上海
真實的市場
只有真實經歷過才知道
看數據，朋友聊還是問業內，都得不出一二
最真實的感受只有親自感受過才知道根本
所以
我把自己的一套房子掛牌了
最后大概兩個月時間也算順利賣掉了
這個過程完整經歷了一遍
最近陸陸續續會把一些內容記錄下來和大家分享，大家記得鎖定我們的賬號準時來看
首先和大家聊聊對上海樓市的真實感受，這種感受或許是片面的
但這卻是這兩個月時間我看到的一套房子在市場里的完整經過，一些直觀的感受還是很值得和大家分享
這篇文章核心是對房東說的
就像今天標題：嗯，確實還是要盡早賣房
01
現在市場上有購買力又有購買意愿的客戶真的很少
其實整個樓市不好已經有兩年了，但是現在的不好和過去兩年的樓市不好還是有本質性區別
以前的樓市不好叫：市場需要以價換量
這句話什么意思
賣房子必須要降價
但是大家很多時候都忽略了另一句潛臺詞：起碼降價了房子是能賣得掉的
我們來看今年
今年面臨的情況是：可能簡單的降價也不能推動客戶購買
用我自家小區來說，一直是區域內的成交大盤
去年賣了68套，前年賣了72套
小區門口不少中介門店都是他們各自品牌的銷冠門店
就這么一個淡市下依然受市場認可的樓盤，今年到現在已經11月了
整個小區到現在為止只賣了33套
成交可以說完全的冷凍
前兩年小區一直很熱銷就是因為房價一直在降
所有接盤的客戶覺得用這個價格買到這個小區真的好劃算
但是現在就是客觀存在的：降價也不買了
不得不說，現在的潛在購房者已經成為，觀望得利者
就是現在不買房是得到真真切切的好處的
多忍一個月，就能省個大幾十萬，半年不買房可能直接房間多出20個平米
這種變化在今年都真實發生著
包括那些剛剛買到房，等到自己交房的時候發現房價又跌了一點
這種體感也是赤裸裸的袒露著
所以現在很多小區都有一個不太好的跡象：就是每套房子的成交價格，都會是下一套房子的價格上線
客戶都會要求比前一套便宜
這種認知推動客戶在談判市場中斡旋
所以市場上往往都是
要么有購買力的客戶糾結不愿意下手，有購買意愿的支付能力不夠的就等，等著中意的房子降到自己買得到的時候再入手
02
那現在誰在買房
現在在買房的人，都是自己其實已經做好房價還會繼續下跌的心理準備
包括買我這套房子的客戶
我在和他簽合同的時候他自己都說，自己已經做好可能還要虧幾百萬的準備
但是因為是剛需自住，而且房子是真的喜歡，以后也沒準備很快就賣掉
所以買了也就買了
所以現在還在買房的人，特別是買二手房的人，都是有非常明確且確定的硬需求
這也是為什么最近上海200萬以下總價的房子在大量成交
因為確實是之前在上海底層務工的外來人員，以前買不起，現在總價一百多萬也能在上海市中心買一套老破小了
這對于他們而言創造了置業的可能性，這些人群在單位人群數量上占據很大一部分比例
也就是有明確硬需求的客戶
03
房東徹底淪為弱勢群體
這一點也是真的
歸根到底還是因為現在房子實在太多了，多到不是賣不過來，而是看不過來
就是真的有房子掛牌了也是沒人看的
這種孤獨感對于房東來說是史無前例的
所以現在對于房東而言，賣房付傭金已經是常態
一個點是基本，兩三個點也有見到
我見過比較夸張的有房東愿意給到5個點的傭金
這背后就是房源數量過大之后，直接導致部分房源在市面上失焦
現在很多房子想要賣掉都要像一手房一樣策劃：足夠低的價格，然后給到渠道高傭金，還要再給客戶足夠的附贈
總而言之非常的難
04
但是另一面，中介比房東更焦慮
這確實是我最近一個非常大的感受，此時行業內最大的焦慮來源其實不是房東自己，而是中介小哥自己
因為已經有大量的中介今年一整年都沒有開單了
對于房東可能損失的是房價，對于中介而言不少個體意味著即將斷糧
可想而知這類群體如今的現狀
而且很多中介現在手上的準客戶已經非常少了
