仲量聯(lián)行解讀 “十五五”規(guī)劃建議

錨定產(chǎn)業(yè)、城市、消費(fèi)三大維度，解鎖高質(zhì)量發(fā)展新路徑

上海，2025 年 11 月19日 —— 2025 年 10 月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）正式發(fā)布，為2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)擘畫關(guān)鍵藍(lán)圖。同期，中美元首會(huì)晤推動(dòng)雙邊貿(mào)易關(guān)稅階段性緩和、美聯(lián)儲(chǔ)降息與中國央行流動(dòng)性釋放形成政策合力，為“十五五”開局奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。仲量聯(lián)行結(jié)合全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與本土實(shí)踐，從產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、城市發(fā)展、消費(fèi)潛力三大維度發(fā)布專業(yè)解讀。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“‘十五五’規(guī)劃不僅是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的任務(wù)書，更指明了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)的新路徑。《建議》清晰勾勒出未來中國經(jīng)濟(jì)增長的三大核心引擎：以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)、以消費(fèi)擴(kuò)容為支撐、以中企出海為牽引的雙向開放新格局，共同驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)邁向更高質(zhì)量發(fā)展。在此大背景下，無論是新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)下的產(chǎn)業(yè)載體升級(jí)、城市更新釋放的存量資產(chǎn)潛能，還是消費(fèi)結(jié)構(gòu)躍遷催生的場景化商業(yè)創(chuàng)新，都將深刻重塑行業(yè)邏輯——推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)從傳統(tǒng)的空間提供者，加速轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)賦能者、生態(tài)構(gòu)建者與價(jià)值共創(chuàng)者。”

產(chǎn)業(yè)機(jī)遇：新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)航，激活商業(yè)地產(chǎn)需求

《建議》將建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系置于核心，聚焦“智能化、綠色化、融合化”轉(zhuǎn)型。新質(zhì)生產(chǎn)力成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)核心引擎，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化、集約化需求釋放的動(dòng)能。

（一）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)與未來產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)空間載體復(fù)合化、生態(tài)化趨勢突出

《建議》提出“加快新能源、新材料、航空航天、低空經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展”，并前瞻布局量子科技、生物制造、具身智能等未來產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)數(shù)智化加速發(fā)展進(jìn)程中，功能混合、專業(yè)協(xié)同、生態(tài)聚合對(duì)產(chǎn)業(yè)空間載體提出了更高的要求，微觀空間需求更加專業(yè)化、定制化，中觀功能需求更加復(fù)合化、社群化，宏觀創(chuàng)新需求更加前瞻化、全球化，從強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工細(xì)化到完善構(gòu)建“原創(chuàng)研究—產(chǎn)品研發(fā)—中試生產(chǎn)—高效制造—全球市場”的強(qiáng)韌產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。上海G60科創(chuàng)走廊以創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)長三角腹地，以工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)、信息安全及商用密碼、腦科學(xué)和智能技術(shù)等重點(diǎn)，構(gòu)建了創(chuàng)新資本、前瞻研發(fā)、智慧制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等全方位產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系，并加速完善城市功能體系。

（二）數(shù)字經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)升級(jí)：數(shù)智化產(chǎn)業(yè)升級(jí)釋放存量空間價(jià)值

《建議》強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)深度融合”“推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)數(shù)智化轉(zhuǎn)型”，為產(chǎn)業(yè)空間載體數(shù)字化升級(jí)提升帶來機(jī)遇。在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換進(jìn)程中，依托原有產(chǎn)業(yè)空間載體、存量空間資源以及已經(jīng)形成的人力資源和產(chǎn)業(yè)鏈配套體系，加速新質(zhì)生產(chǎn)力的成長和潛力釋放，同步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)彎道超車和跨越式發(fā)展。北京依托北京奔馳、北京現(xiàn)代等形成的汽車產(chǎn)業(yè)鏈配套體系，加速發(fā)展電動(dòng)汽車，一方面加速存量產(chǎn)業(yè)體系的轉(zhuǎn)型升級(jí)，另一方面加速亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和首都臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的城市功能體系建設(shè)，同時(shí)通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs將高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園打通資本市場。

仲量聯(lián)行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人王飛指出，《建議》對(duì)新質(zhì)生產(chǎn)力的部署，正推動(dòng)產(chǎn)業(yè)載體從單一空間向系統(tǒng)性創(chuàng)新生態(tài)躍遷。科創(chuàng)企業(yè)不僅需要物理空間，更要將區(qū)域特有的資源稟賦、政策紅利與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合，企業(yè)可在地理布局中打好“研發(fā)加速－成本優(yōu)化－風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖”的區(qū)域優(yōu)勢組合拳。京津冀、長三角、大灣區(qū)等核心城市群的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，將進(jìn)一步放大這類創(chuàng)新供應(yīng)鏈復(fù)合化、專業(yè)化載體的需求。

