2025年終數(shù)據(jù):中國100家國企「公寓規(guī)模」曝光

2025年“十四五”收官之年，央行及財政部持續(xù)釋放積極信號，多方利好地方國企平臺，地方國企積極響應(yīng)國家政策號召，主動承擔(dān)社會責(zé)任，助力解決青年住房難題，在住房租賃行業(yè)中穩(wěn)步前行。大批保障性租賃住房的密集入市，市場供應(yīng)量激增，國有企業(yè)規(guī)模顯著提升。我們看到國有企業(yè)近幾年批量進(jìn)入住房租賃市場，已成為一股不容忽視的勢力。它們不僅是市場供給的主要推動力，更是行業(yè)“壓艙石”。

在URI城市租住發(fā)布的研究系列中，《中國住房租賃國有企業(yè)規(guī)模力》受到行業(yè)高度關(guān)注，被多方權(quán)威媒體及學(xué)術(shù)機構(gòu)參考引用。URI城市租住今年首次將住房租賃國企規(guī)模榜單從傳統(tǒng)50強擴容至100強，這一調(diào)整也是行業(yè)發(fā)展階段的直觀映射。近2年政策推動下，地方安居、城投類企業(yè)加速落地保障性租賃住房項目，具備規(guī)模化運營門檻的國企數(shù)量顯著擴容，印證了行業(yè)空間的擴大。除少數(shù)頭部企業(yè)主導(dǎo)以外，腰部、尾部具備區(qū)域深耕能力的企業(yè)也已逐步形成穩(wěn)定規(guī)模，體現(xiàn)了租住行業(yè)持續(xù)在更多城市深耕發(fā)展，也標(biāo)志著行業(yè)既“頭部集中”又“分層多元”的階段進(jìn)階。

請查收2025年度國有企業(yè)管理規(guī)模成績單，讓我們一起深度交流與探討。

01.行業(yè)核心

國家隊梯度分層

成租賃市場絕對主力軍

2025年作為“十四五”規(guī)劃收官之年與“十五五”規(guī)劃奠基之年的關(guān)鍵節(jié)點，住房租賃行業(yè)已徹底進(jìn)入國家隊主導(dǎo)的發(fā)展階段。國有企業(yè)憑借政策、資源、屬地化三重核心優(yōu)勢，成為行業(yè)內(nèi)的主力玩家。這一格局既是政策導(dǎo)向的必然結(jié)果，也是市場資源整合的自然選擇。

政策層面，“十四五”全國計劃籌建保障性租賃住房870萬套，國有企業(yè)是完成目標(biāo)的核心主體，擁有明確的政策指標(biāo)導(dǎo)向。資源層面，國企依托政府背書，在土地獲取、資金支持、金融工具創(chuàng)新等方面具備民企難以企及的優(yōu)勢。據(jù)URI統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2025年保障房REITs密集上市，未來將成為規(guī)模擴張資金的重要保障。此外國企還具備屬地化優(yōu)勢顯著的特點，地方國企深度綁定區(qū)域發(fā)展需求，可精準(zhǔn)對接本地人才政策與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，快速落地適配性房源，形成“區(qū)域深耕+政策響應(yīng)”的雙重競爭力。

“十四五”收官成效顯著，2025年末百強國企管理房源規(guī)模近180萬間，覆蓋全國主要城市的保障房與市場化租賃住房市場，成為實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的核心載體。

URI城市租住研判：“十五五” 期間，國企將持續(xù)錨定 “增量擴容 + 提質(zhì)升級” 雙軌并行路徑，穩(wěn)固行業(yè)主力軍地位。

02.規(guī)模格局

TOP30包攬超八成行業(yè)規(guī)模

呈現(xiàn)高度集中的特征

從發(fā)展態(tài)勢來看，住房租賃行業(yè)正呈現(xiàn)出“規(guī)模擴張與集中度高”的雙重特征。

榜單顯示：百強企業(yè)總管理規(guī)模達(dá)178.2萬套，覆蓋全國主要城市住房租賃市場，前50強管理規(guī)模為161.7萬套，50強規(guī)模較2024年的50強規(guī)模增長18.5%。百強國企管理房源體量龐大，可成為住房租賃市場的穩(wěn)定器，對市場價格與供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到關(guān)鍵調(diào)控作用。

行業(yè)集中度極高，頭部企業(yè)絕對主導(dǎo)。TOP1-10 企業(yè)集中度達(dá) 57%，占百強國企近六成規(guī)模；TOP11-20 占比 16%，前 30 強合計包攬百強總規(guī)模的 82%。核心資源高度向頭部集聚，尾部企業(yè)占比偏低。分梯隊觀察，行業(yè)規(guī)模分層差異突出。百強企業(yè)平均管理規(guī)模約 17817 套，僅有 TOP1-10、TOP11-20 兩個梯隊的平均規(guī)模超過該均值。TOP1-10 企業(yè)平均管理規(guī)模達(dá) 101737 套，遠(yuǎn)超百強均值，是絕對的規(guī)模領(lǐng)跑梯隊；TOP11-20 平均規(guī)模略超均值，為次頭部梯隊，擁有一定區(qū)域規(guī)模影響力；TOP21-30 及后續(xù)梯隊平均規(guī)模均低于百強均值，與頭部梯隊的規(guī)模差距顯著。

