6年要賣300億！越秀的廣州SKP，是救命稻草還是吞金巨獸？

2026開年第一顆地產驚雷，被越秀炸響——砸236億元拿下廣州馬場地塊！

這筆錢有多夸張？幾乎相當于越秀地產2025年全年銷售額的四分之一，更是它今年前兩個月71億銷售額的3.3倍！

明眼人都懂，集團出面拿地，最后開發、建設、銷售、回款、利潤兌現的活兒，還是要落到越秀地產頭上。

這已不是簡單的補倉，而是把未來幾年的身家性命，幾乎全押在了這一塊地上！

誰不知道，越秀地產剛發布的2025年業績預告，已經很慘了：歸母凈利潤最多只有1個億，直接暴跌90%-95%，利潤幾乎腰斬再腰斬，連緩沖墊都快跌沒了。

一邊是盈利崩塌，一邊是百億地王壓身，這波操作，真讓人替越秀捏把汗。

這兩年的越秀地產，簡直陷入了“拿地越來越多，錢賺得越來越少”的死循環。

2026年前兩個月的拿地金額，已經超過去年全年的六成，比央企華潤置地還要激進，堪稱行業的“孤勇者”。

把時間拉長看更嚇人：2024年至今，越秀地產拿地砸了1269.5億元，同期賣房才賣了2278.4億元，拿地的錢差不多占了銷售額的56%。

激進補貨的背后，是盈利的全面塌陷。

2024年和2025年兩年，越秀地產合計歸母凈利潤也就11個億左右。

相當于投出去1300億，兩年才賺回11個億的凈利潤。

高投入、低回報，這就是越秀地產的現狀。錢難賺的現實在越秀身上具象化了。

其實早在2021年，越秀地產就陷入了“增收不增利”的怪圈。2023年凈利潤跌19.43%，2024年跌67.35%，2025年直接暴跌90%-95%，盈利能力一年比一年拉垮，一路探底看不到頭。

這236億元的廣州馬場地王，大概率會讓越秀持續走低的利潤空間雪上加霜。

說說這塊地的基本面：位置很核心，當初8家房企搶破頭，說白了都是沖著住宅用地去的，畢竟核心區的豪宅，相對來說好賣，也是項目最主要的利潤來源。

但尷尬的是，整個地塊的計容建面里，可售住宅只有約22萬平米，占比還不到40%，能不能把這些豪宅賣上高價、快速回款，直接決定了項目未來2-3年的利潤走向。

可廣州核心區的豪宅市場，早就卷成了紅海。馬場地塊所在區域內豪宅競爭激烈，保利玥璽灣、僑鑫匯悅臺等“狠角色”環伺，越秀想突出重圍？有點懸！

更要命的是，越秀自己的豪宅，賣得也并不好。

在大本營廣州，過去兩年一直被保利壓著打；重倉的北京、上海兩大一線城市，更是麻煩不斷：房子賣不動不說，還頻頻因為降標減配被業主維權，品牌口碑碎了一地。

就說上海市中心的和樾長寧，去年6月和9月兩次開盤才推出70套新房，到現在還有一半沒賣出去。別人家的豪宅是“日光”搶著買，越秀的豪宅只能靠降價換量，這差距不是一星半點。

如果說住宅是“難啃的骨頭”，那自持商業就是“要命的坎”。

地塊出讓條件寫得明明白白：引進的高端商業開業6年內，銷售額必須達到300億，平均下來每年得賣50億元。

這是什么概念？全廣州銷售額最高的太古匯，2025年銷售額才剛過百億。相當于開業后就要追上太古匯的一半，這難度堪比登天。

更現實的是，商業運營本來就不是越秀的強項，商業租賃收入常年占總營收不到1%，2025年上半年還在下滑。

自己撐不起來，只能把商場的運營全權交給SKP。

在拿下馬場地塊4天后，越秀集團就和SKP簽約了。越秀集團董事長陳強在簽約時表示，爭取今年3月底開工，3-4年建成。

按照這個節奏，廣州SKP要到2029-2030年才能開業，商業開業后還得有培育期，能不能完成年均50億的目標，四年后也還是一個未知數。

除了商業，高端酒店、公寓也必須自持，要求6年內累計經營產值不低于20億元。又是一個巨大的問號。

最狠的一條是：這些商業地塊必須100%全自持，持有年限和土地年限一致，不得出售、不得分割轉讓；同時要求總投資不低于60億元，商業和住宅必須同步建設、同步推進。

拿地236億加上總投資60億，就是將近300億！意味著這筆巨額資金會被長期鎖死，通過銷售回籠的資金又非常有限，越秀的現金流壓力只會越來越大。

再看越秀地產的財務狀況：截至2025年中期，越秀地產持有現金較期初減少10.8%至446.4億元，而扣除監管資金、定期存款及各類受限資金后，真正能動用的非受限現金僅295.3億元，非受限現金短債比僅1.16。

簡單說，越秀手里能自由支配的活錢，只比一年內要還的債多出不到兩成。在數百億級的總投入面前，這點安全墊，根本不夠用。

再到最初的問題：廣州馬場地塊，會不會成為越秀的利潤黑洞？

答案其實已經很明顯了。它或許是越秀沖擊頂豪、爭奪廣州高端市場的最后籌碼，但代價實在太大。

在行業下行期，靠“賭一塊地”逆天改命，真的可行嗎？