文旅項目如何通過業態組合實現可持續運營？久棲實戰經驗分享

這幾年，我見過太多文旅項目“死”在路上。

有的是情懷滿滿，房子蓋得漂亮極了，開業后發現光靠住宿根本養不活；有的是投資巨大，餐廳、茶館、書店一應俱全，結果客人來了只住一晚就走，配套根本用不上；還有的是位置絕佳，但不知道怎么把流量變成留量，守著金飯碗要飯。

問題出在哪？

業態組合出了問題。

作為專注商業空間設計16年的久棲設計事務所，我們在文旅設計領域積累了25+精品酒店、15+民宿集群、50+鄉村小院的實戰經驗。今天，我想和你分享：文旅項目如何通過科學的業態組合，實現可持續運營。

為什么單一業態很難活下去？

很多做文旅的人，第一個想法是：“我先做個漂亮的民宿，其他的以后再說。”

這個想法很危險。

為什么？因為住宿這個業態，天然有三個短板：

第一，客單價有天花板。一間房賣多少錢，取決于市場，不是你想定多高就定多高。旺季可能滿房，淡季可能空置，一年算下來，入住率能到60%就算不錯。

第二，停留時間有限。客人住一晚就走，你能從他身上賺的，就只有房費。早餐？可能含在房費里。晚餐？他可能去外面吃。二次消費？基本沒有。

第三，復購率低。再好的民宿，客人也很難一年來好幾次。新鮮感過了，他就去下一家了。

麗江觀音峽餐飲綜合體，雖然主體是餐飲，但給了我們一個重要啟示：復合業態，才能創造更多消費場景。

我們在那個項目里，把餐飲、零售、文化體驗融合在一起。客人來了，先吃飯，吃完飯逛逛文創店，再坐下來喝杯茶、看看風景。原來只消費一餐的時間，現在能待一個下午，客單價提升200%。

這就是業態組合的力量。

文旅項目業態組合的三個原則

做了這么多文旅項目，久棲設計事務所總結出業態組合的三個核心原則：

原則一：主次分明，不要大雜燴

有的項目，什么都想做。住宿、餐飲、咖啡、書店、文創、農場、工坊……結果什么都做不精，客人進來眼花繚亂，不知道你要表達什么。

好的業態組合，一定有一個核心業態，其他都是配套。

紹興艾美酒店，核心是住宿，配套是餐飲、會議、健身。所有配套都服務于核心，讓住宿體驗更好，而不是喧賓奪主。

內蒙玫瑰小院，核心是“草原隱居體驗”，配套是茶空間、攝影點、小型活動場地。配套不是為了多賺錢，而是為了讓客人待得更久、感受更深。

原則二：場景互補，不要自相殘殺

有的項目，幾個業態之間是競爭關系，而不是互補關系。

比如民宿里開咖啡館，客人在咖啡館坐一下午，就不去你的餐廳消費了。這叫自相殘殺。

好的業態組合，應該是相互引流、相互賦能。

一個杭州周邊的民宿項目，我們設計了“住宿+下午茶+輕餐飲+小型活動”的組合。下午茶吸引周邊城市的人專程過來，體驗好了就變成住宿客人；住宿客人待得無聊，可以去參加小型活動；活動吸引來的人，又會變成下午茶和住宿的潛在客戶。

