浙江
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甌柑樓市 OUGANLOUSHI
不看不知道，看了嚇一跳！
安置房，竟成了溫州樓市成交的重要主力之一。
據市房地產學會發布的信息稱，2025年溫州全市住宅（含商品房、二手房及法拍房等）成交共85059套。
該數據盡管不如2020-2021年的高峰，但自2022年以來一直穩定在8萬多套，可見溫州住宅成交量比較穩定，并未萎縮。
來源：市房地產學會
但市場結構卻有大變化，商品房的占比已降至約23%，其中二手房成交量反超一手房成為市場主力。
在二手房成交中，安置房成交了26054套，占市場總量超過30%。
來源：市房地產學會
由于商品房曝光度更高，商品房成交總量的萎縮，尤其是一些剛需商品房難賣，讓不少人覺得樓市依舊很低迷。
其實，結合數據來看就會發現，二手房，尤其是安置房，搶走了大批剛需商品房的客戶。
在去年溫州市區二手房成交榜前20名中，成交量較大的小區，基本是以近年交付的次新商品房、安置房為主。
其中，在安置房（含商品房混合小區）中，僅源盛嘉園1組團，去年就成交了125套。還有香開萬里、玉錦麟、鹿城中心、德政嘉園、鉑金灣、甌鹿幸福里等，也都分別成交了60-90套不等。
來源：市房協&中指研究院《2025年溫州樓市白皮書》
至于其他熱銷的二手次新商品房，包括濱江上品、君悅339、美的旭輝城、未來城壹號等投資客較多的小區，去年交割異常活躍。
再次證明了去年二手房市場大量次新商品房、安置房的低價掛牌，吸引了大批商品房客戶。
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從以上數據可以看出，這些安置房，對商品房市場造成了嚴重分流。
同時，從現實中看，放棄一手商品房、購買二手房的購房者，確實越來越多。
畢竟，現在這些安置房的價格真的很低，降到了他們的心理預期，吸引了他們入場買房，填補了因樓市下跌而觀望、離場的購買力。
比如市民A先生因存款有限，面對上百萬甚至數百萬的商品房，一直望而卻步，導致兒子一直沒有婚房。
不久前，他用不到60萬元，在狀元橫街買了套建筑面積約70m2的房子。雖然小了點，但好歹是電梯房，解決了兒子的婚房問題。
住“老破小”樓梯房的市民B先生，一直想住電梯房，但總價想控制在百萬元左右，以前只能去濱海、甌江口、林里，他又不愿意住到那些地方去。
去年，他只用不到百萬元總價，就在蒲州買了套全新安置房。他不僅住上了電梯房，還能享受吾悅廣場及富春未來社區帶來的便利。
還有，如家住湯家橋的C先生，自己住得很寬敞了。看著周邊安置房這么便宜，也買了套小戶型，把原本還在郊縣的父母接來住，照顧他的孩子。
這套安置房，首付不到30萬元，剩下的用公積金，完全沒壓力。
而類似這樣的案例，數不勝數。
不少市民，終于買得起婚房了，不用去買“老破小”了。
不少老人，終于住上了電梯房，不用走樓梯了。
不少外來人口，終于在溫州安家了，甚至地段、學區都不差，生活很便利。
而這些安置房，不再是當年那樣以低品質著稱了，甚至還能跟得住一些商品房。
當價格足夠低，產品并沒有那么差，還是會激活一批購房者入市。
至于安置房小區的業主習慣、物業管理、公區維護、小區知名度等問題，在價格面前，都不再成為問題，能夠接受，愿意妥協。
某種程度上，這些安置房，在一定程度上，起到了保障房的作用。
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當然，凡事都有利弊。
便宜的二手安置房，確實解決了不少溫州市民及外來人口的居住問題。
但是，這些安置房，對近幾年的溫州樓市，乃至其他方面，都造成了很大的傷害。
據去年市住建局發布的消息稱，過去5年，溫州市區累計完成109個行政村整村改造，高標準建成安置房24萬余套。
這24萬余套安置房，還僅僅指5年內、城中村改造的安置房，加上其他安置房，這批安置房實際數量只會更多。
如此規模龐大的安置房，造成了溫州市區普通住房過剩，大量安置房在市場上掛牌出售，其中包括一些急賣房源，價格非常低。
當安置房以低價吸走了商品房的客戶，商品房也只能跟著降價。
就這樣，過去幾年溫州市區房價跌得非常厲害，造成了一系列負面影響。
盡管低價吸引了一波購房者，但跌跌不休的房價，加劇了不少購房者的觀望情緒，導致始終不敢下手。
當手頭的二手房賣不掉，賣不起價格，讓很多想改善的居民換不起房，從而抑制了改善購房需求，影響了改善型商品房的銷售。
當溫州市區房價跌得比郊縣更厲害，還嚇跑了一些郊縣購房者，讓他們放棄了前來溫州市區購房、定居的計劃，轉向他們的縣城甚至外地。
當居民資產普遍縮水，現金為王成為新觀念，花錢自然變得節制，造成了消費降級。
一部分人消費少了，意味著另一部分人收入也少了，最終影響投資、就業。
而這一切，都不利于社會經濟正常運行，最終影響的是整座城市的所有人。
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可以看出，低價的安置房確實解決了一部分民生問題，但過量的安置房又對經濟發展造成了傷害。
既然已經過剩，那么接下來，溫州真的有必要停止建設安置房了。
對于現有的庫存安置房，應想盡一切辦法推動去化。
比如，在推動都市更新、以舊換新時，是否可以把二手房納入其中？讓包括安置房在內的二手房早日去化，讓想改善居住的讓換得起房。
當上海開始啟動收購二手房用于保障房，溫州那些尚在國企手中的安置房，也可直接用于保障房，而非繼續投向市場、爭奪客戶、壓低房價。
一些具有學區優勢的二手安置房，可有針對性地面向相鄰郊縣居民，吸引他們前來購房，用于子女入學。
當然，商品房、二手房的去化，本質上仍有賴城市吸引力、競爭力的提升。
但是在此之前，為了盡快推動樓市筑底企穩，面對這過量的安置房，溫州仍有必要探索更多方法，推動一二手房住房去化。
當樓市真正筑底企穩后，信心才會回來，二手房掛牌量自然會減少，觀望中的購房者就敢于出手，樓市就能逐步回到正常的環境、氛圍之中。
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