樓市一周：淡季特征逐步顯現 供應連續回落

【 市 場 關 注 】

• 中國人民銀行工作會議1月5日-6日召開，在部署2026年重點工作時，央行工作會議提出了七項重點內容，分別為持之以恒推進全面從嚴治黨、繼續實施好適度寬松的貨幣政策、提升金融服務實體經濟高質量發展質效、穩妥化解重點領域金融風險、持續深化金融改革和對外開放、積極推動全球金融治理改革和進一步提升金融管理和服務能力。

• 隨著2025年樓市正式收官，多個重點城市交出二手房市場"年度成績單"。上海二手房成交量達25.4萬套，創四年來新高，平均每97個常住在上海的人里，就有一人在2025年買了二手房。上海二手房市場展現出十足韌性，走出了一條"以價換量、量在價先"的堅實復蘇路徑。

• 1月6日上午，浦東、閔行兩幅宅地順利完成拍賣，成交總價約45.7億元，迎來新年土拍市場"開門紅"。這兩幅地塊分別為浦東新區YO0-0402單元E04B-10地塊和閔行區MHPO-1005單元14-07地塊、14-09地塊、06-18地塊及06-19地塊部分地下空間，系此前公告的上海2025年第十批次土拍。競得人分別為上海樾恒企業管理有限公司及上海紫都置業發展有限公司、上海紫竹半島地產有限公司聯合體。

• 近日，官方文件(長房管督字〔2025〕第2號)正式官宣，長寧區華陽路街道三街坊交通綜合提升工程項目，房屋征收范圍已明確，四至邊界清晰明確:東至E1-6地塊，南至長寧支路，西至白玉路一期項目終點，北至E1-21地塊。值得關注的是，此次征收區域的區位優勢十分突出。周邊2公里內覆蓋隆德路、江蘇路等多個地鐵站，多條公交線串聯全城，交通配套成熟度十分優秀。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市成交繼續下滑，據上海中原地產數據顯示：上周（1.5—1.11）新建商品住宅成交面積5.71萬平方米，環比減少54.46%。

市場進入淡季后，幾乎所有區成交都陷入低位運行，只有大浦東成交勉強守住1萬平方米，為1.56萬平方米，環比減少57.17%。這也是歸功于前期入市項目多，雖然簽約高峰已過，但還有慣性延續。不過按這一趨勢來看，后續能守住1萬平方米的難度在快速增加。遠郊區域中，青浦區表現相對突出，成交面積達到0.72萬平方米，比松江、嘉定這種3、4千平方米的水平高一些。基于近期豪宅成交歸于平靜，市中心交易進一步萎縮，比如虹口、楊浦成交均不超過1千平方米，長寧也出現成交掛0的現象，這也是典型的淡季特征。

基于大浦東和青浦成交量比較多，因此成交前十榜單中，這2個區上榜的項目比較多，尤其是大浦東，占一半榜單。成交排名第一的是青浦區的聯發時光新澍，成交0.40萬平方米（32套），均價為39712元/平方米。排名第二的項目是大浦東的陸家嘴太古源源邸，該項目也是榜單中均價最高的，為18.69萬元/平方米。

總體上，基于高價房成交活躍度減弱，因此均價出現大幅滑落，為83035元/平方米，環比下跌18.67%。盡管環比跌幅比較明顯，但仍屬于合理區間內。

上周供應繼續回調，入市5.80萬平方米，環比減少16.93%。入市5個項目，2個“4字頭”“5字頭”的首次改善產品，1個10萬+的豪宅產品，其余為中高端改善項目。從推盤量可以看出，只有1個項目超過百套，為松江洞涇板塊的華發海上都薈，入市142套，網上報均價44936元/平方米。其余項目推盤均只有幾十套，可見歲末年初大家的推盤意愿都不太強。

樓市進入傳統淡季，上周的土地拍賣也出現所有地塊都是底價成交的現象，因此供求走弱意料之中。近期投放產品也傾向于中高端改善，并且基于當前市場熱度不高，單盤的投放量只有幾十套，后續成交出現大幅反彈可能性不高。不過近期消息面一直偏暖，比如央行定調今年工作內容，寬松的貨幣政策可以保持市場流動性，LPR有望下調等；上周六二手房成交量再度出現破千套的現象，因此，市場交易熱度還會慣性延續，但要反彈到15萬平方米以上可能性不高。