錦江小試牛刀，成華祭出大招

　　10月20日至23日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年（“十五五”）規(guī)劃的建議》在重大會議上正式審議通過。

　　在這次重磅會議的公報中，房地產(chǎn)再度被提及：推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展——這，對于市場發(fā)展無疑是一個積極信號：“好房子”，仍是房地產(chǎn)未來發(fā)展最重要的關(guān)鍵詞。

　　會議公報發(fā)布后的6天，也就是今天，成都中心城區(qū)迎來10月土拍的完美收官：2宗分別來自錦江和成華的純住宅用地正式亮相，共吸引9家房企參拍，雙雙溢價成交——很顯然，房企對成都市場，依然有信心。

　　錦江今天出讓的土地，來自川師板塊，為6 畝住宅用地，容積率2.5，最終由仁和競得，成交樓面價18100元/㎡、成交總價約1.82億元，溢價率13.8%。

　　是的，你沒看錯，是6畝，是近三年最小的地塊，沒有之一。

　　小，無疑是它的劣勢，但也是優(yōu)勢——1個多小目標(biāo)就能在錦江區(qū)拿地，這在今年的土地市場中還是首例；按套均150㎡算，一共也只能做67套。房企拿地成本低，容錯成本也就低了。而對于錦江區(qū)而言，地塊操作難度大，就算底價成交也在意料之內(nèi)，如今還溢價13.8%成交了，妥妥一張進(jìn)可攻退可守的「安全牌」。

　　▍地塊現(xiàn)狀

　　但從這宗地的起拍樓面價來看，錦江區(qū)對它還是很珍視的：比8月龍湖競得的15畝地塊還要高1700元/㎡。

　　還是因為地段優(yōu)勢擺在那：沙河&沙河公園&靜遠(yuǎn)路帶狀公園、成師附小/公立幼兒園、地鐵8/13號線凈居寺站、萬科城市花園廣場&農(nóng)貿(mào)市場，都在步行1公里范圍內(nèi)，屬于360°無死角全資源覆蓋，還可以做到南向視野長距離無遮擋。

　　▍靜遠(yuǎn)路帶狀公園

　　▍地塊周邊現(xiàn)狀

　　此外，地塊旁農(nóng)資市場的城市更新也已被提上日程，具體規(guī)劃就不贅述了，大家自己看↓

　　同時， 農(nóng)資市場西側(cè)的19畝商服用地也已被列入今年錦江的供地計劃中，UP君個人推測，后期有可能改規(guī)成住宅用地，那么今天這宗地也算是“試水”了——當(dāng)然，這只是猜測，猜得準(zhǔn)不準(zhǔn)要土地入市時才知道了。

　　此前，就已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)名聲大噪，“螺螄殼里做道場”的功力非常深厚，產(chǎn)品力在高端買家圈內(nèi)也獲得了很好的口碑，今天這宗袖珍地他們會如何操刀？咱們拭目以待吧！

　　成華今天出讓的土地，來自崔家店，為60 畝住宅用地，容積率2.0，最終由越秀以樓面價16500元/㎡、總價約13.2億元、溢價11.5% 競得。

　　崔家店上一次供地，是2月華潤溢價28%競得的72畝住兼商用地，也就是現(xiàn)在的華潤置地·天宸上院，成交樓面價17700元/㎡，那時我們就感嘆：如今8個多月時間過去，樓面價略有下調(diào)，但整體還是很穩(wěn)。

　　除了共享配套，今天這宗地也有自己的優(yōu)勢：離中環(huán)更近，離現(xiàn)成的配套也更近。

　　首先是地鐵，步行約400米就能到7號線雙店路站（未來將實現(xiàn)與12號線換乘），無論12號線有無新動向，出行都夠便捷。PS：12號線目前正在開展前期工作，這塊地未來就是妥妥「雙地鐵物業(yè)」啊。

　　再者是商業(yè)， 開車約4公里、地鐵3站 （含換乘） 可達(dá)萬象城， 鄰 近地鐵和道路的優(yōu)勢展現(xiàn)得淋漓盡致。

　　此外，地塊還有很強的后發(fā)優(yōu)勢——東、北兩側(cè)是大面積的新建社區(qū)，并且都是出自品牌房企之手的低容小區(qū)，整體界面越來越漂亮。

　　▍地塊周邊現(xiàn)狀

　　最后再說說地塊本身：60畝，在如今的主城算是規(guī)模比較大的了；南北布局，打造全南北通透產(chǎn)品很容易；地塊西南角還有一處代建綠地，未來「公園入戶」也可實現(xiàn)……

　　此前，越秀與華潤的加入和傾力打造，直接將板塊均價拉上3w新臺階，憑實力證明了崔家店的市場地位。如今越秀又又一次補倉（2023、2024、2025年各拿一宗地），形成3個地塊、超150畝規(guī)模布局，區(qū)域市場越來越有看頭了！

