核心城市二手房回暖，上海“收購二手房”釋放了什么信號？

2026年開年，重點城市二手房市場延續了去年以來“以價換量”的運行特征。盡管價格仍在調整通道中，但成交活躍度已有所回升，市場情緒出現邊際改善。

中指研究院數據顯示，2026年1月，20個重點城市二手住宅合計成交約11.8萬套，環比小幅回落3.1%，但同比增長達到15.3%。在傳統淡季背景下，這一表現仍屬穩健。更值得關注的是，自2025年四季度以來，部分核心城市二手房新增掛牌量和存量掛牌規模開始下降，業主讓價空間逐步收窄，短期供給壓力有所緩解，市場預期正在發生變化。

但從整體結構來看，當前樓市的修復仍不均衡。一二手房之間的分化依舊明顯，尤其是在北京、上海等核心城市，新房與二手房在總價層面的差距持續擴大，這使得“賣舊買新”的置換鏈條運行并不順暢，部分改善型需求被階段性卡住。

正是在這一背景下，上海率先出手。

近期，上海推出一項頗具標志意義的樓市舉措——由區屬國企出面，收購符合條件的二手住房，用于保障性租賃住房。2月2日，上海首批收購項目正式簽約，浦東新區、靜安區、徐匯區率先試點，中國建設銀行提供配套金融支持。

從操作層面看，此次收購具有幾個鮮明特征。

首先，收購主體為區屬企業，強調市場化運作而非行政指令；其次，收購房源高度聚焦“小戶型、低總價、老房子”。例如，浦東新區明確優先考慮內環內、2000年以前建成、70平方米以下、總價不超過400萬元的房源；靜安區則更看重交通便利、配套成熟的成熟社區。

在置換機制上，政策并未“一刀切”強制要求，但明確釋放出“本區置換”的導向：浦東要求同步購買同區新房，靜安優先支持置換本區商品房。價格方面，收購以市場價或評估價為基礎，資金來源則由財政資金、企業自有資金和銀行貸款共同構成。

這是上海首次在核心區域，通過政府平臺直接收購二手商品住房，其信號意義明顯。

從市場影響看，此次政策至少在三個層面釋放出積極信號。

第一，穩定價格預期，為特定資產“設錨”。被納入收購范圍的，主要是核心區“老破小”或低總價房源。這類資產在過去一段時間內價格承壓明顯，流動性不足。通過市場化收購，為業主提供明確退出通道，有助于形成價格參考區間，避免預期進一步下滑，在局部市場中發揮“穩定器”作用。

第二，試圖打通置換鏈條，但仍面臨現實約束。政策初衷在于，通過收購舊房，推動業主進入新房市場，激活改善型需求。然而，現實挑戰同樣存在：被收購房源多在400萬元以內，而試點區域新房價格顯著更高。數據顯示，2025年徐匯、靜安、浦東新區新房成交套均總價分別約為2395萬元、1987萬元和1030萬元，價差明顯。若區域限制與價格梯度無法進一步松動，從“收舊房”到“帶動新房成交”之間，仍存在傳導距離。

第三，優化核心區租賃住房供給結構。相比新建保租房，“以購代建”模式可以更快形成有效供給，尤其是在核心城區，更有利于實現職住平衡。小戶型二手房本身就與租賃需求高度匹配，同時也避免了集中新建對市場供給和租金的短期沖擊。

總體來看，政策短期效果取決于收購規模和價格吸引力，中長期則有賴于是否能夠形成可持續的資金循環機制，例如未來與保租房REITs等工具的銜接。若試點順利，不僅有望在上海其他區域推廣，也可能為其他一線城市提供參考樣本。

從市場基本面看，上海二手房已成為成交絕對主力。中指數據顯示，2026年1月，上海二手商品房成交2.28萬套，環比增長1.1%，同比增長26.1%，延續了較高活躍度。2025年，上海二手房成交占一二手房總成交量（不含保障房）的比例已達83%。

在這一結構中，低總價、小面積房源是市場流動性的起點，也是當前置換鏈條中的“關鍵堵點”。2025年，上海總價400萬元以下、面積70平方米以下的二手房成交約7.9萬套，同比增長14.6%，占全市二手房成交量的36%，占比同比提升2.8個百分點。

分區域看，浦東新區該類房源成交約1.7萬套，位居全市首位；徐匯、靜安分別成交4800套和4737套，占各自二手房成交量的比重達到36.8%和46.6%。三區合計成交2.6萬套，同比增幅達15.6%。此次新政落地，或將進一步加快這些區域相關房源的去化節奏，對全市二手房市場形成托底效應。

在租賃市場方面，上海已形成較為成熟的保障性租賃住房體系。截至“十四五”期末，全市累計籌措保租房60萬套（間）以上，完成供應約40萬套（間），覆蓋新市民、青年人和城市建設者等群體。

從租金水平看，核心區租賃需求依然旺盛。2026年1月，上海普通住宅平均租金為81.50元/平方米/月，其中靜安、徐匯分別達到115.55元和109.76元/平方米/月，位居全市第一梯隊；浦東新區為81.64元/平方米/月，處于第二梯隊。

在房價調整背景下，部分小區的租售比已有所改善，為保租房的長期運營提供了更穩固的資產基礎。通過收購存量二手住房補充核心區保租房，不僅能夠縮短籌集周期，也更精準匹配職住平衡需求，同時有助于穩定租金水平。

總體而言，上海此次收購二手住房用于保障性租賃住房，并非簡單的“救市”動作，而是在當前市場階段下，對存量結構、置換鏈條和租賃供給的一次系統性調節。其象征意義大于短期成交拉動，但在穩定預期、托底局部市場方面，已釋放出清晰信號。未來效果如何，仍需觀察政策彈性與執行力度，但方向已然明確。