香港宏福苑大火背后，是中國樓市難以言說的痛

香港宏福苑大火，不光是香港的事。因為內(nèi)地樓市的模式就是仿照香港而形成的，那么二者之間，肯定有相當多的共性，包括有可能存在的共同問題。

所以，此次悲劇性的大火，對內(nèi)地樓市來說，也是一劑相當慘烈的警醒。如果現(xiàn)在房地產(chǎn)存在的諸多問題沒有宏觀性的改善，那么未來此類隱患可能也會在內(nèi)地變得越來越多。

根據(jù)官方通報我們可以看到，這次大火的直接原因是發(fā)泡膠作為“火勢傳遞者”，其速度和烈度都是極其迅猛的，根本不是正常消防措施所能控制。發(fā)泡膠作為“罪魁禍首”，正是老式高樓在安全方面最大的隱痛。

雖然竹腳手架也起到了火上澆油的作用，但很明顯，問題根源就在于發(fā)泡膠的使用。

可能有人會說，我們現(xiàn)在住的樓都是新建的公寓，用不著那個發(fā)泡膠，沒事兒。

但是要注意，內(nèi)地的大量商業(yè)高層住宅，正在或者即將進入老化期，如果現(xiàn)有的維護方式不改進，那么發(fā)泡膠的大量使用也是一個潛在的現(xiàn)象。

內(nèi)地的大量高層住宅主要都是在1990年代到2010年代建造，隨著這些住宅集體走向老化，它們主要面臨的問題都是類似的：外墻保溫層老化、脫落（新聞中屢見不鮮）；外墻防水層失效；混凝土碳化、鋼筋銹蝕；門窗老化滲水；管道立管老化；樓板之間的噪音問題……

本來，發(fā)泡膠并不是用來解決這些問題的。因為上述這些問題，都需要更加復雜和整體性的維修工程才能解決，一個小小的發(fā)泡膠，絕對沒有那么萬能。

但大家都懂的，現(xiàn)實中樓房維護的選擇，往往傾向于快、便宜、好用。

發(fā)泡膠便宜、上手快，也不用等材料硬化太久，所以工人普遍愛用。

事實上，按照標準要求，選擇的材料應(yīng)當是：聚氨酯防水涂料、SBS卷材、外墻涂料體系、外墻保溫系統(tǒng)、混凝土修補砂漿、專業(yè)密封膠……

但這些都貴，而且使用麻煩。

另外一個問題是很多人沒注意到的——國內(nèi)大量住宅窗戶的安裝精度，都比較差。因為以前建筑產(chǎn)業(yè)化的程度普遍比較低，導致窗框安裝的工藝也是參差不齊，所以后期填縫經(jīng)常只能依賴發(fā)泡膠。

這次香港宏福苑大火，很多住戶反映窗戶被發(fā)泡膠粘住了，造成一個巨大的隱患。

老化的高樓居民找物業(yè)報修時，物業(yè)一般只喜歡做“表面性維修”，而不是徹底的維護。就像窗邊滲水，物業(yè)通常都不愿意拆窗重建，因為成本太高，所以就用發(fā)泡膠暫時處理，快速解決問題。

所以，很多人都誤以為“老房子最后都會依靠發(fā)泡膠這個萬能產(chǎn)品來維持”，這背后是一個維護管理上追求低價低質(zhì)的選擇，而絕對不是在建筑學上也符合科學和安全的。

高層住宅的老化問題，在近幾年也經(jīng)常被媒體報道，但要說系統(tǒng)性的解決方案，確實是很難拿出來。

首先，挪用小區(qū)維修基金早已是常見的潛規(guī)則，很多小區(qū)的維修基金去哪了根本不知道，所以面臨的第一個問題就是沒錢。

沒錢，那就只能用發(fā)泡膠這類廉價的材料應(yīng)付。

第二，中國北方（甚至包括長江以北）的住宅老化以后，問題會更嚴重，因為這些地區(qū)樓房的保溫層還存在另一個致命的隱患——泡沫板。

泡沫板，尤其是EPS板（白色泡沫板），這東西最為常見。

它全稱是“膨脹聚苯板”，跟發(fā)泡膠一樣主打一個輕和便宜，而且保溫性能好。北方建于2000–2015年的樓房外墻保溫，大量使用了EPS這個材料。

咱們經(jīng)常看到的小區(qū)“掉皮樓”或者“外墻脫落”，多數(shù)都是這個材料。

2017年新規(guī)以后，巖棉板作為一種A級防火材料開始被大量使用。它確實好很多，因為屬于無機材料，不燃，不過保溫性能比EPS略差，因為吸水性強，還得配套防水系統(tǒng)。

但這里存在兩個問題：第一，一般的高層住宅真正合規(guī)使用巖棉板的有多少？第二，2017年之后的房子還是少數(shù)，絕大部分高層住宅，還是建于2017年之前的。

其實，就算是泡沫板做的保溫層，只要施工完全合規(guī)，安全使用幾十年也沒有問題，但還是那個問題——真正做到合規(guī)的，有多少？

最典型的火災(zāi)風險就是，泡沫板這種外墻保溫被明火點燃，尤其是在裝修、空調(diào)管穿墻處，這種風險都比較高。

還有最常見的就是，維修時的電焊火星引燃了外墻保溫——相關(guān)的慘劇可能很多人還有記憶。

另外就是樓下起火導致火蔓延外墻保溫層，這個風險就類似于此次的宏福苑大火。

總而言之，這種風險的根源還是潛藏于內(nèi)地樓市的發(fā)展模式本身，那就是以大量的高層商業(yè)住宅為主。當住宅高層化，它的風險本身就是會變大的，無論采用多好的材料，高樓消防始終都是一個具有挑戰(zhàn)性的難題。

當年剛開始住房商品化，在選擇房地產(chǎn)發(fā)展方向時，內(nèi)地選擇的是香港模式。所以現(xiàn)在面臨的安全風險，也是類似的。

在未來，隨著人口逐漸下降，假如這種模式也逐漸退出歷史舞臺——比如開始出現(xiàn)大量的低層住宅甚至，風險隱患也才會隨之逐步減少。

但已經(jīng)建成的這些高層住宅，它們老化以后的安全問題，將會一直存在下去，必須要得到重視。

否則，宏福苑事件，也許只是一個開始。