破4！成都樓面價真的太瘋了！

前天 （3月25日） ，杭州土地樓面價首次“破7”—— 濱江區(qū)水電新村一宗地塊，濱江集團豪擲52億元拿下，溢價率近70%，成交樓面價77409元/㎡，不僅捅破杭州天花板，甚至還超越了深圳目前的最高樓面價 （去年底由中海華潤聯(lián)合競得的7.04萬元/㎡地塊） 。

去年10月“破5”、今年1月“破6”、今年3月“破7”——杭州這三連破速度，直接讓全國震撼！

而同為新一線城市的成都，速度也是跟上了：16天內(nèi)，就實現(xiàn)“破3”再“破4”——今天，萬眾矚目中，金三2025年首宗土地終于走上了拍賣臺，并 毫無意外地沖破了成都樓面價天花板 （41200元/㎡） 。

但，熱鬧是一圈層的，就在上周二，二圈層4宗土地成交，樓面價最高的一塊地也才8000元/㎡。

果然是沒有對比就沒有傷害，今天我們就一起來看看，二圈層那4宗地，比金三天花板，到底差在哪兒。

今天，錦江金三板塊迎來首場土拍：約48.7畝、容積率約2.5的純住宅用地，吸引10家房企參拍，在歷經(jīng)一個多小時的鏖戰(zhàn)、212輪加價后、主持人多次提醒“請各位冷靜思考慎重舉牌”后，終于花落建發(fā)房產(chǎn)！

成交樓面價41200元/㎡，直接刷新3月11日招商蛇口大源西地塊創(chuàng)下的樓面價紀錄 （31700元/㎡） ，成為當前成都樓面價TOP1，總價33.47億元、溢價率106%！??！

錦華路以西，這可是正兒八經(jīng)的金融城三期，而非金融城東，這也是金三放出的第三宗住宅用地。

三個看點：

第一，時隔半年，區(qū)域樓面價上浮1.39萬元/㎡。

地塊緊挨貝殼競得的去年樓面價天花板，享受幾乎完全一致的配套資源，樓面價差卻如此之大。

今年初，貝殼金三項目取得了工程規(guī)劃許可證，引發(fā)樓市不小的震動。

從規(guī)劃圖來看，該項目共規(guī)劃了4棟圍合布局的住宅建筑，采用形似蝴蝶的弧面設計，樓棟總高均為15F，最大采光面達37.88米，車位配比1:2。

戶型面積方面，聽說4棟住宅中，有3棟戶型面積約370㎡，另一棟則為270㎡。再結(jié)合樓面價，“千萬起步”板上釘釘，一個字：豪。

誰能想到，短短半年時間過去，貝殼項目甚至沒定案名，就已經(jīng)被貼上“最具性價比的千萬級產(chǎn)品”標簽，也挺魔幻。

第二，素質(zhì)更強。

當然，地價上漲，也不是光靠市場大背景，這塊地相較貝殼項目，也有獨特優(yōu)勢。

譬如，面積更大，48.74畝，比兩個貝殼項目還要大，大土地更容易做出彩的產(chǎn)品，在寸土寸金的龍頭板塊，非常難得。

地段方面，雖然跟貝殼項目一樣位于金三邊界線上，但也有兩個“更近”：離七中育才、H07小學、幼兒園更近；離交子公園、金融總部產(chǎn)業(yè)園更近——而它們，都是金三的重點配套及產(chǎn)業(yè)項目，當然越近越貴。

第三，區(qū)域兌現(xiàn)度越來越高。

去年3月和今年1月，我們分別去了一趟金三，一年時間不到，變化挺明顯。（2024年3月區(qū)域詳情：）

表面來看，成都今天樓面價破紀錄，贏家是金三——“千萬起步”已是區(qū)域市場的必然結(jié)局。

但事實上，贏家是整個一圈層的核心板塊市場：金三地價4.12萬元/㎡，隔壁的林家壩會是多少，同屬第一梯隊的大源西、麓湖又會是多少？我甚至無法想象，未來金三河西片區(qū) （高新南金三） 放地，起拍價能達到多少。

當然，這種傳導效應最終還是會波及到二圈層，只是，過程相對慢一點。

上周二 （3月18日） ，來自二圈層的4宗土地走上拍賣臺，在成都各大群里幾乎沒有炸起任何水花。

在UP君看來，這次土拍，壞消息是：4宗土地，2宗低溢價成交，2宗底價成交，熱度不高；而好消息是：這4宗地，除了新津TOD板塊之外，都不是所屬區(qū)域這兩年的熱點板塊，且離三區(qū)的奧特萊斯都不遠——當然，對于購房者而言，反過來也成立。