URI租住統(tǒng)計顯示，行業(yè)管理規(guī)模呈中等規(guī)模為主體、大規(guī)模稀缺的格局：其中10萬套以上企業(yè)僅3家，5萬-10萬套企業(yè)僅5家，頭部企業(yè)的稀缺性進(jìn)一步鞏固其主導(dǎo)地位；1萬-5萬套、5000-10000 套、3000-5000 套及 1000-3000 套區(qū)間企業(yè)數(shù)量較多，構(gòu)成百強中堅力量；1000 套以下企業(yè)僅 3 家，說明上榜企業(yè)已具備一定的規(guī)模門檻。

03.分布情況

上海為“企業(yè)集聚+規(guī)模雙優(yōu)”核心城市

長三角企業(yè)更活躍

在城市、區(qū)域分布層面，URI從企業(yè)分布情況和管理規(guī)模量分布情況進(jìn)行兩個維度的格局分析，并對二者的差異加以解釋。

先看企業(yè)所在城市能級分布情況，一線城市企業(yè)數(shù)占比為26%，二線城市的百強國企占比則達(dá)到51%，是核心集聚主體，多數(shù)為地方安居、城投類企業(yè)。三四線城市企業(yè)占比僅有13%。而值得注意的是，有一部分企業(yè)是全國布局型，占比達(dá)到13%。

其次，從區(qū)域分布來看：長三角區(qū)域的住房租賃百強國企數(shù)量占比最高，達(dá)38%，是行業(yè)企業(yè)最密集的集聚區(qū)域，這一情況也與長三角區(qū)域住房保障政策的落地密度、城市居住需求的旺盛程度成正相關(guān)；中西部區(qū)域企業(yè)數(shù)占比為29%，位居第二，體現(xiàn)出中西部核心城市的住房租賃國企布局力度；珠三角、環(huán)渤海區(qū)域企業(yè)數(shù)占比分別為11%、9%，區(qū)域企業(yè)數(shù)量相對較少，企業(yè)競爭還未進(jìn)入激烈狀態(tài)，太原?租建投以3.23萬套的管理規(guī)模位列全國第12名，環(huán)渤海區(qū)域第一名。

從另一個維度，管理規(guī)模來看：一線城市管理規(guī)模占比升至36%，成為房間規(guī)模的核心貢獻(xiàn)能級之一，說明一線城市的國企單個企業(yè)的管理規(guī)模顯著更高，是行業(yè)規(guī)模的重要集中載體；二線城市則仍是房間資源的主力，占比達(dá)44%；全國性布局企業(yè)的房間數(shù)占比為17%；而三四線城市的房間數(shù)占比僅為3%。

其中，珠三角區(qū)域的房間數(shù)占比最高，達(dá)到32%，是住房租賃百強國企管理房間資源的最主要集中區(qū)域（主要貢獻(xiàn)城市是廣州和深圳），可見珠三角區(qū)域的住房租賃國企在規(guī)模化運營能力上的優(yōu)勢；中西部區(qū)域房間數(shù)占比為27%，保持了穩(wěn)定的規(guī)模貢獻(xiàn)度；全國性布局企業(yè)房間數(shù)占比為17%；長三角區(qū)域房間數(shù)占比為19%，環(huán)渤海區(qū)域占比僅為5%。

從榜單上看，上海為“企業(yè)集聚+規(guī)模雙優(yōu)”的核心城市，上榜企業(yè)數(shù)達(dá)19家，為所有單城市中最多，管理規(guī)模超18.7萬間，既形成了住房租賃國企的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，單個企業(yè)的平均規(guī)模也處于較高水平，兼具企業(yè)密度與規(guī)模實力。

全國性布局企業(yè)則是“跨城覆蓋+規(guī)模領(lǐng)跑”的主體，13家全國性布局企業(yè)的管理規(guī)模接近30萬間，是所有布局類型中房間規(guī)模最大的群體，體現(xiàn)出跨城市資源整合的規(guī)模化優(yōu)勢。

同時，部分城市布局存在“企業(yè)數(shù)與房間數(shù)錯配”現(xiàn)象：一類是單企業(yè)高規(guī)模城市，典型成為包括深圳、鄭州，企業(yè)數(shù)僅1家，但管理規(guī)模分別達(dá)28.9萬間、15.1萬間，單企業(yè)的規(guī)模化運營能力極強；另一類是多企業(yè)中等規(guī)模城市，如成都（8家企業(yè)、5.7萬間）、重慶（4家企業(yè)、8.2萬間），企業(yè)數(shù)量較多但單企業(yè)管理規(guī)模相對適中，是地方國企深耕本地的典型代表。

此外，多數(shù)城市（如南京、杭州、無錫等）呈現(xiàn)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模雙低的格局，屬于補充保障型城市，上榜企業(yè)數(shù)多在2-4家、管理規(guī)模低于5萬間，主要承擔(dān)本地住房保障的基礎(chǔ)供給功能。

