華潤不是開發(fā)商

11月9日，第十五屆全國運動會開幕，全網(wǎng)沸騰了。

這是首次由粵港澳三地聯(lián)合承辦全國運動會，其況之盛，讓不知道情況的人還以為我們又舉辦奧運會了。

領(lǐng)導來了，國際奧委會主席來了，一群乒乓球世界冠軍來爭一個全國冠軍了。當人形機器人用毫米級的精度算法演奏《彩云追月》，敲響千年前的青銅打擊樂時，網(wǎng)友激動地在屏幕上敲下字幕：

我們聽見了文明的回響。

作為主辦城市之一，深圳將承辦游泳、羽毛球、籃球、足球等十余項賽事，以及閉幕式。為了這場盛事，深圳做足了準備：

近1.2萬名賽會志愿者，193個醫(yī)療站點，近2000名學科骨干組成駐點保障團隊，圍繞188條道路制定道路提升方案，還發(fā)放了萬張免費景區(qū)門票。

深圳賽區(qū)主要有八個場館承辦賽事，分別是深圳大運中心一場兩館、深圳灣體育中心、深圳南山文體中心、深圳龍崗國際自行車賽場、深圳龍華文體中心、深圳簡上體育綜合體。

很多人不知道的是，這八大場館的升級改造，都由同一家公司完成：

華潤置地。

八大場館里，深圳灣體育中心、龍華文體中心、簡上體育綜合體更是多年前由華潤置地全過程代建。

體育盛會，是城市活力的集中迸發(fā)，城市的背后，是無數(shù)個體在默默地全力以赴。

一

11月7日-9日，北京首鋼國際會展中心8號館，一個別開生面的科技展對外開展了，很多人想不到的是，這個科技展展出的，是房子。

央企國企、科研院所、民營房企、上下游企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的參與者，都有代表參與。他們關(guān)于房子的最新思考，都在這次科技展上亮相了。

科技展上有一個150平米的樣板間，步入入戶門之后，首先看到的竟然是一個空間很大的家政間。原本以為這種設(shè)計只是為了讓你吃完火鍋之后可以給衣服去除異味，方便洗衣等家務(wù)，其實妙處很多。

這處家政間，以及廚房、衛(wèi)生間等空間，他們采用了300、600、900模數(shù)進行了模塊化設(shè)計，未來如果需要改造升級，可以直接替換標準化的工業(yè)部品。

做過裝修的都知道，家政間、廚房、衛(wèi)生間是一個房子里最難改造的地方。這個樣板間給出了解決這個難題的一個思路，是模塊化煥新。

不只是家政間，就連廚房的島臺、櫥柜，以及衛(wèi)生間的衛(wèi)浴等，這些最難改造的地方均由可拆卸重構(gòu)的模塊組成，模數(shù)是可與產(chǎn)業(yè)鏈對接的黃金模數(shù)，只要一個電話，下游產(chǎn)業(yè)鏈公司就可以像更換汽車零部件一樣，完成對房子的升級改造。

要說供應(yīng)鏈安全，完全本地化的中國房地產(chǎn)供應(yīng)鏈，應(yīng)該是最具韌性的。

打造這個別具一格的樣板間的，是華潤置地。

華潤置地的這個樣板間，看不到任何柱子，按照他們的專業(yè)術(shù)語，采用的是少梁稀柱厚板設(shè)計。

華潤置地建了那么多萬象城，從中積累的一個設(shè)計心得，就是在住宅設(shè)計上借鑒商業(yè)大空間的結(jié)構(gòu)體系。如今，他們把這個絕活拿出來了。