雖然沒啥熱度，但這可是龍泉、郫都、雙流、新津2025年的首次放地，我們當然要關注！話不多說，先看地。

01

龍泉2025年首拍

/ 經(jīng)開發(fā)展托底奧萊板塊 /

龍泉首次放地，是近些年聲量較弱的大面-奧萊板塊： 48.46畝純住宅用地，容積率僅1.5，由經(jīng)開發(fā)展底價競得，成交樓面價7820元/㎡，總價3.789億元。

回想兩年前，龍泉土地市場也算得上火熱，還偶有熔斷成交的地塊。到了去年，5宗地全部底價成交。而這次，大面時隔一年多再放地，仍然沒有水花，實在唏噓。

但，房企不搶，不代表地不好。

看配套：北側(cè)就是龍泉的新晉網(wǎng)紅商業(yè)——杉杉奧萊，南、東兩側(cè)都是規(guī)劃綠地，西側(cè)是規(guī)劃小學，用地產(chǎn)點的話來說就是“四至資源不錯”；步行范圍內(nèi)，還有川師附屬中小學、區(qū)中醫(yī)院，基礎設施也比較完善。不過交通有短板，步行2公里才能到2號線，好在開車出行比較方便。

▍杉杉奧萊實景圖

看地塊：規(guī)模中等且形狀方正，東北、西南朝向，加上容積率只有1.5，周邊兩面綠地環(huán)繞，妥妥純洋房小區(qū)啊。

看品牌：經(jīng)開發(fā)展， 區(qū)國資背景，目前在東安湖在售3個項目——和龍湖攜手打造的天瀾，和新希望聯(lián)手打造的天屹，獨立操盤的東安首府，產(chǎn)品都還不錯，至于新地塊會獨立開發(fā)還是聯(lián)手其他房企，不妨期待一下。

02

雙流2025年首拍

/ 重慶銀河補倉新雙楠 /

雙流今年首拍，是新雙楠板塊 （九江未來公園社區(qū)） ：43.8畝純住宅用地，容積率2.0，由重慶銀河溢價1.88%成功競得，成交樓面價8150元/㎡，總價4.76億元。

雖有溢價，但比去年板塊最高樓面價還是要低50元/㎡：去年空港興城和嘉禾興聯(lián)手競得的27.64畝土地 （現(xiàn)為嘉禾興城和頌） ，成交樓面價8200元/㎡。

于是，剛出讓的這宗地天生就多了那么一丟丟性價比：北側(cè)一街之隔就是規(guī)劃小學、中學、幼兒園、社區(qū)綜合體，再往北還規(guī)劃有醫(yī)院，太平園國際家居博覽城、時代奧萊、星薈天地等商業(yè)體以及地鐵3、19號線換乘站點——龍橋路站也都不遠。

▍ 星薈天地

此外，九江未來公園社區(qū)草金路、五顯廟路及千子門路配套設施建設項目以及九江新城教育基地均已被納入今年成都市重點項目清單，“未來公園社區(qū)”按部兌現(xiàn)中。

▍ 九江未來公園社區(qū)范圍示意圖（來源：@雙流發(fā)布）

▍九江未來公園社區(qū)效果圖

此前，重慶銀河已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)打造了璽悅和鳴、璽悅臺兩個項目，在區(qū)域內(nèi)也有“高性價比”的標簽，如今再拿地，一方面說明區(qū)域市場表現(xiàn)給足了銀河信心，另一方面也表明了銀河深耕區(qū)域的決心。

值得一提的是，空港興城也是助力九江未來公園社區(qū)發(fā)展的主力軍：除了 、錦楠府以及嘉禾興城和頌外，還有多個未亮相的項目——這次溢價成交，UP君大膽猜測，可能是空港興城也參與了搶奪。

03

郫都2025年首拍

/ 創(chuàng)今年二圈層溢價紀錄 /

郫都今年首拍，是來自望叢祠板塊的地塊：64.8畝純住宅用地，容積率2.0，由凱瑞天府溢價5%成功競得，成交樓面價4200元/㎡，總價約3.63億元。

5%的溢價率，是今年二圈層之最。這宗地憑啥？

1、背靠「望叢文化園」強大IP。

早在2019年，郫都就提出要以望叢祠+望叢祠文化公園為核心，規(guī)劃打造總面積約8570.4畝的「望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園」，總投資約200億元。

僅是望叢中路和中信大道之間的核心區(qū)，就包括117畝望叢祠提升改造項目+350畝望叢祠文化公園+91畝可食地景區(qū)域三部分內(nèi)容。

但時隔多年，望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園始終沒有新進展。

去年，望叢祠提升改造項目終于率先開工建設，望叢文化園建設項目隨后發(fā)布施工招標，望叢祠景區(qū)也于2024年7月10日起閉園，宣告望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)終于進入實質(zhì)性建設階段。