04.企業(yè)競爭

TOP20強國企

增量擴張與存量提質(zhì)并存

URI城市租住將2025年與2024年企業(yè)規(guī)模數(shù)據(jù)對比分析發(fā)現(xiàn)，行業(yè)頭部國企的發(fā)展路徑分化顯著，可清晰劃分為高速增長型、穩(wěn)健增長型、穩(wěn)健發(fā)展型三大陣營，不同陣營的運營策略與發(fā)展階段特征鮮明。

高速增長型企業(yè)以激進(jìn)擴張策略驅(qū)動規(guī)模跨越式增長，成為行業(yè)增量供給的核心引擎。此類企業(yè)同比增速普遍超10%，頭部企業(yè)增速更是高達(dá)30%，典型代表包括華潤·有巢、城投寬庭、湖北省聯(lián)投保租房公司·聯(lián)投新青年、華發(fā)租住、招商伊敦公寓等，憑借強勁的規(guī)模躍升勢頭穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)跑梯隊。

穩(wěn)健增長型企業(yè)增速雖略遜一籌，但保持著平穩(wěn)向好的增長態(tài)勢，實現(xiàn)規(guī)模與效益的同步提升。如鄭州城發(fā)安居、合肥安居、浦發(fā)有家等企業(yè)的增速區(qū)間穩(wěn)定在7%—17%，其中鄭州城發(fā)安居深度錨定本地人才政策，發(fā)力保障性租賃住房供給；浦發(fā)有家則聚焦上海市場化租賃住房賽道，以高品質(zhì)運營持續(xù)搶占市場份額，二者均走出差異化增長路徑。

穩(wěn)健發(fā)展型企業(yè)則立足存量資產(chǎn)優(yōu)化，以精細(xì)化運營和品質(zhì)升級鞏固市場地位。如深圳人才安居、廈門安居、上海地產(chǎn)·城方等企業(yè)，因2024年已形成較大規(guī)模基數(shù)，2025年戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向存量房源的服務(wù)升級與產(chǎn)品迭代，通過引入智能門禁、優(yōu)化社群服務(wù)、升級家居配置等舉措提升租住體驗，規(guī)模呈現(xiàn)小幅盤整態(tài)勢；廣州安居、重慶兩江知寓、成都軌道城市等企業(yè)增速低于10%，更側(cè)重通過數(shù)字化管理降本增效，如搭建房源智能運維平臺、優(yōu)化租戶全生命周期服務(wù)流程，同時深化與屬地產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校的合作，定向匹配租住需求，筑牢區(qū)域市場的穩(wěn)定供給能力。

企業(yè)增速的差異化表現(xiàn)，深刻映射出當(dāng)前住房租賃行業(yè)“增量擴張”與“存量提質(zhì)”并行的發(fā)展節(jié)奏。

05.協(xié)同筑基

政策支持+金融創(chuàng)新+精細(xì)運營

存量改造與增量新建并行

住房租賃管理規(guī)模百強國企的行業(yè)地位，依托三類共性發(fā)展路徑協(xié)同支撐，也是行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基石。

1/政策支持與金融創(chuàng)新雙輪驅(qū)動。一是國企主要的資金來源是獲取政府專項補貼與政策性低息貸款，用于保障性住房的新建與改造；二是發(fā)行保障性租賃住房REITs，通過資產(chǎn)證券化盤活存量房源，實現(xiàn)“投融管退”的資本閉環(huán)；三是開展政企合作融資，聯(lián)合地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會等主體，共同投資建設(shè)配套租賃住房，分?jǐn)傎Y金壓力。

2/從房源的獲取方式上看，存量改造與增量新建并行。存量資產(chǎn)盤活，將城市閑置的國企廠房、辦公樓、城中村房源等改造為保障性租賃住房，如城投寬庭、成都軌道城市?寓見等企業(yè)，通過改造實現(xiàn)快速擴面；二是政策性劃撥用地新建，地方國企通過政府劃撥的低成本用地，建設(shè)大規(guī)模的租賃住房社區(qū)，如深圳人才安居集團(tuán)的多個項目，均采用此類模式；三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)，針對制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)的員工住宿需求，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配建租賃住房，實現(xiàn)“職住平衡”。

3/以長期運營為導(dǎo)向，堅持民生保障與專業(yè)化服務(wù)。作為租賃住房，堅守民生保障是重中之重，所有上榜企業(yè)的房源租金均基本于同地段同類型市場化房源，且優(yōu)先面向新市民、青年人、產(chǎn)業(yè)人才等群體；二是推進(jìn)專業(yè)化品牌運營，多數(shù)企業(yè)已打造專屬公寓品牌，如城投寬庭、聯(lián)投新青年等，通過標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)、社群活動、智慧化管理，提升租戶居住體驗；三是強化政策適配性，緊密對接地方人才政策，為符合條件的租戶提供租金減免、落戶配套等增值服務(wù)，實現(xiàn)住房保障與產(chǎn)業(yè)引才的雙向賦能。