深圳地鐵，下了一盤(pán)大棋

文/十一弟

前幾天，萬(wàn)科股東大會(huì)上，坐在主席臺(tái)上的郁亮，把C位讓給了深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰。

他辭掉萬(wàn)科一把手的職位，卸下千斤重?fù)?dān)，神色看上去反倒比以前更輕松了。

郁亮現(xiàn)在擔(dān)任執(zhí)行副總裁，他的座次，被安排在辛杰的右手邊。

權(quán)力重組后的萬(wàn)科管理層，郁亮并沒(méi)有被完全邊緣化，他依然掌握著一定份量的話語(yǔ)權(quán)。

今年初，深圳地鐵對(duì)萬(wàn)科的核心管理層進(jìn)行了大洗牌，從前職業(yè)經(jīng)理人的角色弱化，來(lái)自深圳地鐵的高管全面上位。

作為萬(wàn)科大股東，深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰，兼任了萬(wàn)科董事會(huì)主席。

與辛杰搭配工作的五名執(zhí)行副總裁，除了郁亮和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，其他三名都是年初剛剛上任的深圳地鐵高管。

持股最多的大股東，取代郁亮出任一把手，派駐高管全面介入上市公司。

這意味著，深圳地鐵在年初對(duì)萬(wàn)科的調(diào)整，其實(shí)已經(jīng)下定決心要為它兜底了。

對(duì)現(xiàn)階段的萬(wàn)科而言，沒(méi)有比這更好的安排——

銷售大幅滑坡，極其脆弱的流動(dòng)性，能保持穩(wěn)定的股權(quán)結(jié)構(gòu)，最有實(shí)力的大股東，真金白銀地輸血，在資本市場(chǎng)上，還擁有了國(guó)企身份的信用背書(shū)。

過(guò)去半年以來(lái)，深圳地鐵陸續(xù)向萬(wàn)科提供了至少220億的股東借款，年息僅為2.34%，比目前一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）還要低。

源源不斷的股東借款，正在幫助萬(wàn)科渡過(guò)償債高峰期，避免在公開(kāi)市場(chǎng)違約。

深圳地鐵對(duì)萬(wàn)科的救助，不遺余力。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，恐怕找不到這樣有資金實(shí)力、并且愿意真金白銀輸血的大股東。

地鐵與房地產(chǎn)有著天然匹配的屬性。

哪怕是全世界最賺錢(qián)的地鐵公司——香港地鐵，也很難靠賣(mài)地鐵票來(lái)盈利。

因?yàn)榈罔F建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的成本，實(shí)在太高了，入不敷出。

無(wú)論是香港地鐵，還是深圳地鐵、廣州地鐵，都需要依賴軌道交通與物業(yè)開(kāi)發(fā)的TOD模式，平衡經(jīng)濟(jì)收益——

通過(guò)地鐵建設(shè)推動(dòng)土地價(jià)值提升，再利用物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)反哺軌道交通運(yùn)營(yíng)。

2017年，萬(wàn)科與姚員外的寶能集團(tuán)爆發(fā)股權(quán)之爭(zhēng)，深圳地鐵充當(dāng)白衣騎士，大手一揮，耗資將近664億，從華潤(rùn)和恒大手上接盤(pán)萬(wàn)科股權(quán)，坐上大股東位置，就是基于這個(gè)邏輯。

現(xiàn)在，萬(wàn)科陷入危機(jī)，深圳地鐵果決出手，全面接管上市公司。

但對(duì)深圳地鐵而言，既然選擇了兜底，那么它對(duì)萬(wàn)科的管控，就不能只停留在大股東地位和輸送資金層面，更需要深入業(yè)務(wù)進(jìn)行整合。

連同之前的股權(quán)投資和今年的財(cái)務(wù)輸血，在萬(wàn)科身上，深圳地鐵真金白銀地砸進(jìn)去了八九百億。

現(xiàn)在的萬(wàn)科，在二級(jí)市場(chǎng)上的總市值，還不到800億。

生吞下一頭巨無(wú)霸，最重要的是有能力消化它，否則會(huì)被活活撐死。

深圳地鐵旗下也有獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——深鐵置業(yè)，但相比萬(wàn)科這樣的專業(yè)化開(kāi)發(fā)商，深鐵置業(yè)仍顯稚嫩。

圍繞土地和房子，萬(wàn)科拓展了多元化業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商管、倉(cāng)儲(chǔ)物流、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)、酒店度假等。