城市發(fā)展：從規(guī)模擴(kuò)張到品質(zhì)升級(jí)，存量與更新雙輪驅(qū)動(dòng)

《建議》明確“推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式”及“大力實(shí)施城市更新”，標(biāo)志中國城市發(fā)展進(jìn)入“存量盤活 + 品質(zhì)提升”新階段，商業(yè)地產(chǎn)在空間重構(gòu)中扮演關(guān)鍵角色。

（一）存量盤活：低效資產(chǎn)變身 “城市新地標(biāo)”

《建議》提出 “盤活低效用地、閑置房產(chǎn)”“推進(jìn)全國行政事業(yè)單位存量國有資產(chǎn)盤活共享”，明確存量載體 “功能重塑” 的核心方向。仲量聯(lián)行認(rèn)為，城市更新正在倒逼業(yè)主和運(yùn)營商跳出收租管理的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)向以用戶需求為中心、以在地資源為驅(qū)動(dòng)、以產(chǎn)品力構(gòu)建為基準(zhǔn)的精細(xì)化、特色化、可持續(xù)運(yùn)營新范式。這種思維轉(zhuǎn)變讓存量盤活不再局限于物理改造，更延伸至功能創(chuàng)新。

在工業(yè)遺存改造領(lǐng)域，老舊廠房通過 “功能置換” 突破傳統(tǒng)生產(chǎn)屬性，轉(zhuǎn)型為適配文創(chuàng)、科創(chuàng)需求的特色空間。上海互聯(lián)寶地、八號(hào)橋、楊浦船廠等案例已成為城市更新典范，既保留工業(yè)文化肌理，又引入創(chuàng)意設(shè)計(jì)、科技研發(fā)等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)“文化傳承 + 產(chǎn)業(yè)賦能”的雙重價(jià)值。

在商業(yè)存量升級(jí)領(lǐng)域，傳統(tǒng)百貨商場緊扣消費(fèi)升級(jí)趨勢，加速向 “體驗(yàn)式消費(fèi)空間” 轉(zhuǎn)型，通過引入運(yùn)動(dòng)場館、親子樂園、沉浸式劇場等業(yè)態(tài)，重構(gòu)消費(fèi)場景吸引力。近年來，上海商業(yè)存量改造項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長，直觀印證了存量商業(yè)通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新釋放的價(jià)值潛力。

《建議》提出“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)從“硬件達(dá)標(biāo)”向“全生命周期管理”升級(jí)。這一方向直指老舊商辦物業(yè)的顯性痛點(diǎn)。老舊樓宇普遍存在空調(diào)系統(tǒng)能耗高、電力容量不足等問題，不僅推高運(yùn)維成本，更面臨 ESG 合規(guī)壓力，缺乏 LEED 及 WELL 等綠色認(rèn)證的資產(chǎn)，將面臨融資成本上升、租戶流失等風(fēng)險(xiǎn)。仲量聯(lián)行《發(fā)現(xiàn)老舊資產(chǎn)中的機(jī)遇》系列研究報(bào)告顯示，北上廣深四城樓齡超15年的甲級(jí)辦公樓占比已接近30%，而通過針對(duì)性改造可有效提升資產(chǎn)價(jià)值——基于全球項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)測算，對(duì)辦公樓進(jìn)行中度改造、深度改造分別可降低能源成本30%、60%。

仲量聯(lián)行華東區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人及中國區(qū)城市更新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人呂玫表示：“‘十五五’城市更新的核心是‘以人為本的內(nèi)涵式發(fā)展’。不同于以往拆建模式，如今更注重功能提升、生態(tài)優(yōu)化與文化傳承。老舊社區(qū)通過適老化改造、配套商業(yè)升級(jí)實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)與資產(chǎn)價(jià)值雙提升，核心商圈通過場景創(chuàng)新、品牌迭代向國際級(jí)商圈邁進(jìn)。這要求更新項(xiàng)目既要貼合居民需求，也要承接產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)升級(jí)趨勢，實(shí)現(xiàn)城市、產(chǎn)業(yè)與人的協(xié)同。”

消費(fèi)潛力：代際與政策共振，服務(wù)消費(fèi)多維驅(qū)動(dòng)零售地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

《建議》將“擴(kuò)大內(nèi)需”作為戰(zhàn)略基點(diǎn)，首次提出“居民消費(fèi)率明顯提高”這一目標(biāo)，明確“大力提振消費(fèi)”“發(fā)展服務(wù)型消費(fèi)”等方向，推動(dòng)居民消費(fèi)向 “品質(zhì)化、個(gè)性化” 升級(jí)，這一趨勢與 “新三代” （后 Z 世代、千禧一代、新銀發(fā)族）消費(fèi)偏好高度契合，從消費(fèi)的供給、場景、客群、品牌、城市、時(shí)段、科技等多個(gè)維度提振消費(fèi)內(nèi)生需求。

