【樓市年度點評之土地篇】地王頻出 民企試水核心地塊

2025年土地繼續采用多批次、小批量投放的方式，共十批次（最后一批次將在2026年1月組織拍賣活動），幾乎每個月都有土拍。全年共成交土地182萬平方米（不包含最后一批次），比2024年略有增加。此外，協議出讓土地的活躍度也有所提升，不少地塊刷新記錄。

Point 1

民企敢于拿地 地王頻發

1

契合市場、呵護房企

首先，今年土地政策上有微調。10月20日拍賣的6幅地塊的出讓文件中全面取消了“中小套型比例要求”。一方面，新房市場越來越受改善買家青睞，過多的小戶型不一定受市場認同，尤其是一些豪宅聚焦區域，大戶型反而更好賣，這也是順應市場需求做出調整。另一方面，從房企的角度而言，小戶型的成本相應比大戶型高，房企愿意做大戶型。此外，除了個別批次土地供應比較多，大部分時候一批土地拍賣基本在4-6塊。土地分散有助于提升房企拿地興趣，減少資金壓力。

2

地王頻出

優質土地增多使得今年競爭激烈，不少土地出現高溢價。如果算上非公開市場的地塊，很多土地記錄在被反復刷新，今年是不折不扣的地王年。溢價率方面，今年有4幅地塊溢價率在40%以上。最高溢價率達到46%，而去年最高溢價是40%。豪宅的熱銷更是強化房企拿優質地塊的魄力。

表1：溢價率前5名的地塊

數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理

今年2月份，靜安寺社區C050101單元095-7住宅用地樓面價，高達161101元/平方米，刷新上海樓板價記錄。不過下半年被公開市場中徐家匯地塊成交的20萬元/平方米刷新，成為全國樓板價記錄。全國總價地王則是徐匯的東安路地塊，成交總價439.5億。

表1：樓板價前5名的地塊

數據來源：上海土地交易中心 上海中原地產整理

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上半年熱，下半年冷

通常上半年拿地，下半年可以銷售。到了下半年，不少房企完成拿地指標，而且來不及年內開盤，所以溫度略有下降屬于正常現象。但是今年第7批土拍底價成交的現象開始增多，最后一批出現只有2幅溢價，7幅底價成交的現象，甚至市區范圍的楊浦地塊也是底價成交，和大部分中心區有溢價相比形成反差。除了上述提到的原因外，和下半年高端市場銷售速度放緩，房企的市場預期有所調整有一定關聯。

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分化依舊 冷熱不均

這和樓市整體狀況有關，上海雖然新房市場表現相對全國而言鶴立雞群，但是區域分化明顯。外環外去化有壓力，外環內去化壓力小很多。但是，郊區也不絕對都沒有機會可言。比如曹路、嘉定新城等等，交易相對活躍。因此，中心區地塊大部分都有溢價，甚至成為地王。郊區總體溢價不高，但也不乏一些亮點，比如嘉定區嘉定新城F03A-4地塊被招商拿下，溢價率30%；浦東新區曹路科教園區（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊溢價率41.68%，被聯發奪得。

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民企敢于拿地

上海新房市場表現給房企參與的信心，不少房企敢于拿地。典型的是上海本土房企大華集團，該企業拍賣市場拿下兩幅地塊，甚至其中有一幅是大寧板塊的住宅地塊。全國樓板價地王也是被民企拿下。說明中心區項目好賣是共識，也給民企很大信心和期待。

Point 2

供需保持穩定 長期看好上海土地市場

上海“安全島”的意思還會被強化，相對其他城市，上海新房市場表現相對強勁。在投資沒有更好去處的前提下，房企資金會聚焦一二線城市，尤其是核心地塊，頭部房企會始終保持相當高的參與度。因此，上海土地依舊會保持熱度。此外，隨著“好房子”建設的推進，土地上的一些技術指標不排除進一步優化的可能，給房企更多發揮空間。

當然，基于當前市場總體還是有去化壓力，消費信心和預期相對不足的背景下不會加快投放，相反，會更加 精細調控 。既會考慮到投放總量，更會 在區域結構上做進一步管控 。結構性熱度還會有。畢竟上海聚焦全國優質資源，因此，只要投放優質地塊，必然會受到房企熱捧， 明年誕生區域性地王的可能性也不小 。

總之，上海的優質地塊依舊是熱捧的對象。