5年倒欠物業74萬，公共收益的“坑”到底如何避開？

最近，上海某小區因為一份審計報告引起了大家的關注和熱議。報告顯示，在2019年至2024年的五年里，小區上百個臨時停車位的收入竟然是“0”，而公共收益賬戶余額更是出現了驚人的“-74萬元”。這意味著，小區不僅沒賺到錢，反倒“倒欠”了物業一筆賬。那么，問題都出在哪兒呢？

從審計報告來看，問題主要有以下三個：

首先是“臨時停車收入”。小區明明有外來車輛停放，收費標準也不低，五年下來卻是零收入，這顯然不合常理。

其次是“坐支”行為。審計報告指出，有超過151萬元的公共收益在被存入監管賬戶前，就被直接花掉了。這種“收錢即花”，即沒有將收到的現金收入存入規定的銀行賬戶，而是直接用于現金支出的做法，完全繞過了業主的知情權和監督權。

第三是“負數”余額。物業解釋，因為小區長達五年多沒有業委會，加上維修資金告急，很多維修費用只能從停車費中挪用，最后由公司墊付，久而久之，賬上就出現了“赤字”。

出現這樣的問題，物業公司難辭其咎。首先，“臨時停車費為零”暴露了物業在基礎財務管理上的嚴重缺失，此類基本的收費臺賬都無法提供，公共收益的去向難免令人生疑。其次，公共收益扣除必要性成本支出歸業主所有，并應當單獨列賬。物業收上來的錢沒有單獨列賬，而是直接花掉，這一做法明顯不當。此外，業委會長達五年的“真空期”可能也是“誘因”。沒有業委會，就沒有公章，沒有獨立的銀行賬戶，小區的“錢袋子”由物業代管，業主的權利難以保障。

這一案例也提醒大家，成立業委會具有一定的必要性，但在成立業委會這件事上，有幾點值得特別注意：

1. 財務必須獨立，“錢袋子”要自己管。公共收益賬戶不能由物業“代管”。哪怕是再小的收入，也要先存入專用賬戶，確保收、支兩條線，賬目明明白白。

2. 業委會要“選對人”，更要“管好人”。業委會成員不僅要有熱心，更要有公心，最好能配備懂財務、懂法律的成員。同時，每年要進行一次專業的財務審計，并將賬目公示，讓每一筆錢都在陽光下運行。

3. 擁有一個不越權、不缺位、能夠管住“錢袋子”的業委會至關重要，但在成立業委會后，小區換屆選舉等工作依舊不可草草了事，每一個流程都要嚴謹，不能有一絲懈怠。否則，業委會可能會在一輪又一輪選舉中走向下坡路。

我曾經就遇到過幫忙成立了第一屆業委會后，過了若干年，最初的老業委會成員們又找我們希望幫忙換掉后面的業委會，懷疑后面的業委會被開發商收買了。

很多朋友在成立業委會時都存在一個誤區，認為業委會能成立就可以了。實際上，很多業委會的流程和運行機制并不完備，這也會給物業公司以及一些別有用心之人提供可乘之機，最終可能導致業委會淪為傀儡，或者業委會與物業公司勾結，損害業主們的權益。因此，在成立業委會之初或者換屆選舉之際，可以請相關專業人士介入，針對小區的情況，制定切實可行的運行機制，保障每一位業主的權利。

小區的錢，不是一筆糊涂賬，而是全體業主的共同財產。只有把管理權、知情權和監督權牢牢掌握在自己手里，才能真正看好自己的“錢袋子”。而這一切，不僅需要業委會的履職盡責，更需要每一位業主積極行使自己的權利。