這種設(shè)計的背后，是華潤置地對家庭不同生命階段變化的深層思考，隨著家里的二孩成長或父母養(yǎng)老等需求，我們通常是需要對房屋快速改造的。

華潤置地為這個問題提交的解決方案是

模塊化、工業(yè)化和無柱化。

在這個樣板間里，華潤置地還展示了他們與華為共創(chuàng)的新一代空間智聯(lián)平臺，其核心應(yīng)用場景有七個系統(tǒng)。

以安防系統(tǒng)為例，這個空間智聯(lián)平臺會有一個類似終端感應(yīng)器的設(shè)備置于家中，當發(fā)生燃氣泄漏、家中水浸、老人摔倒等緊急情況時，會第一時間向業(yè)主發(fā)送實時告警。若30分鐘內(nèi)未處理，系統(tǒng)將自動升級推送至物業(yè)管家。

房子的智能化，終于走到了我們普通人覺得有用且好用的階段。

建房子，華潤很擅長。但外界對華潤的認識，不只是停留在房子上。

二

2000年，華潤置地斥資40億元，拿下了深圳羅湖區(qū)一個建筑面積55萬平方米的商業(yè)綜合體項目。

這一舉動，連不怎么關(guān)心財經(jīng)的竇文濤都驚著了，他在《鏘鏘三人行》里調(diào)侃：

40個億在深圳砸出個大坑。

別說竇文濤看不懂，華潤置地對這個項目要怎么做，也是分歧很大。華潤的一家參股公司給出的建議是建成住宅，賣出就可以賺6個小目標。

那時，開發(fā)商們還沒有登堂入室，6個小目標，對他們來說也是一筆大錢。

華潤集團的領(lǐng)導對這個方案并不滿意。當時，領(lǐng)導身邊站在幾個華潤置地剛畢業(yè)的愣頭青，他就問幾個年輕人：

你們這些學生兵，能不能搞一個業(yè)務(wù)模式出來，可以讓公司一年賺一個億利潤？

領(lǐng)導的意思，是要做一個新的商業(yè)模式出來，每年有穩(wěn)定的收益，而不是做短平快的住宅開發(fā)，搞一錘子買賣。

這可能是華潤刻在骨子里的基因，他們總是在思考，什么樣的生意是100年后還存在的。你看華潤集團，基本是圍繞大消費、大健康做布局。他們其實不怎么喜歡賺快錢。

在當年，這個任務(wù)的難度估計會讓所有人以為領(lǐng)導是想炒他們魷魚。要知道，當年萬科一年的凈利潤也就1個多億。

搞一攤事，一年賺一個萬科出來，這是開玩笑吧。

沒想到幾個年輕人熱血得很，胸脯一拍：

能干。

胸脯是拍過了，但怎么做卻還是一頭霧水。那年頭做商場，想找個師傅來有樣學樣，根本找不著。國內(nèi)沒有師傅就去國外找，他們?nèi)獾目疾靾蟾婢蛯懥?00多頁。

做商場就要找品牌商家入駐，但去哪里找又是一個問題，招商部門想了個法子，他們找各種衣服，按照衣服上的品牌去聯(lián)系廠家。

2004年12月，華潤置地在深圳也是在全國的第一座萬象城開業(yè)，4萬多市民涌了進來。大家哪里見過這陣仗，300多個品牌，很多都是第一次聽說，或者聽說過但是第一次見到。

從這座萬象城開始，華潤置地為自己在住宅開發(fā)之外，注入了另外一種基因，那就是不動產(chǎn)經(jīng)營。這個基因為華潤置地帶來了什么就不多說了，只說一個數(shù)字就夠了：

193.5億元

這是去年華潤置地購物中心的租金收入。當年那幫剛畢業(yè)沒多久的學生兵在集團領(lǐng)導面前意氣風發(fā)，說要一年給公司賺一個億.現(xiàn)在，當年的學生兵已是中年，早生華發(fā)的他們可以再次拍著胸脯說：

