海口城市更新專項規劃公布，真的要拆半座城嗎？

近日，海口市自然資源和規劃局發布了《海口市城市更新專項規劃 （2025-2035年）》，廣泛征求市民意見建議。

規劃中有一張“城市更新片區劃分示意圖”，據此，許多人驚呼，海口要拆掉半座城。

先說結論，規劃提出至2035年城市更新總規模約55.79平方公里。其中，拆除重建7.36 平方公里、拆改結合24.86 平方公里、整治提升24.63平方公里。拆除重建部分面積比新埠島還小，離半座城差了老遠。

從全國來看，經濟疲軟、人口下行，城市化處于停滯狀態，部分北方城市甚至已開始萎縮。從海口來看，由于島外人口遷入和市縣人口向省會聚集，人口暫時平穩，但城市規模能否持續擴張，還要看經濟發展速度。

至少得高于全國平均增速2個百分點以上，才有可能維持人口正增長。在人口增長的大前提下，城市規模才有可能擴大，城市更新才會有動力。

因此，10年內拆掉半座城，既無必要，也不可能。并且，要拆的也不是城，而是村。城中村星羅棋布，街道蜿蜒曲折，這在平原城市極為罕見。這是海口過去的規劃欠賬，需要花幾十年來彌補。

許多在海口生活了一輩子的人，并不真正了解這座城。我用幾張圖簡單示意一下。

當我們跳出行政區劃，會發現，海口這座城，實際上是從東寨港到馬村港的連片建成區。

要了解一座城，必須了解這座城市的工業，因為工業化和城市化實際是同一枚硬幣的兩面。

沒有工業，絕不可能誕生大城市。沒有工業，就不會有研發、設計等知識密集型的生產性服務業，整座城市就全是勞動密集型的生活服務業。居民的收入就不會高，城市更新的需求就不會強烈。

此外，我們還需要了解海口的重點產業園區。

這張圖建議把海口市4個直屬園區重組為3個。當然，我們提建議的目的并不是指望它真的被采納，而是在討論園區布局合理性的過程中，加深對海口經濟產業的了解。

最后，我們也了解一下海口的交通格局。

有了對海口全貌的初步了解，我們再來看這份城市更新規劃。

規劃以“中心組團存量主導、長流組團增存并重、江東新區增量引領”為原則，設定了產業提振、商業煥新、品質家園、生態激活、文脈賡續、韌性筑基六大更新任務。

一是產業提振，包括四園提質升級行動、都市科創培育行動、零星工業轉型行動。我們重點說一下。

1.藥谷工業園、金盤-海馬工業園、金鹿工業園、桂林洋工業園4大產業園區更新。簡單翻譯，就是保留適合待在城市內的產業，把不適合的產業外遷美安、獅子嶺、云龍等工業園區去。實際上，藥谷北片區已經有部分工業用地改為了住宅用地，這個趨勢必然持續。

2.環海南大學科創圈、學院路產創集聚區。前者指海南大學海甸校區，其東南側有不少城中村，如果能改造為海大科技園，將為海甸島增色不少。后者指海大、海醫城西校區。

我個人建議這兩個校區外遷，原址改為中小學、產業園區等用途。海大目前已有海口3個、儋州1個、三亞1個共5個校區，校區多了管理成本必然高，擴建觀瀾湖校區，把城西校區并入，是好的選擇。海醫江東校區起點高，發展空間大，整體搬遷比分成兩個校區更理想。

其實學院路范圍需要更新的地塊并不多，如果不遷校區，單獨提出來沒什么必要。

3.是零星工業用地的處理。簡單理解就是，好的企業，例如椰樹等，市內工廠改為寫字樓，用于研發、辦公；差的企業，直接拆遷，土地改為商業商務用途。

二是商業煥新，包括都市消費體驗圈建設行動、特色商街/街巷打造行動、閑置樓宇煥活賦能行動。

1.三大都市消費體驗圈。海口灣國際時尚活力消費圈：濱海商圈、解放西商圈、金貿商圈；國興府城文商共融市井煙火消費圈：國興商圈CBD現代商務、府城商圈歷史文化底蘊；西海岸文旅展藝消費圈：新海港商圈、遠大商圈及五源河商圈。

2. 17條特色商街/街巷。4條大型商街：濱海大道綜合服務商業街、南海大道專業市場商街、椰海大道產城融合商街、丘海大道建材批發街；13條特色街巷：藍城大道、秀英小街、海墾路、金盤路等。吐槽一下，這13條街，規劃中竟然不列全，有點糊弄。

三是品質家園，包括城中村改造行動、老舊小區改造行動、居住配套完善行動、社區共治行動。比較空洞，大家最關心的哪些城中村、老舊小區被列入，規劃沒提。

四是生態激活，包括海灣活力行動、煙火水岸行動、綠園提升行動。

1.海灣活力行動。七段特色主題海岸（江岸）：漁村文旅海岸、商旅休閑西海岸、秀英港國際藝術海岸、金貿文娛休閑海岸、海島運動活力海岸、南渡江生態江岸、江東濱海慢生活度假海岸。

2.煙火水岸行動。重點打造美舍河、秀英溝、響水河、那卜河、五源河五條煙火水岸。

海口水系豐富，大家覺得除了這7+5，還有沒有遺漏的呢？

五是文脈賡續。主要就是府城和騎樓老街，我寫過不少文章了，這里略過。

六是韌性筑基。包括污澇同治行動、流域再生行動、道路暢通行動。

六大任務說完了，我們再來看看一開始就提到的片區規劃。

海口全市共劃定39個城市更新片區，其中，中心組團31個、長流組團4個、江東新區4個。

這39個片區分為四個批次，第一批為5個正在實施的片區，第二批為14個近期重點片區，第三批為10個中期片區，第四批為10個遠期片區。比較遺憾的是沒公布這四個批次的具體名單。

第二批的名單我們可以猜一猜，規劃提到主要分布于重點產業園、歷史街區、港口轉型區等區域，大概率會包括：藥谷北片區、金盤海馬片區、金鹿片區、桂林洋片區、海南大學片區、海口東站西片區、騎樓歷史文化片區、府城歷史文化片區、秀英港片區。還有呢？

最后，既然是征求意見稿，我們也提點意見。

首先是內容不夠具體。規劃堆了很多放之四海皆準的原則，如果去掉海口的地名，說是其他城市的規劃也不會有問題。對比《三亞市城市更新專項規劃》（2024 版），19個片區每個片區都寫了更新指引，讓市民能了解每個片區的更新方向。

其次是配圖太少。規劃最重要的就是圖，這么重要的一份規劃，只配了兩張圖，不夠誠意。

第三是信息滯后。比如規劃圖中的新海港形狀，在海口港總體規劃獲批，以及湛海高鐵方案公示后，新海港的形狀已經和前一版規劃有較大差異，但本次公示的圖中沒有更新。再比如片區劃分中的紅樹林濱海片區，此前，江東新區發布了國際社區南片區規劃，意味著該片區已改為國際社區片區，但本規劃仍沿用舊名。

（作者：魏華子。如果你也對海南自貿港政策、規劃、經濟、產業感興趣，請關注“華語天涯”賬號，我們將第一時間提供專業分析。）