上海二手房成交量暴漲22.3%，到底是誰在瘋狂買買買？

咱們今天好好聊聊上海這波樓市。五一假期過完，上海二手房市場那股熱乎勁兒一點沒減，反而越燒越旺。說實在的，剛過去的4月，上海二手房網簽量干到了2.87萬套，比去年同期漲了22.3%。這個數字什么概念？近十年來同期最高。五一假期成交量也比去年多了16%，豪宅和兩三百萬的剛需房都在跑量，誰還說市場不行？

背后最大的推手，就是那撥總價200萬到400萬的剛需客群。他們占了整個市場成交量的六成以上。你想想，這個價位在上海能買到什么？大多是外環外的軌交房，或者一些老小區的學區房。鏈家和中原的數據都指向同一個現象：房東想快點賣掉，普遍讓利5%到8%。一套掛牌350萬的房子，最后320多萬成交，很常見。這就是典型的“以價換量”。

咱們拿一個真實案例說話。浦東外環邊上一套2003年的房子，兩房，離地鐵口800米。房東一開始掛385萬，掛了兩個月沒動靜。后來直接降到360萬，一周內就簽掉了。買家是個在張江上班的年輕人，首付湊了120萬，剩下用公積金加商貸，月供一萬出頭。對他來講，這個價位能上車，已經很滿意了。還有楊浦一套老破小，對口一個二梯隊小學，總價280萬，掛牌三天就被一對準備結婚的小夫妻搶走。這樣的故事，4月份在上海不知道發生了多少。

回頭看看2019年同期，當時上海二手房成交量大概在2.5萬套左右。現在的2.87萬套，已經超過了疫情前的水平。市場韌性確實有，但你說完全恢復了吧？也不是。核心區像黃浦、靜安、徐家匯那些優質資產，價格穩穩當當，房東根本不急。可外環外有些板塊，庫存還在高位，開發商和二手房東都在搶客戶。

這波行情跟“滬七條”關系很大。公積金貸款額度提上去了，限購政策也優化了一部分，置換鏈條被撬動了。很多人先把手里的小房子賣掉，拿著錢去換大一點的。保利、招商這些房企，單盤銷售額都能破億，深夜還有人在售樓處簽約。說實話，好久沒見過這種場面了。

輿論現在喊“紅五月”可期，我覺得有道理。政策和積壓的需求正在形成合力。但有兩個東西得盯著：一個是價格會不會又漲太快，另一個是掛牌量如果繼續猛增，買家心態會不會又猶豫。畢竟前面幾個月的熱度，很大程度上是靠房東割肉換來的。一旦大家覺得還能再等等、再砍一刀，那個脆弱的平衡就可能打破。

說來說去，上海樓市確實走出了最冷的那段路。但不代表每個人都能閉著眼睛買。外環外剛需盤、核心區改善盤、老破小學區房，各有各的邏輯。你如果是真剛需，現在確實是個不錯的窗口期。房東們還在互相卷，你砍價的底氣比以前足多了。