華泰 | 房地產(chǎn)：宏觀改善或鞏固香港房地產(chǎn)復(fù)蘇趨勢

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（來源：華泰睿思）

4月香港住宅延續(xù)量價齊升，未受中東局勢擾動；去化周期逐步進(jìn)入樂觀區(qū)間，且結(jié)合歷史土地供應(yīng)和建筑周期來看，未來或進(jìn)一步導(dǎo)向賣方市場。此外，1Q香港GDP、零售額同比加速增長，IPO延續(xù)火熱，有望加速商業(yè)地產(chǎn)租金及整體房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。香港宏觀環(huán)境改善對于房地產(chǎn)基本面進(jìn)一步提振，以及中東局勢影響淡化（大方向走向緩和且資本市場反應(yīng)鈍化）。

住宅：4月延續(xù)量價齊升，未受中東局勢擾動

4月香港住宅延續(xù)量價齊升，并未受到中東局勢變化影響。房價方面，4月末中原地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)月環(huán)比+2.0%（3月+1.9%），1-4月累計+7.7%。成交量方面，根據(jù)香港土地注冊處的數(shù)據(jù)，4月香港新房/二手房私人住宅成交合約數(shù)量為2577/4510份，同比+61%/18%，1-4月累計同比+48%/46%。此外，根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，3月香港私人住宅租金指數(shù)環(huán)比/同比+0.6%/4.7%（2月+0.1%/4.1%），繼續(xù)刷新歷史新高；70平以下住宅平均租金收益率3.25%，與3.25%的封頂房貸利率持平。

庫存：1Q26去化周期進(jìn)入樂觀區(qū)間，未來或進(jìn)一步導(dǎo)向賣方市場

根據(jù)香港房屋局的數(shù)據(jù)，1Q26香港竣工未售庫存為2.0萬套，連降4個季度，去化周期降至11個月；竣工未售+在建未售庫存為8.2萬套，連降6個季度，去化周期降至44個月，繼續(xù)向歷史正常去化周期（40-60個月）的下沿靠攏。考慮到FY23-25香港土地供應(yīng)可開發(fā)的私人住宅套數(shù)逐步減少（1.6/1.5/0.9萬套），港資房企拿地到預(yù)售普遍需要3-4年，如果新房成交量保持韌性（截至26年4月年化成交量為2.3萬套），我們預(yù)計未來2-3年香港新房供求格局將進(jìn)一步向賣方市場傾斜，為房價持續(xù)修復(fù)創(chuàng)造條件。

商業(yè)地產(chǎn)：宏觀環(huán)境改善+IPO火熱，有望加速租金筑底

根據(jù)香港政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，1Q26香港GDP同比+5.9%，創(chuàng)2Q11以來的最高季度增速（剔除疫情期間的特殊波動）；3月香港零售業(yè)銷貨價值同比+12.8%，1Q26同比+12.1%，呈現(xiàn)加速上行趨勢（2H25同比+5.4%），其中1Q26奢侈品零售同比+27.6%（2H25同比+10.6%）。此外，根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，1-4月香港IPO融資規(guī)模達(dá)到1513億港幣，同比+602%。宏觀環(huán)境的改善，疊加火熱的IPO表現(xiàn)，有望加速商業(yè)地產(chǎn)租金的筑底進(jìn)程。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，3月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數(shù)分別環(huán)比-0.1%/+0.1%/持平，同比-2.0%/-1.9%/-2.2%，寫字樓租金自24年以來首次出現(xiàn)月度環(huán)比上漲。

風(fēng)險提示：中東局勢意外惡化導(dǎo)致香港流動性收緊，香港住宅市場復(fù)蘇不及預(yù)期，香港商業(yè)景氣度復(fù)蘇不及預(yù)期。

圖表

風(fēng)險提示

中東局勢意外惡化導(dǎo)致香港流動性收緊。若中東戰(zhàn)事持續(xù)時間和烈度超出市場預(yù)期，可能通過能源價格上升引發(fā)滯漲風(fēng)險，繼而導(dǎo)致美聯(lián)儲放緩降息步伐甚至重啟加息，這會導(dǎo)致香港流動性跟隨收緊，從而對房地產(chǎn)市場造成不利影響。

香港住宅市場復(fù)蘇不及預(yù)期。若人民幣升值、美聯(lián)儲降息、港股市場表現(xiàn)、香港人口回流、香港房地產(chǎn)政策等市場復(fù)蘇的驅(qū)動因素出現(xiàn)反復(fù)，可能影響香港住宅市場復(fù)蘇的節(jié)奏和程度，進(jìn)而導(dǎo)致港資房企業(yè)績和估值修復(fù)的節(jié)奏和程度不及預(yù)期。

香港商業(yè)景氣度復(fù)蘇不及預(yù)期。香港商業(yè)景氣度復(fù)蘇仍停留在初步階段，尚未傳導(dǎo)至不動產(chǎn)租金端（寫字樓、零售業(yè)），后續(xù)復(fù)蘇的情況仍待觀察。

文章來源

研報《宏觀改善或鞏固香港房地產(chǎn)復(fù)蘇趨勢》2026年5月8日

林正衡 分析師 S0570520090003 | BRC046

陳慎 分析師 S0570519010002 | BIO834