越秀地產近45億向關聯公司出售5項邊緣資產

地產寒冬下，越秀地產(00123.HK，全稱越秀地產股份有限公司)是少有的盈利房企。

5月4日，越秀地產宣布擬向母公司廣州越秀集團股份有限公司（簡稱越秀集團）直接或間接全資控股子公司轉讓多項虧損或流動性較差的“邊緣資產”，包括：

1、南沙國際金融中心

這是越秀地產在廣州打造的第二座IFC，第一座為廣州國際金融中心，即珠江新城西塔。

2012年，越秀房產信托基金以134.4億元（88.5億股權+45億元開發貸款+0.9億元少數股東權益）的代價收購了西塔，該基金也是越秀地產的關聯方。

廣州南沙國際金融中心，2023年10月投入使用，總建面約22萬平方米，由A、B兩棟超甲級/甲級寫字樓及C、D兩棟高端公寓（明珠灣壹號）組成。

本次擬轉讓的是兩棟寫字樓，分別為41層和29層，交易價格約19.3億元。

出讓方為廣州雋景一號房地產開發有限公司，接盤方為廣州造紙集團有限公司。

2、云谷產業園及S1棟

該產業園位于廣州市南沙區，由產業園區+附屬商業樓宇（含S1棟）+地庫構成。

除了S1棟由廣州慶越房地產開發有限公司（簡稱廣州慶越）持有，其他物業由項目公司廣州盛越產業園區運營管理有限公司持有，后者由廣州慶越全資控股。

該交易分為兩步：

（1）廣州慶越作為賣方，先以5821萬元將S1棟賣給項目公司，讓項目公司持有該產業園全部物業。

（2）廣州慶越作為賣方，再將項目公司100%股權出售給廣州越秀智造科技有限公司（簡稱廣州越秀智造科），評估價和成交價都是10.85億元（不含S1棟）。

廣州越秀智造通過全資控股云谷產業園項目公司，從而持有產業園完整產權，也方便統一運營。

3、智谷產業園

該產業園也位于南沙區，由11幢產業樓宇+地庫組成，總建面約16萬㎡。

佳景環球有限公司（境外注冊）作為賣方，向廣州越秀智造轉讓項目公司100%股權。

評估價和成交價都是9.73億元，買方向賣方支付4.53億元現金，并承接項目公司尚欠廣州市城市建設開發有限公司（簡稱廣州城建）的5.2億貸款，廣州城建為越秀地產間接控股的境內子公司。

4、畢節越秀萬豪萬楓酒店

該酒店位于大方縣，由一棟六層高的地上酒店大樓構成，2023年起投入營運。

廣州城建作為賣方，向買方廣州越秀實業投資有限公司轉讓該酒店目標公司100%股權。

買方向賣方支付272.16萬元現金，并承接酒店目標公司約2.42億元貸款，總代價約2.45億元。

5、康養業務

廣州城建作為賣方，向廣州越秀健康科技有限公司轉讓康養業務42家公司股權。

買方向賣方支付283.82萬元現金，并承接酒店目標公司約3.93億元貸款，總代價約3.95億元。

上述關聯交易預計可為越秀地產帶來44.6億元的凈現金流入，并實現約1.08億元的除稅后賬面收益。

越秀地產2025年歸母凈利潤0.55億元，雖然同比下降94.7%，但在目前的市場環境下實屬不易，能夠盈利的原因有：

1、項目集中在六大核心城市，抗跌性強

銷售額1062億元，全國第9；廣州、北京、上海、杭州、蘇州、南京核心六城占85.6%。

土儲75%在核心六城，其中一線+強二線占比超94%，幾乎不碰三四線“雷區”。

因此降價少、去化穩、結算均價高（2.96 萬/㎡），避免了大面積虧損項目。

2、合作開發為主，風險和虧損讓少數股東扛

新增土儲權益比例僅44.6%，為歷史最低，大量項目是“小股操盤”。

2025年少數股東損益17.2 億元，同比增長305%。

換言之， 合并利潤17.8億，其中17.2億分給合作方，越秀地產自己只拿了0.55億。

雖然利潤被稀釋，但虧損也被分攤，避免了像民企那樣“一個項目虧掉整個公司”。

3、資產減值計提少，沒有財務洗澡

2025年計提減值15.7億元，同比減少7.1億元。

行業普遍“大額計提、一次性出清”，越秀作為國企相對保守、不激進洗澡，利潤基數保住了。

4、財務費用為負

2025年財務費用為-1.29 億元，利息收入＞利息支出。

其現金儲備高達467.6 億元，三道紅線全綠，融資成本較低。

民企普遍“高負債 + 高財務費用” 吞噬利潤，越秀地產靠現金儲備反賺利息。

5、賣掉北京海淀地塊，一次性回血

2025年5月，以41.49億元將北京海淀功德寺地塊65%股權賣給華潤，直接增厚當年利潤。

但無論如何，越秀地產0.55億的歸母凈利潤很薄，稍有不慎就會虧損，而今年市場可能繼續低迷。

本次向關聯公司甩賣資產，獲得40多億現金流以及1.8億凈利潤，也是為今年繼續保持正利潤而未雨綢繆。