謝逸楓：房價反彈！香港房價連續上漲四個月，揭秘背后原因

文/謝逸楓

中國香港房價連續上漲4個月，堪稱一枝獨秀。截至2025年9月，中國香港私人住宅售價指數為292.5點，按月上升約1.3%，已經連續4個月上漲。

截至2025年9月，中國香港私人住宅租金指數為200點，按月升0.2%，已經連續上升10個月，租金的持續上漲帶來房價上漲的預期和未來房價上漲的信心。

預測第四季度中國香港房價可再上漲約3%，2025年全年上漲的漲幅預計在4%-5%之間。?當前中國香港房價整體呈現穩步上升趨勢，意味著進入上漲通道。

香港差餉物業估價署最新數據顯示，7月份香港私人住宅樓價指數報287.9點，環比上升0.4%，截至9月份，香港房價已連升四個月，累計升幅超過1%。

香港租金水平更為堅挺，已連續10個月上漲。9月香港住宅租金指數沖到了200點，接近2019年8月的歷史高位200.1點，連續10個月上漲，創下6年新高。

私人住宅租金指數已連續10個月上升，地鐵口房源空置率普遍低于3%，部分區域租金回報率可達4%-5%，形成“租金托底、房價穩升”的市場良性循環。

香港住宅租金回報率進入上升通道。截至2025年3月，A類（小型單位）至E類（大型豪宅）單位的租金回報率分別為3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%。

租金回報率高于房貸利率（2%-2.3%），意味著香港租售比進一步修復，形成 “供平過租” 格局，改善了投資屬性，為后續市場需求釋放與復蘇奠定了基礎。

香港房價、租金已經連續4個月、10個月穩步上漲，預示著房價、租金觸底上漲，開啟新一輪上漲周期。樓市冬天已經過去了，最困難的日子已經過去了。

上漲具體原因分析來看，一是?政策松綁?。降低購房門檻和成本，提振市場信心。二是資本市場火爆。恒生科技指數上漲帶來的財富效應，增強投資者購買力。??

三是人口需求?井噴。2025年人才引進計劃吸引超22萬人，其中10萬人獲批，新增住房需求支撐房價企穩。??四是美聯儲降息。貨幣貶值推動資金流入樓市。?

目前香港房價呈現持續上漲趨勢，2025年9月環比上升1.3%，連續四個月攀升，反映出市場回暖跡象，短期內房價將保持上漲的趨勢不變。?

當前新房均價約156224元/平方米（約17.4萬港元/平方米），二手房均價約10937元/平方米（約1.2萬港元/平方米）。需注意二手房數據可能存在統計偏差。

區域差異顯著，九龍城區啟德板塊THE HENLEY I新房價格約297040元/平（約33萬港元/平），而港島南區Blue Coast約240643元/平（約26.8萬港元/平）。

中國香港房價上漲的背后，歸根結底是實體經濟復蘇、收入穩定增長、住房和土地供應緊縮、稅收和房貸松綁、資本市場活躍、人口增長、降息的因素支撐?。?

特別是人才引進和外來人口落戶香港及企業投資政策的放松，稅收的多輪下降、取消，實現香港人口增長、投資和購房及企業需求的井噴，成交持續上升。

以普通話拼音登記的買家入市宗數已連續兩個季度上升，2025年第三季度錄得3797宗，較第二季的3559宗增幅近7%。除投資價值外。

香港房產的身份象征、教育資源及資產避險功能持續吸引內地客戶。此外，資本投資者入境計劃放寬與人才引進政策疊加，進一步降低非本地買家入市門檻。

香港10月一手住宅、二手住宅市場回暖，主要受9月重啟減息、施政報告提振信心、恒指沖破27000點關口等多重因素推動，帶動新盤及、二手市場同步活躍。

中原統計數據顯示，2025年10月，中國香港整體樓宇買賣登記達7188宗，總金額590.84億港元，環比分別上升4.6%及10.5%，成交量創近3個月新高。

香港前10個月錄樓宇買賣6.46萬宗，金額額4919.87億港元，占2024年總量的95%、92.1%，預計全年登記量將達7.8萬宗，同比增15%，創2021年后4年新高。

10月一手住宅成交2031宗，環比微升0.3%，連續8個月1500宗，創2021年來最長紀錄。前10月成交1.7萬宗，超2024年總量，全年預計2萬宗，創6年新高。

10月二手住宅成交3465宗，環比上漲0.1%，連續7個月3000宗，為4年最長周期。前10月成交3.23萬宗，占去年總量95.7%，全年預計3.9萬宗，同比增15%。

中原統計數據顯示，10月現樓按揭錄得6463宗登記，按月增加7.1%，樓市持續穩中向好，推動現樓按揭登記量連續3個月超過6,000宗水平。

10月樓花按揭登記錄595宗，按月回落44%，主要是當月市場說的大型新盤供應量減少，目前首20個月現樓及樓花按揭登記數字按年均錄得顯著增長。

首10個月現樓按揭登記量按年增加27.4%至52,342宗，目前息率下跌存息歸零，推動資金尋出路尋求較好回報，今年按揭登記量將可恢復理想正增長。

香港金管局數據顯示，截至2025年9月底，負資產住宅按揭貸款宗數為31449宗、涉資1568億港元，宗數按季計算減少6357宗。

負資產住宅按揭貸款宗數回落，主要是因為房價逐步回升帶動估值上揚，令早前一些負資產物業價值回升至高于按揭欠額，脫離負資產行列。