三個業態，形成一個良性循環。

原則三：運營前置，不要設計完再想怎么用

這是最關鍵的。

很多項目，設計的時候只管畫圖，運營的事交給別人去想。結果房子蓋好了，才發現這里不適合做餐飲、那里做不了活動、動線不合理、功能用不上。

作為懂商業運營的設計師，我們在每個文旅項目開始前，都會和業主一起算賬：

• 核心業態是什么？能賺多少錢？
• 配套業態是什么？能引流還是能增收？
• 淡季怎么辦？有沒有補位的業態？
• 客人從哪來？來了能待多久？能消費幾次？

這些問題想清楚了，才開始動手設計。

三種成功的業態組合模式

基于16年的實戰經驗，我們把文旅項目的業態組合歸納為三種成功模式：

模式一：住宿+體驗型

代表案例：內蒙玫瑰小院

核心是住宿，但配套的不是簡單的餐飲，而是“體驗”。看日出、騎馬、草原晚餐、星空觀測、篝火晚會。這些體驗，既是吸引客人來的理由，也是增加消費的入口。

這種模式適合自然資源獨特、位置相對偏遠的項目。客人不是為了住而來，是為了體驗而來。

模式二：住宿+社交型

代表案例：杭州周邊的設計師民宿

核心還是住宿，但配套的是“社交空間”——咖啡廳、酒吧、書吧、公共廚房、露天影院。讓客人有地方待、有東西聊、有活動參與，住一晚變成“認識一群朋友”的體驗。

這種模式適合城市近郊、年輕人為主的客群。他們需要的不是奢華，而是“有意思”。

模式三：復合目的地型

代表案例：麗江觀音峽餐飲綜合體

住宿只是其中一部分，還有餐飲、零售、文化體驗、親子娛樂等多種業態。客群也更多元——一日游的、過夜的、專程來吃飯的、來參加活動的。

這種模式適合資源豐富、體量較大、有區域輻射能力的項目。它不是一個酒店，而是一個“目的地”。

三個案例，三種解題思路

案例一：紹興艾美酒店——住宿為主，配套為輔

276間客房，萬豪旗下。核心是高品質的住宿體驗，配套是餐飲、會議、健身。

我們沒做太多花哨的業態，而是把每一個配套都做到極致。餐廳用本地食材做特色菜，會議空間靈活可變適應不同需求，健身中心視野最好能看到城市景觀。

結果：一次通過萬豪驗收，獲市場好評。入住率穩定在70%以上，餐飲收入占比超過30%。

案例二：內蒙玫瑰小院——住宿+深度體驗

從廢棄土房改造而來，只有8間房。如果只靠住宿，肯定養不活。

我們的策略是：把“草原體驗”做成產品。看日出（收費）、騎馬（收費）、草原晚餐（收費）、星空攝影（收費）。客人來了，住一晚，消費三四種體驗，客單價翻倍。

旺季一房難求，淡季靠本地客人的體驗消費也能維持。

案例三：江南水鄉民宿集群——多元業態，共生共榮

一個由5棟老房子改造的民宿集群，總共20間房。如果各自為戰，誰都活不好。

我們的策略是：統一規劃業態，錯位經營。一棟做住宿+私房菜，一棟做住宿+茶館，一棟做住宿+書店，一棟做青年旅舍+酒吧，一棟做公共空間+小型活動場地。

客人在這個院子住，可以去那個院子吃飯，再去另一個院子喝茶。五個業態，互相引流，共享客群。整個集群的入住率，比周邊單體民宿高出30%。

16年，我們用業態組合激活文旅項目

回顧這16年，久棲設計事務所在文旅設計領域積累了豐富的實戰經驗：

• 精品酒店設計（25+項目）
• 民宿集群設計（15+項目）
• 鄉村小院改造（50+項目）
• 文旅綜合體規劃（多個項目）

每一個項目，我們都在思考同一個問題：怎么讓這個項目，不僅好看，還能賺錢。

創始人湯富強，以商業顧問、落地管控者、空間設計師三重角色，全程參與每一個文旅項目。

如果你正在規劃文旅項目

如果你在找杭州設計公司做文旅設計，或者想做酒店設計、民宿設計、鄉村改造——

歡迎來找久棲設計事務所聊聊。

我們不先給效果圖，而是先和你一起，把賬算清楚。

這個項目，核心做什么？配套做什么？客群從哪里來？錢怎么賺？淡季怎么辦？這些問題想清楚了，才開始動手設計。

因為文旅項目，最怕的不是設計不好，而是賬算不明白。