在消費(fèi)供給維度，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)商品消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi) “兩手抓”，多元、無界、創(chuàng)新的服務(wù)消費(fèi)正高速成長，成為各世代消費(fèi)的全新增長點(diǎn)，未來有望與商品零售并駕齊驅(qū)。從仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)顯示，2025 年中國主要城市 40 城頭部連鎖運(yùn)營商購物中心中，影院、兒童生活、冰場、娛樂游戲科技等服務(wù)型業(yè)態(tài)面積占比全面升溫，印證消費(fèi)供給結(jié)構(gòu)的加速變革。

消費(fèi)場景的營造與創(chuàng)新是中國零售商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，需精準(zhǔn)適配多世代消費(fèi)偏好，以需求為起點(diǎn)打造新式消費(fèi)場景。以運(yùn)動(dòng)場景為例，仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心運(yùn)動(dòng)服飾類新租面積在服飾鞋包業(yè)態(tài)中的占比，從 2023 年 14.2% 躍升至 2025 年前三季度 28.4%，各類體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)場館既滿足后 Z 世代 “個(gè)性體驗(yàn)” 訴求，也契合千禧一代 “健康生活” 需求，成為零售空間流量與價(jià)值的雙重引擎。

消費(fèi)客群維度，挖掘增量需求是零售消費(fèi)回升的關(guān)鍵，境外來華消費(fèi)與反向下沉市場構(gòu)成兩大突破口。自 2024 年以來，中國對(duì)全球數(shù)十個(gè)國家放寬免簽政策，China Travel在歐美社交媒體的熱度攀升，推動(dòng)國際客流反向輸送至中國消費(fèi)市場。仲量聯(lián)行認(rèn)為，免稅經(jīng)濟(jì)已成為促進(jìn)消費(fèi)回流、拉動(dòng)內(nèi)需的重要引擎，其競爭本質(zhì)是國與國之間客流與商業(yè)資源的博弈，而非國內(nèi)常規(guī)零售商業(yè)綜合體的內(nèi)卷。

零售品牌維度，中國品牌“走出去”步伐加快，從“引進(jìn)來”階段邁入全球品牌力塑造新階段。以華為等科技品牌、泡泡瑪特等潮玩品牌為代表，中國品牌在全球市場強(qiáng)化潮流影響力。

消費(fèi)中心城市建設(shè)以點(diǎn)帶面，激發(fā)全國消費(fèi)市場復(fù)蘇動(dòng)能。節(jié)假日經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)在服務(wù)消費(fèi)大潮中成為拉動(dòng)增長的核心動(dòng)力，《建議》提出“落實(shí)帶薪錯(cuò)峰休假”，進(jìn)一步延長消費(fèi)時(shí)段、激活消費(fèi)潛能。數(shù)據(jù)顯示，2025 年中國重點(diǎn)長假波峰時(shí)段消費(fèi)表現(xiàn)顯著優(yōu)于常規(guī)平峰，持續(xù)為消費(fèi)增長注入強(qiáng)勁動(dòng)能。同時(shí)，各類科技新應(yīng)用正讓傳統(tǒng)消費(fèi)領(lǐng)域煥發(fā)前沿活力。上半年在“國補(bǔ)”政策激勵(lì)下，科技商品消費(fèi)逆勢增長，智能家電、數(shù)碼設(shè)備等品類市場表現(xiàn)亮眼。從長遠(yuǎn)看，科技作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一生產(chǎn)力，對(duì)下游消費(fèi)市場的影響兼具長效性與深遠(yuǎn)性，其在零售空間的深度滲透，將持續(xù)推動(dòng)消費(fèi)模式創(chuàng)新與體驗(yàn)升級(jí)，這一趨勢值得行業(yè)長期關(guān)注。

相較“十四五”規(guī)劃，“十五五”規(guī)劃建議再次提出“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，為中國未來五年發(fā)展構(gòu)建了頂層設(shè)計(jì)與戰(zhàn)略指引，既彰顯了中國在復(fù)雜環(huán)境下的戰(zhàn)略定力，也擘畫了穩(wěn)步推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的清晰路徑。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀強(qiáng)調(diào)，這一規(guī)劃將推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)全球影響力持續(xù)提升，核心城市群增長動(dòng)力進(jìn)一步強(qiáng)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化向縱深邁進(jìn)；同時(shí)，中國企業(yè) “走出去” 進(jìn)程將加速，在全球競爭格局中深度參與產(chǎn)業(yè)鏈布局，為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)能。