太難了，怎么解讀《粵高院關于審理物業服務合同糾紛案件的指引》

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本著好好學習、天天上上的態度，網友給我一份粵高法（2025）46號文，讓我學習，我趕緊熬夜苦讀，并做了一些閱讀筆記，也不知道理解對了否，歡迎網友不吝賜教！

指引和我的解讀，如下：

廣東省高級人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件的指引

三、業主委員會為處理民法典第二百七十八條規定的業主共同決定事項以外的事項提起訴訟的，應以自己為原告，并提交依法成立的材料。

業主委員會未備案的，不影響業主委員會的訴訟主體資格，有相反證據證明的除外。

疑惑：相反證據證明是什么東東，誰裁定證據合法性和有效性？

四、業主委員會為處理民法典第二百七十八條規定的業主共同決定事項提起訴訟的，應以自己為原告，提交依法成立的材料及業主大會就有關事項的決議。涉及承認、放棄、變更訴訟請求等業主利益重大事項的，還應取得業主大會的特別授權。特別授權可以在管理規約等小區自治性文件中預先授予。

未提交業主大會就有關事項的決議的，不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

白話文：業委會起訴往后沒那么容易了，必須開業大后才能來法院起訴！物業依然隨便可起訴，就算業大說物業不能來起訴，物業也能隨便來法院起訴？！

五、訴訟期間，業主委員會任期屆滿的，分別以下情形處理：

自原業主委員會拒絕或者無法繼續進行訴訟之日起九十日，居民委員會怠于代行職責或者業主大會未指定業主代表，原業主委員會作為原告的，按撤回起訴處理；原業主委員會、業主大會作為被告的，缺席判決。

白話文：業委會起訴后被解散，新業委會業不想繼續的話，基本宣告敗訴。

六、未依法成立業主委員會，或者業主委員會怠于提起訴訟的，經過業主大會依法授權的業主可以代表全體業主提起訴訟。

未依法成立業主大會的，符合民法典第二百七十八條規定要求的業主可以代表全體業主提起訴訟。

業主代表提起訴訟，應當提交相關決議，涉及承認、放棄、變更訴訟請求等業主利益重大事項的，還應取得特別授權。

白話文：普通業主也別來法院湊熱鬧起訴小區維權了，你沒有業大的授權，別來法院起訴業主討回共同利益啥啥啥的了，你只能起訴僅與自己相關的事項！。

七、業主為處理本指引第三條、第四條規定的事項提起訴訟的，不予受理。業主委員會參加訴訟后，業主要求參加訴訟的，不予準許，但該業主具有獨立請求權的除外。

僅涉及單個業主或者部分業主利益的，單個業主或者部分業主可以自己的名義對物業服務人提起訴訟。

白話文：普通業主也別來法院湊熱鬧起訴小區維權了，你不能替業委會伸冤和提業委會助力？！

八、業主委員會未取得業主大會的授權或者未按業主大會授權簽訂物業服務合同，且在一審法庭辯論終結前未取得業主大會追認的，該合同無效。物業服務人主張適用民法典第一百七十二條認定合同有效的，不予支持。

白話文：業委會沒有業大授權簽訂合同無效

居民委員會根據法律法規等規范性文件的授權代行業主委員會職責簽訂物業服務合同的，參照前款規定處理。

業主委員會或者業主代表以建設單位未經招標投標程序選聘物業服務人主張前期物業服務合同無效的，不予支持。

白話文：前期物業合同就算是格式條款霸王合同、非業主單方與物業私訂并強加給業主，我院也認為合同有效，須乖乖支付物業費！（注：房屋出售后，建設單位/開發商本質上已經不是業主了）。

九、物業服務合同無效或者不生效，物業服務人請求支付物業費的，法院可結合物業服務合同約定、雙方的過錯情況、物業服務人實際提供的服務項目和質量、當地政府部門制定的指導價等因素合理確定物業費支付標準。

十、無書面物業服務合同，物業服務人以已提供物業服務為由請求業主支付物業費的，應予支持；業主大會已經依法解聘并明確告知物業服務人拒絕其服務的除外。

未約定物業費計收標準的，法院可結合物業服務人提供的服務項目和質量，參照當地政府部門制定的指導價確定。

白話文：合同有效無效不重要，只要物業有在現場服務，就要支付物業費。除非業大依法解聘且告知拒絕其服務。重要的事情說三遍：廣東高院認為業大依法解聘物業不等于拒絕物業服務，你還要發文強調拒絕其服務，否則業主大會白開！

十四、物業服務人調高物業費收費標準，應當認定為民法典第二百七十八條第一款第九項規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。未按該條第二款規定組織表決的，調高后的收費標準對業主不產生效力。

建設單位在與業主簽訂房屋買賣合同后調高前期物業服務合同收費標準、變更服務項目等的，參照前款規定處理。

白話文：物業漲價沒有經過業主大會表決，無效！

二十一、物業服務合同約定日常支出費用、水電等分攤費用由業主承擔，業主以物業服務人未公示或者未向業主委員會、業主大會報告為由拒絕支付的，不予支持；當事人另有約定的除外。對侵犯知情權的行為，告知業主另尋法律途徑解決。

業主以物業服務人未公示或者未向業主委員會、業主大會報告為由拒絕支付物業費的，參照前款規定處理。

白話文：粵高院認為物業不告知不公示一樣照收能耗費和物業費，知情權和物業收費權無關聯。他受他的，你告你的。想以此為由不繳費，不支持！

二十二、物業服務存在嚴重瑕疵，業主請求減少物業費的，法院可酌情支持。物業服務人有下列情形之一的，應當認定物業服務存在嚴重瑕疵：

（一）對物業服務區域內的業主共有部分、共用設施設備維護管理不善，或者對物業服務區域內業主共有部分的清潔、綠化和基本秩序等未盡服務職責造成環境惡化，影響業主的正常生活；

（二）將應當提供的物業服務整體轉委托給第三人，或者支解后分別轉委托給各第三人；筆者注：即轉包和肢解發包

（三）因物業服務存在瑕疵曾受行政處罰；

（四）其他在服務過程中違反合同約定，影響業主正常生活的情形。

白話文：只有達到以上級別的嚴重瑕疵才能要求物業費打折。

二十三、物業服務人以業主遲延或者拒絕支付物業費為由訴請求業主按約定支付違約金，法院經審理查明物業服務存在瑕疵的，法院可以根據當事人的申請酌情減免違約金。

二十六、業主違反管理規約的，物業服務人有權執行管理規約收取違約金。業主主張違約金過高的，依照民法典第五百八十五條的規定處理。

物業服務人不得采取任何罰款措施，訴請支付罰款的，不予支持。

白話文：物業真的做大做強了，可以收違約金了？居委會和街道，交警、城管都不敢收違約金，物業可以收違約金了！看來我真不懂廣東的管理規約。有人能給筆者提醒提醒嗎？

草根談：

粵高法（2025）46號文，真乃一紙好文，南粵大地有福了，從此物業相關起訴直線下降，從此物業費收取率一路攀升，直接跑步進入，基層和諧、社區治理標桿層級。

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