開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)模式，是拿地賣(mài)房子，看似是重資產(chǎn)，其實(shí)也是輕資產(chǎn)，看重專業(yè)化能力和周轉(zhuǎn)效率。

深圳地鐵擁有低成本資金，十幾條地鐵線路、將近六百公里軌道交通網(wǎng)絡(luò)，沉淀了龐大的土地資源和存量物業(yè)。

當(dāng)傳統(tǒng)拿地開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)模式走不通了，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，與深圳地鐵融合，能夠極大提升地鐵沿線的土地價(jià)值，盤(pán)活這些存量物業(yè)。

深圳地鐵在業(yè)務(wù)上吸納融合萬(wàn)科，這是一種更理想的商業(yè)模式。

前幾天，萬(wàn)科股東大會(huì)上，深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰，透露了這個(gè)設(shè)想——

“萬(wàn)科和深鐵合作之后，有造衛(wèi)星城的能力。”

“深圳地鐵與萬(wàn)科結(jié)合，以TOD綜合開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，提供城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的系統(tǒng)解決方案，因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，形成多元場(chǎng)景、多業(yè)態(tài)融合的城市服務(wù)新生態(tài)。”

“兩家公司在一起，一定能夠打造出令老百姓滿意的好房子和很多公共休閑、度假娛樂(lè)等產(chǎn)品。”

“深鐵的業(yè)務(wù)在突飛猛進(jìn)，與萬(wàn)科結(jié)合起來(lái)后，能做非常多的大項(xiàng)目。”

前兩天，深圳地鐵、萬(wàn)科和通力集團(tuán)，三家企業(yè)談成了一樁生意——

他們要合作建成通力電梯大灣區(qū)智慧物流中心。

十一弟查了下，通力集團(tuán)是一家電梯企業(yè)。

這個(gè)合作項(xiàng)目，其實(shí)就是選址深圳地鐵車輛段內(nèi)可復(fù)合利用空間，由萬(wàn)科旗下的萬(wàn)緯物流，為通力電梯提供倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

深圳地鐵有大量土地和存量物業(yè)，萬(wàn)科有多元化業(yè)務(wù)平臺(tái)和專業(yè)化能力。

這樣一來(lái)，深圳地鐵與萬(wàn)科融合，由深圳地鐵提供土地和存量空間，萬(wàn)科嫁接各種資源和多元化業(yè)務(wù)，就形成了更有想象力的TOD模式。

今年四月份，深鐵置業(yè)還與萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)——泊寓，談成了一項(xiàng)合作。

泊寓發(fā)揮在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目，開(kāi)展合作運(yùn)營(yíng)。

除了大股東地位和真金白銀地輸血，深圳地鐵對(duì)萬(wàn)科的救助，只有放在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型、盤(pán)活地鐵資產(chǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率的視角下，才有意義。

據(jù)說(shuō)，在萬(wàn)科內(nèi)部，今年的重點(diǎn)工作之一，就是要強(qiáng)化與深圳地鐵的融合發(fā)展。

深圳地鐵砸了幾百億資金，它要救的不是萬(wàn)科，也不是房地產(chǎn)，而是吸納融合萬(wàn)科以后，創(chuàng)新出一種新的地鐵經(jīng)營(yíng)模式。

上個(gè)月，辛杰以雙重身份——深圳地鐵董事長(zhǎng)、萬(wàn)科董事會(huì)主席的身份，拜訪了蘇州軌道交通集團(tuán)。

他告訴蘇州軌交集團(tuán)的一把手——

“深圳地鐵與萬(wàn)科正在加速深化戰(zhàn)略協(xié)同與業(yè)務(wù)融合，希望未來(lái)能與蘇州軌交集團(tuán)共同開(kāi)拓‘軌道+’新賽道”。

地鐵運(yùn)營(yíng)有很強(qiáng)的地域?qū)傩裕總€(gè)城市都有自己的地鐵公司。

但如果深圳地鐵能吸納融合萬(wàn)科的能力，創(chuàng)新出一種TOD模式，把運(yùn)營(yíng)地鐵變成經(jīng)營(yíng)地鐵，這可能是它突破地域限制、從深圳走出去的機(jī)會(huì)。

或許，這才是深圳地鐵愿意為萬(wàn)科砸進(jìn)去幾百億、不遺余力救助的原因。

想要下一盤(pán)大棋，誰(shuí)都需要大膽地賭一把。