▍望叢祠改造提升項目效果圖

根據(jù)新規(guī)劃，望叢文化園面積擴大至498.87畝，并設計有約5.9萬㎡的中央大草坪+約1.7萬㎡的中心水景，同時被納入郫都區(qū)「科創(chuàng)新城」規(guī)劃范圍。

▍改造前的望叢祠片區(qū)（拍攝于2022年10月）

▍拍攝于2022年10月

今年3月，望叢祠改造提升項目傳來喜訊：工程進入尾聲，預計將于5月底全面完工，整個景區(qū)呈現(xiàn)出西蜀園林的獨特韻味！

▍望叢祠改造提升項目實景圖（來源：@天府郫都）

而郫都區(qū)今年首拍的土地，就緊鄰望叢祠改造提升項目，并位于望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)之內(nèi)，城市級IP旁的土地價值，無須多言。

2、配套具有一定優(yōu)勢。

周邊幼兒園、小學、中學遍布，大區(qū)域路網(wǎng)成熟，步行七八百米就能到地鐵6號線和有軌電車蓉2線的換乘站點，離佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊也不遠。待望叢天府文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)呈現(xiàn)后，通達性還會大幅提升。

最后說說拿地的凱瑞天府，其官網(wǎng)顯示：它成立于2018年，業(yè)務涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、新能源、物業(yè)服務、建筑施工、酒店投資等，旗下華匯新能源還擁有多個自持水電站，資金實力肯定是很強的，至于其后續(xù)會用怎樣的產(chǎn)品力與品牌大佬們PK，不妨拭目以待。

04

新津2025年首拍

/ 成都今年最大地塊！/

新津今年首拍，是來自新津TOD板塊的地塊：119.7畝住兼商用地，容積率1.8，由新津城投與新希望聯(lián)合底價競得，成交樓面價4000元/㎡，總價約5.745億元。

別看新津TOD聲量挺大，但其實去年一整年都只出讓了一宗土地，作為新津資源最集中、市場最火熱的板塊，這次供地也是誠意滿滿。

120畝大地塊+臨楊柳河+兼容2.1～2.8w方商業(yè)，這不妥妥的“一個項目就是一座濱河大城”嗎？

此外，地塊的其他外部資源也不錯：斜對面是墨文學校，步行約200米就是石筍街小學和新津二幼；南側(cè)為新津TOD的中軸楊柳大道，不遠處就是商業(yè)中軸；美中不足的是，到地鐵10號線要步行1公里以上，可能需要共享單車出行。

▍拍攝于1月

此外，區(qū)域內(nèi)的全民健身中心及其外部的社區(qū)公園均已開工，健身中心內(nèi)部涵蓋游泳館、乒乓球館、多功能綜合館、瑜伽體能館等，計劃年內(nèi)封頂；社區(qū)公園設有足球場、乒乓球場、網(wǎng)球場等運動場，計劃今年部分完工。

▍全民健身中心效果圖

此番奪地，是新希望首入新津TOD板塊，新希望的產(chǎn)品力，無需UP君多言，至于商業(yè)，此前D10也已經(jīng)展現(xiàn)出新希望強大的商業(yè)運營能力——對于新津TOD而言，新希望的加入無疑將成為加分項。

步入2025年，我們可以很清晰地看到，成都樓市的“馬太效應”越來越明顯：一圈層熱點板塊全面步入高端化時代，200㎡或千萬級起步的項目必然會越來越多；一圈層非核心板塊與二圈層則承接首置、首改購房需求。

但這并非壞事。UP君認為：

首先，核心板塊高端化趨勢是必然，不然城市很難留住真正的財富群體，比如科創(chuàng)、制造業(yè)頭部企業(yè)的高層人員，他們需要與身份匹配的居所，另一方面，核心板塊走高，也會讓外來資本更看好成都發(fā)展。

其次，成都核心板塊地價“3w+”甚至“4w+”必將成為普遍。要知道，杭州在2016年就已接連“破3”“破4”，若非那一年全國進入最嚴管控期，杭州也不會到去年政策放開后才在半年時間內(nèi)實現(xiàn)從“破5”到“破7”。

最后，二圈層仍是剛需群體的避風港，但配套，尤其是軌道交通資源，必須跟上，才能吸引更多上班族去過“雙城生活”。也就是說，能“救”二圈層的，只有更豐富的資源。

今年土拍合集↓

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

關于成都今年土地市場走勢，你怎么看？

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Bobeen Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡

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