　　除了今天成交的兩宗地塊之外，上周中心城區(qū)還成功出讓了3宗土地，咱們今天一并看！

　　上周出讓的地塊，分別來自成華青龍場和郫都紅光，都不是當(dāng)前市場的熱門板塊，看點集中在拿地房企。

　　/01

　　青龍場首個新規(guī)產(chǎn)品

　　冠名「新希望」？

　　成華10月21日出讓的土地，來自青龍場，為27.5 畝住宅用地，容積率2.0，最終由新希望與蓉華置業(yè)聯(lián)手底價競得， 樓面價11200元/㎡、總價約4.1億元。

　　這是青龍場時隔兩年多的首次供地，可謂是誠意滿滿。

　　首先，配置堪稱近年最強——區(qū)教科院附小就在隔壁，目送娃上學(xué)輕松實現(xiàn)。

　　其次，屬于青龍場城北出口高速以南片區(qū)，尚有大面積待開發(fā)土地，但又同時在成熟區(qū)與待開發(fā)區(qū)的交界處，既有大量已交付小區(qū)提供社區(qū)底商等基礎(chǔ)配套，又有未來可期的嶄新城市界面。關(guān)于城北出口高速的更多信息，可以戳→

　　
▍地塊周邊現(xiàn)狀

　　再者，時隔兩年多，樓面價依然溫柔。區(qū)域上一次供地是2023年8月蓉華置業(yè)競得的25畝地塊，10800元/㎡底價成交，清水限價2.6萬元/㎡，時隔兩年樓面價只漲了400元/㎡，但產(chǎn)品卻可以有非常大的飛躍。

　　最后，青龍場近段時間的市場表現(xiàn)非常不錯，板塊內(nèi)換房的需求也比較多，像深業(yè)、城投置地的幾個項目都銷量喜人，新希望和蓉華置業(yè)的新項目未來作為區(qū)域首個新規(guī)產(chǎn)品，入市以后會有很強的競爭力。

　　值得一提的是，新希望此前就在二八板塊打造了名聲大噪的D23風(fēng)華，此次又是與非常懂成華客戶需求的區(qū)屬國企 蓉華置業(yè)聯(lián)手，屆時新希望會否延續(xù)“頭文字D”？期待值已經(jīng)拉滿！

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　　萬科再次殺入紅光

　　帶來69畝大盤！

　　郫都10月22日出讓了兩宗臨近土地，來自紅光：為51.35住兼商+18.03畝住宅用地，容積率1.5，最終由弘萬瑞博置業(yè)底價競得， 樓面價4550元/㎡、4570元/㎡，總價約3.16億元（2.3+0.82億元）。

　　弘萬瑞博置業(yè)，是不是很陌生？UP君查了一下，這家公司是一家合資公司，萬合眾友持股51%、潤弘投資持股49%——前者萬科持股99%，后者郫都國資持股90%。

　　也就是說，繼萬科·時光潤園之后，萬科將再入紅光！只是這一次的地，沒那么“熟”——屬于紅光邊緣地帶。

　　這已是該片區(qū)今年的第二次供地，上一次是6月24日，甘肅鵬悅競得的35+24畝兩宗宅地（成交樓面價4500元/㎡，溢價1.11%），就在上周拍賣的地塊隔壁。因此四宗土地享受的資源幾乎一致，此處不再贅述，感興趣的朋友翻翻這篇→

　　這也是今年萬科在土地市場的第一次露面，從地圖來看，這兩宗地甚至在整個郫都都不算核心，那么除了地塊本身的視野優(yōu)勢之外，它們還有何亮點吸引萬科進(jìn)場？

　　UP君認(rèn)為原因有二：

　　第一，和甘肅鵬悅的地塊一樣，試錯成本較低，兩宗地一共才3.16億，并且是和區(qū)屬國企共同承擔(dān)成本，容錯率很高。

　　第二，萬科在紅光乃至整個二圈層，都有一定的號召力。從被網(wǎng)友評價“環(huán)境好、物業(yè)佳”的萬科·時光潤園，到環(huán)交大和廖家灣新規(guī)項目——、的熱銷，做主城改善已得心應(yīng)手的萬科“下沉”到二圈層，堪稱降維打擊，打動客戶不過分分鐘的事。

　　這一次，萬科又會拿出怎樣的產(chǎn)品力？咱們拭目以待！

　　—— ? ——

　　10月的中心城區(qū)涉宅用地土拍，就此落下帷幕。

　　整體來看，形勢依然很穩(wěn)：9宗土地入市并全部成交，其中3宗實現(xiàn)溢價成交。

　　不可否認(rèn)的是，除了成華，其他各區(qū)似乎都在打“安全牌”，熱點板塊幾個月沒有土地供應(yīng)。但UP君認(rèn)為，市場回歸冷靜只是一個原因，另一個更重要的原因是：大熱板塊新房扎堆入市，「去庫存」才是當(dāng)前的第一要務(wù)。

　　對于10月的土拍結(jié)果，你有何看法？歡迎留言討論～

　　也歡迎大家進(jìn)群一起聊

　　今年土拍合集↓

　　>10月16日：

　　>9月30日：

　　>9月16日：

　　>8月22日：

　　>7月25日：

　　>6月26日：

　　>6月19日：

　　>5月23日：

　　>4月22日：

　　>3月28日：

　　>3月27日：

　　>3月11日：

　　>2月25日：

　　>1月27日：

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　　編輯：ZoeⅠ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

　　圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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