我隨口問問，都說自己手機名單里想要買房的購房者只有一兩個了
對于中介而言，他們更想要成交以及更期待成交
所以我確實這次有強烈地感受到中介pua房東的情況，放大市場的焦慮情緒
讓房東恐慌讓房東擔心，從而達到讓房東進一步降價的目的
如今對于購房來說，其實整個交易成本都已經降到很低了，現在中介費已經成為一筆主要的開支
想讓客戶為此付中介費，似乎只有讓房東瞬間降價這件事才會讓中介有底氣收費
這種狀況不是點狀出現的，而是幾乎在所有中介圈都有
不論大公司還是小公司都會有這種pua的存在
甚至越大的中介公司問題越嚴重
因為他們的人員成本更大，對于公司層面利潤率更低，對于個體層面分到的傭金也就越少
那么焦慮情緒在中介團隊中也會更加明顯
05
所以這就是一個房東如果要賣房的現狀
這也是為什么我建議，如果要賣房盡量提前賣
在樓市上行周期的時候，二手房買賣是創造紅利的過程
客戶買到的房子在增值，房東賣了一個好價格也換到現金，中介賺到了傭金，三方都很開心
現在二手房買賣是零和博弈
在樓市下行周期的時候，每一次的交易雙方，總有一方會不開心，這種不開心根據如今的形勢來看大概率就是房東
畢竟整體太弱勢了，購房者和中介雙方會一起逼迫房東越來越卑微
目前來看這些基本面不會改變，這個大趨勢也不會變，所以對于真的要賣房的房東而言，盡早賣還是相對比較理性且明智的結果
06
而對于掛牌來說，可能要提前做好三個準備
1、心態要好
這是第一前提
賣房這件事不要賭氣也不要自負當然也不要卑微
就當成一次做生意，隨行就市
房子好就比別人多加一點，屋況不好就比別人便宜一點，這種調節都是很正常的，一開始就要做好良好的心態
2、徹底的了解小區有沒有直接競爭對手
這個其實是和狗熊賽跑一樣，你是不是跑的比狗熊快不重要
你只要跑的比同行人快，那么狗熊就不會吃你
所以在你準備掛牌的時候一定要看看小區內有沒有和你直接競爭的戶型，特別是同一樓棟同一戶型的，這種產品要特別注意
如果有的話一定要問問對方房東為什么賣房，著不著急
如果你的對手是一個降價心狠手辣的人，那么這個時候你和他一起賣房就比較被動
選一個小區內的相對空窗期，起碼在小板塊內的供求結構讓你的房子顯得稀缺
這種小技巧還是挺管用的
3、選好中介
嗯，這個時候的中介也很關鍵了
現在我也不推薦什么中介品牌了，因為我這次賣房試了一圈發現所有的中介品牌都不站在房東這一側，所以我都不推薦
但是你可以選擇足夠好的中介個體
我一直覺得只會販賣焦慮的中介能力是很低級的，如果我公司的銷售每天不做正事只會說外面世道差，這種人應該是第一時間被我開除的
所以選一個有能力的中介個人，這種就很重要
這個中介不是說幫你賣高價，這種也不現實
但是起碼他需要具備和你客觀聊市場和分析客戶的能力
選對這個人，那么你賣房就多了一個軍師，把中介費付給他你也安心很多
所以找對一個中介個體那個具體的人，很關鍵
這三件事在掛牌之前必須提前做好功課
07
差不多這些，整體市場行情如此，所以時間窗口還是很重要，如果此時你是房東，不妨認真考慮下我的建議
另外，其實今天寫了這么多我都沒寫我的賣房策略
不知道各位對這個好不好奇，我用了什么策略，最后賣了一個什么價格，中間又有什么門道
如果今天這篇文章最終點贊過5000，那回頭我把我整個賣房過程完整記錄下來和大家分享
到時候見
最后一句話：如果你是房東，此時此刻一定要相信你的真實體感
其他的都不靠譜
你在市場中的感知，這才是最真實的
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾號的第6313篇原創文章
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