房股大漲，三大利好要來了？

今天房地產板塊全線上漲，A股的 世聯行、華夏幸福、財信發展漲停，

港股的 融創中國、金輝控股漲超11%，雅居樂集團、世茂集團、中國金茂漲超9%。

就連半死不活的萬科都漲停了，一些萬科的債也在漲，“22萬科06”“22萬科04”漲超20%，臨時停牌。

房地產板塊很久都沒有試過那么喜慶了。

背后傳的消息有3條：

1、據說明年準備10000億用來收儲房地產。
2、準備給房地產貸款貼息，規模在4000億。
3、傳中X公司牽頭開始對萬科進行市場化化債。

我個人覺得萬科大概率不會倒，而且不能倒，必須要救，因為他很多債務都在銀行，不救的話麻煩的不是萬科，而是銀行。

最近萬科面臨一筆20億元的中票到期壓力，靠萬科自己肯定還不上。

現在 深鐵為展期提供了全額連帶責任擔保，但前提是萬科要賣資產自己借錢，或者像融創一樣債轉股，整個方案“以市場化為主”。

深鐵愿意為萬科擔保這個信號，其實已經說明了高層不會真的見死不救。

而上萬億收儲并非新鮮事，過去兩年一直都在喊，關鍵是執行要到位，資金要到位。

也許是官方也在等房價跌到底部吧，今年全國房價相比去年又跌了一個臺階， 這個節點啟動大規模收儲，成本低，撬動市場效果才會明顯。

更值得關注的是房貸貼息的事，據說敲定了。

消息雖然還沒官方確認，但錢一定是最聰明的，那么多資金涌進去，大家都在等待官方宣布，好賺一波。

可能有的人還不理解，為什么這么消息會引發市場集體漲停，能量這么大？

我這么說吧，如果這個消息是真的，那么將會是棚改后，近十年來最重磅的房地產救市新政。

消息的原文說是 4000億房貸貼息政策已定，貼息比例1%，風險地區和困難房企可能提高到2%。

也即是說以后剛需買房，官方給你貼一定的利息，比例為 貸款合同利率的 1%。

以100萬貸款、30年期、利率3.5%為例。

貼息1%的話，月供立減530元、30年也就是360個月累計省190800元，接近20萬了。

算下來也是一筆不少的數目了，據說貼息資金由中央財政90%+省級財政 10%共擔。

傳聞說最快在26年的1月起在廣州落地，隨后向30+城市擴圍。

這個消息未必空穴來風，因為最近我聽廣州那邊的房產博主說， 廣州相關部門正在與上面進行對接，大概率率先推行房貸貼息政策。

目前廣州已經有項目率先推出了貸款貼息的活動了，保利旗下的樓盤有不少都參與貼息的活動，打出的口號是貼息10年！每月1000元。

不過是由開發商來墊這筆費用，現在也就央企才有這么大口氣了。

目前來看，房地產的救市大招所剩無幾，房貸貼息算的上一個一魚多吃的好辦法。

首先是真金白銀的幫剛需省錢了，直接降低購房者的還款負擔。

至于存量房貸能否享受到利好，還是區別對待？現在還不明朗，等消息落地。

不過最能緩一口氣的應該是銀行了，銀行聽降息，降存量房貸就像見鬼了一樣。

這幾年來不斷降息，銀行的凈息差已經跌至警戒線，目前1.42%，連續2年多低于1.8%，即銀行合理盈利的警戒線。

繼續降下去，銀行基本沒利潤，會影響金融的穩定性。

而通過貼息將房貸利率降下來，上述問題不會存在，銀行既能完成信貸投放任務，又能保持原有利息收入。

從救市方向來說，這是當下最有操作性，而且是最有可能成功的手段。

對于房地產市場而言，明年美聯儲大概率會降息，我們也會跟。

疊加貼息比例 1%，明年存量和增量房貸降低到2%。

除一線之外，很多小地方的租售比都已經比利息高了。

數據顯示，2025年重點城市平均的租售比達到2.08%，高于十年期的國債收益率1.78%，也高于大部分的理財產品收益率。

就說長沙，根據貝殼的數據，長沙六區一縣住宅平均租金為28.80元/㎡/月；

貝殼二手房最新10月房價約為8400元/㎡（相比年初下跌15%左右）。

根據以上兩組數據則可以算出來，長沙的二手房平均租金回報率為4.1%。

在長沙100平米的三房平均租金為2880元，房子總價為84萬，首付2成，帶寬30年，利率2%來算的話，月供是2476元。

對于剛需，尤其是準備結婚的剛需來說，從經濟的角度來看，買房明顯更劃算。

這個回報率非常高了，要知道我們不像日本美國，房子是沒有持有成本的，租金就是到手的錢。

這段時間香港 房價 為什么止跌回穩了，關鍵的因素就是租售比太高了，

目前香港的房屋租金比房貸月供還高，你要是手里拿著錢的剛需，你也會選擇上車。

只要利率足夠低，只要租售比足夠高，房價早晚會止跌回穩，香港就是一個例子。

很多人總想著房子跌成白菜價，但是大家都忘記了，哪怕金融價值消失了，房子本身還有居住價值，不像股票。

只要房子的居住價值夠硬，比如一二線核心的房產，就不可能跌成白菜價。

現在是市場經濟，一二線核心房產不可能全國人都能買得起， 總有一天會出現最低點。

今天之所以市場聽到一點利好就狂歡，其實根本原因還是樓市過于低迷了。

整個11月，房地產市場依舊不見起色，所有的數據依然很不好看，整體仍看不到房地產市場回暖的一絲跡象。

10月份房貸繼續負增長，是今年以來的第四次。

2022年、2023年、2024年各出現了兩次房貸負增長現象，2025年到目前為止，出現了4次，出現次數是過去三年的兩倍。

雖然現在的房地產政策不像十年前那么勁爆，主要是我們救市的空間變得越來越少，救市的難度也在不斷增加。

但樓市低迷已沖擊居民財富、消費、就業等方方面面。

盡管約一年前在政策支持下樓市曾小幅回暖，但復蘇勢頭很快消退。

房地產對經濟的傷害到現在為止還不能夠完全止血。

所以救市肯定會有，就看是什么時候了，

和以前的kpi不一樣，接下來的救市，房價能穩住不跌，就已經是最好的結果了。

目前我們的確處于一個資產荒的年代，我的建議是，要從“單幣種”走向“多幣種”的配置，逐步搭建全球化的、應對風險的資產配置體系，不管處在哪個周期，普通人的日子也可以過得游刃有余。

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