什么才是穩地產的“關鍵幾招”？

文/劉勝軍

房地產是金融危機之母。

房地產牽一發而動全身，關乎諸多上下游產業就業、地方財政、居民財富、經濟增速和金融資產安全。可以說，穩地產已經成為當下穩經濟的最關鍵一戰。在其鼎盛時期，該行業約占中國經濟總量的30%，如今卻成為最大拖累。

自從2024年5月穩定房地產“組合拳”以來，中央已多次出手穩定房地產，從放松限購，到降利率、降首付、開發商白名單、鼓勵地方政府收購滯銷房、放寬公積金貸款限制等。

然而，市場的反應表明，我們低估了此輪穩地產之難度。

——2025年8月，最能直接反映房地產需求的二手住宅均價環比下跌0.76%，同比下跌7.34%。

——中國百強房地產企業今年8月的實現銷售操盤金額同比降低17.6%。這也是百強房企實現銷售操盤金額連續第六個月下降。

——此次房價下滑已持續5年之久，房價跌幅達40～50%。

——雖有國有大股東的輸血和背書，“優等生”萬科2025年上半年虧損119.47億元，同比增加了21%。碧桂園虧損190億、融創虧損128億。

——2025年前七個月，全國新開工住房面積較去年同期下降了近20%。目前商品房待售面積是歷史平均值的兩倍有余。

中山大學

不應再擔心房價暴漲

我理解，決策層之所以采取漸進式方式來穩定房地產，與2016年的記憶有關。雖然2014-2015年房地產全面下跌、庫存堆積，但在“去庫存”政策刺激下，2016年深圳房價一年飆升96%，令市場震驚。這一暴漲伴隨著恒大等房企的“規模大躍進”，最終引發了史無前例的“三條紅線”。

筆者以為，此一時彼一時。當下已經沒有必要擔心房地產會因為刺激而再度暴漲，因為：1）居民部門負債占GDP比重從2015年40%左右激增到2025年60%作用，目前已經突破警戒線，失去繼續大舉加杠桿的能力和空間；2）隨著裁員降薪壓力的增大，居民風險厭惡水平顯著提升，增加存款以求安全的傾向明顯，對房地產這種需要大量資金和杠桿的投資會避之不及；3）“房價不跌”預期已經被打破。過去房地產調控總是“空調”的原因在于長期形成的“房價不跌”預期。在過去5年，面對大量爛尾樓、激增的法拍房、跌跌不休的房價，絕大多數投資者已經充分認識到房地產的巨大風險。很多人抱著“能解套就拋掉”的心態煎熬。

為什么不能擠牙膏？

一項政策能否取得好的效果，不僅取決于政策本身，更取決于它是超市場預期還是低于市場預期。只有超預期的刺激，才能提振市場信心。反之，如果政策力度低于預期，反而會讓市場受挫。

8月25日上海再度刺激樓市，發布《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，涉及調減住房限購、優化住房公積金，以及優化個人住房信貸等六項政策。遺憾的是，市場的亢奮僅僅持續了一天，萬科等地產股股價基本上跌回了原點。這就是說，市場在“消化”了政策含金量后，最終會用腳投票。

因此，與其擠牙膏，不如重拳出擊。

穩地產要有緊迫感

時間是把殺豬刀。任何事情時間久了就會產生“適應性”，再改變就難了（）。

當前是房地產的“臨界點”，實際上我們已經突破臨界點進入房地產“悲觀區間”。但是很多人還沒有“哀莫大于心死”，市場或許還有救。

日本90年代泡沫破滅后，政府無所作為，任由市場崩潰，最終導致“資產負債表衰退”：大家都勒緊腰帶還錢，經濟長期衰退，物價通縮，最終失去30年。

隨著房價的大幅下跌，“資產負債表衰退”跡象已經出現，從2020 年1月到2024 年1月，中國家庭銀行凈存58.24 萬億元，且82% 是定期存款，相當于2009 年到2019 年的總和。

面對已經持續8個季度的通縮，我們必須與時間賽跑，避免錯過穩地產的機會窗口。

什么招數才管用？

1、來自最高層的政治信號。信心比黃金還重要！在中國，公眾對中央政策信號有著高度的敏感，其影響力不言而喻。例如最高層可以通過召開房地產專門會議，傳遞對房地產的肯定信息，市場信心必然為之大振。

2、讓開發商活下去。如果開發商都面臨隨時破產的風險，誰還敢買房？目前雖有白名單，但時常堵在最后一公里，銀行因擔心開發商主體風險而缺乏放貸動力。建議監管部門制定相應的“免責規定”，這樣才能真正將白名單落實。只有開發商安全了，買房人才能打消顧慮。

3、以房貸抵扣個人所得稅。這是效果最直接、獲得感最強的政策。對買房者而言，抵扣個稅是看得見的實實在在的好處，讓人很難拒絕。這樣一來，提前還款就顯得得不償失了；一些猶豫要不要買房的中產，會下決心買房。

4、最容易做的，就是北京、上海、深圳全面取消限購。目前廣州已經這么做了。對于有人買N多套房子的問題，可以借鑒新加坡經驗，通過稅收杠桿來調節。政府用多征的稅去支持保障房建設，一舉兩得（）。

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劉勝軍

堅持講真話的經濟學家

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

劉勝軍微財經創始人

致公黨上海市經濟委員會委員

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

山東·菏澤·定陶人

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