領(lǐng)導，當年許下的目標，已經(jīng)超額兌現(xiàn)了。

他們有沒有對領(lǐng)導說過這話不知道，但前段時間，領(lǐng)導回憶了華潤置地做萬象城的過程，很是感慨地說，現(xiàn)在全國萬象城有100多家，那就不是一家地產(chǎn)公司了，成了一家投資性的、有穩(wěn)定收入的公司。

聽了這句話，華潤置地的員工高低應(yīng)該去喝瓶怡寶慶祝一下。

三

2008年，在距離第26屆世界大學生夏季運動會還有三年就要召開時，華潤置地從市政府得知，開幕式主場館還沒動工。

國際大體聯(lián)是在一年前宣布深圳為2011年大運會的舉辦城市，一年過去了，深圳灣還是一片灘涂。

華潤置地主動接過了這個擔子，在大運會召開之前，深圳灣體育中心如期交付，因其獨特的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)造型，被稱為春繭。

在深圳市政府看來，最神奇的不是如期建好主場館，而是華潤置地打破了場館必虧損的鐵律，讓“春繭”在大運會閉幕后第二年就盈利了。

政府給了華潤置地更大的信任。2012年，華潤置地從政府手中接過了深圳灣綜合體二期，后來，接過了南山醫(yī)院，再后來，是深圳灣學校、人才公園以及萬象城。

他們幾乎是以一己之力，挑起后海區(qū)域整體升級的重擔。

2022年，華潤置地干脆和南山區(qū)政府簽訂了一個協(xié)議，以3.5平方公里的后海中心區(qū)為試點，共同探索"政府主導、企業(yè)統(tǒng)籌、專家支持、市民共建"的城市治理新生態(tài)。

華潤置地的員工有時候也吐槽自己：

越來越不像一個開發(fā)商。

2019年，溫州市龍港鎮(zhèn)撤鎮(zhèn)改市，是全國首個“鎮(zhèn)改市”的縣級市，也是目前全國唯一實行“大部制、扁平化”行政管理體制改革的縣級市。

這不是龍港市最特別的地方，其最重要的任務(wù)，是為新型城鎮(zhèn)化摸索出一條道路。重中之重，是龍港市濱江核心區(qū)綜合開發(fā)項目。

新型城鎮(zhèn)化看溫州，溫州看龍港，龍港看濱江核心區(qū)。

龍港市為自己找來一個幫手，華潤置地。華潤置地與龍港市簽訂的合作協(xié)議，完全不是開發(fā)商三個字所能囊括的。這個協(xié)議包括了片區(qū)開發(fā)、城市空間運營、學校、體育場及商業(yè)綜合體全咨管理。

他們建了華東師范大學附屬龍港高級中學、龍港市新城中學、外國語中學、小學四所學校，建了龍港市體育中心，還將萬象城引入了龍港。

如果說新型城鎮(zhèn)化是一張藍圖，圖上缺什么，華潤置地就給濱江核心區(qū)補上什么。他們不是在建房子，而是建城市。

用他們的話說是，這叫城市運維。

不知不覺間，從羅湖萬象城開始，到深圳后海中心，到溫州龍港以及三亞海棠灣，華潤置地逐漸把自己做成了最不像開發(fā)商的開發(fā)商。

今年上半年，華潤置地營業(yè)收入是949.2億元，這其中，經(jīng)常性收入為205.6億元，這包含了經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額121.1億元、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)額60.0億元、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營業(yè)額24.5億元。

尤其是，經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤達到了60.2億元，利潤貢獻占比60.2%。也就是說，華潤置地六成的利潤是來自住宅開發(fā)以外的業(yè)務(wù)。

很多企業(yè)正千方百計尋找第二增長曲線，華潤置地已經(jīng)實現(xiàn)了。

算下來，華潤置地第一座萬象城開業(yè)運營，是2004年；建設(shè)第一個體育場館“春繭”，是2008年；幫深圳建設(shè)深圳灣綜合體、醫(yī)院、學校、公園，是2012年。

種樹最好的時間，真的是以前。

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