個時候，類似的新聞大約是配合房地產的宏大敘事，就像新聞的標題，和新聞里這位姐姐說的那句話——
別人越是不敢買，我越是有信心！我是堅定不移地認為未來會越來越好的。
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