西安每140人中，就有1人買(mǎi)二手房……

文=城記智庫(kù) 雨林

房子，是很多家庭最大的財(cái)富和資產(chǎn)所在。風(fēng)云詭譎的氛圍下，去年西安市場(chǎng)成交量究竟如何？

二手房市場(chǎng)，西安住建官網(wǎng)公布二手住宅成交達(dá)9.6萬(wàn)套，為十年來(lái)“第三高”，克而瑞數(shù)據(jù)顯示銷(xiāo)售面積全國(guó)第六；新房市場(chǎng)，中指數(shù)據(jù)顯示位列全國(guó)第五，成交量達(dá)到4.8萬(wàn)套。

「城記」估算，西安人口已超過(guò)1400萬(wàn)，這就意味著：西安每140人中，就有1人購(gòu)買(mǎi)二手房；每290人中，就有1人買(mǎi)一套新房。

剖析： 如何看待當(dāng)下現(xiàn)象

這里，我們提醒各位需警惕一個(gè)現(xiàn)象：

在互聯(lián)網(wǎng)上，我們經(jīng)常會(huì)看到這樣一種數(shù)據(jù)：“西安二手房掛牌達(dá)××萬(wàn)套”。尤其是在社交媒體上，不少人刻意進(jìn)行“恐慌引導(dǎo)”，比如還會(huì)加上“全軍覆沒(méi)”“房?jī)r(jià)暴跌”等前綴。

這種現(xiàn)象的本質(zhì)，是部分人利用錯(cuò)位的“信息差”，進(jìn)行“恐慌性心理暗示”。原理，說(shuō)來(lái)并不復(fù)雜：

大家對(duì)房子的量化標(biāo)準(zhǔn)，一般是按“套”來(lái)計(jì)算；因此，動(dòng)輒“××萬(wàn)套”這單一的數(shù)據(jù)，就會(huì)與人的心理形成強(qiáng)烈反差，看似真實(shí)卻隱藏著“陷阱”——讓人忽略一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)：供需關(guān)系。

這些話語(yǔ)是不是讓人感覺(jué)“天塌了”？◎來(lái)源/教育部官網(wǎng)

舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，西安有20000多家面館、成都有30000多家火鍋店。普通人聽(tīng)到這個(gè)數(shù)字，下意識(shí)會(huì)認(rèn)為“供應(yīng)過(guò)度”。而實(shí)際情況，這體現(xiàn)出所在城市強(qiáng)大的消費(fèi)力，也就是良性的“供需比”。

雖然二手房與之類(lèi)型不同，但本質(zhì)并無(wú)區(qū)別！

西安二手房去化周期，大致穩(wěn)定在24個(gè)月左右——一線城市大概在20個(gè)月以?xún)?nèi)，而絕大多數(shù)三線城市去化周期達(dá)38個(gè)月。西安整體市場(chǎng)健康，部分“冷門(mén)”地區(qū)和產(chǎn)品在哪都是難點(diǎn)，這里不做贅述。

從“銷(xiāo)售套數(shù)與常住人口之比”看：「城記」估算，西安人口已超過(guò)1400萬(wàn)。平均每140位人中，就有一人買(mǎi)二手房。

分析： 西安二手房市場(chǎng)走勢(shì)

隨著2025年樓市收官，多座重點(diǎn)城市的二手房2025年成交數(shù)據(jù)出爐。那么，西安是什么情況？

根據(jù)西安住建局公布信息：2025年，西安二手房成交量高達(dá)9.66萬(wàn)套，僅次于2024的10萬(wàn)套和2023的9.87萬(wàn)套——這是十年來(lái)的“第三高”。從成交上來(lái)看，銷(xiāo)售面積達(dá)1020萬(wàn)平米。

從理性角度看市場(chǎng)，“單一口徑”或“個(gè)體感知”都只是片面。那么，全國(guó)重點(diǎn)城市是什么情況？

西安這十年來(lái)二手房成交數(shù)據(jù)◎制圖/城記智庫(kù)

趨勢(shì)更明晰，體現(xiàn)“資源向特大超大城市”聚集特點(diǎn)。

「克而瑞機(jī)構(gòu)」數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市，二手房成交達(dá)2.14億平米，創(chuàng)歷史新高。西安、成都和重慶，被稱(chēng)為西部“京滬穗”超大城市，銷(xiāo)售面積全部躋身全國(guó)前十——分別名列第二、四和六位。

上海成交達(dá)20余萬(wàn)套，面積達(dá)1961萬(wàn)平米，創(chuàng)歷史新高；北京成交量則達(dá)17.4萬(wàn)套，成交面積1585萬(wàn)平米，是2017年至今第三高的年份。

公開(kāi)數(shù)據(jù)則顯示：以擁有兩千多萬(wàn)人口的成都為例，在2022年二手房首次超越新房成交量，并連續(xù)三年保持增長(zhǎng)。在2025年，成都二手房成交超過(guò)20多萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。

或許大家都能有一種感受：為何西安如此龐大的真實(shí)成交，但卻與社交媒體普遍呈現(xiàn)的“焦慮”情緒，有如此大的反差？

核心： 重新審視“供需關(guān)系”

其實(shí)最令大家焦慮的，是價(jià)格！

事實(shí)也是如此！中指研究院數(shù)據(jù)，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌在8.36%，“以?xún)r(jià)換量”態(tài)勢(shì)明顯。價(jià)格是最易引發(fā)恐慌的核心因素，再加上被片面渲染的“××萬(wàn)套”，形成“雙重沖擊”！

大家要接受一個(gè)事實(shí)，市場(chǎng)存在波動(dòng)性——無(wú)論東西南北！“股神”巴菲特就曾表示：他一生中，見(jiàn)過(guò)太多“追風(fēng)投資”的人，也見(jiàn)過(guò)太多“恐慌性拋售”。

還有一個(gè)走勢(shì)：2024年，我國(guó)二手房交易占比首次超過(guò)新房——西安同樣如此，與全國(guó)保持一致。這充分說(shuō)明，市場(chǎng)已發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。尤其2016～2021年相對(duì)過(guò)熱階段，帶來(lái)次新房供給量大幅度增加。

2025年西安新房成交排名全國(guó)第三◎制圖/城記智庫(kù)

至此，一個(gè)“新指標(biāo)組合”浮出水面：“新房+二手房”總量。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年西安“新房+二手房”成交量，超1600萬(wàn)平米，依舊是全國(guó)前列水平，套數(shù)達(dá)驚人的16萬(wàn)套！“投資+投機(jī)”基本消失的當(dāng)下，這些數(shù)字就是真實(shí)的市場(chǎng)需求！

那么，我們?cè)撊绾卫斫馕靼玻?/p>

2024年西安GDP排名全國(guó)第22位，很多人眼中“上不了臺(tái)面”。但是，樓市真實(shí)成交數(shù)據(jù)，與西安地鐵客流一樣，在全國(guó)都是“黑馬般的存在”！核心，就是「城記」近些年來(lái)一直在呼吁的“重估西安人口”。

這，也是推動(dòng)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“超級(jí)底盤(pán)”。商品只是房子的屬性之一，更是無(wú)數(shù)人在西安立身的“港灣”！

文=城記智庫(kù) 雨林

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