天府新區(qū)2025年首場(chǎng)土拍，背后竟有這么大的信息量？

上周四，天府新區(qū)2025年首場(chǎng)土拍圓滿落幕——2宗位于萬(wàn)安-新川南板塊的連襟地，由「成都中鐵天圓房地產(chǎn)有限公司」（以下簡(jiǎn)稱“中鐵天圓”） 以約16.2億元總價(jià)成功競(jìng)得，成交樓面價(jià)11000元/㎡。

這兩塊地，表面來(lái)看，底價(jià)成交，平平無(wú)奇，但其實(shí)它們所承載的信息量很驚人。

地塊本身，有兩個(gè)看點(diǎn)：地段和規(guī)模。

先看地段：雖屬于天新萬(wàn)安街道，但離新川比離萬(wàn)安還要近，按板塊劃分，應(yīng)該是新川南。

兩區(qū)交匯的地理位置，有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)。

一是資源很強(qiáng)，除了新川現(xiàn)成的地鐵站、三甲醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)等基礎(chǔ)配套之外，還有萬(wàn)安+天府法務(wù)島多項(xiàng)在建或規(guī)劃的重磅資源，如天府四中法務(wù)島校區(qū) （已開展前期工作） 、法務(wù)島綠廊 （在建） 等。

▍地塊位置示意圖

二是輻射范圍夠廣， 向北覆蓋兩大新川最重要、最大的產(chǎn)業(yè)園——天府軟件園二期 （在建，直線距離約1公里） 和成都前沿醫(yī)學(xué)中心 （直線距離約2公里） ，向南地鐵2～3站直達(dá)天府法務(wù)島，加上周邊交通便捷，只要產(chǎn)品和價(jià)格平衡得好，輻射天府CBD和大源都不是問題。

▍天府軟件園二期效果圖

再說(shuō)地塊指標(biāo)：合計(jì)約110.5畝，容積率2.0，屬于近兩年成都核心板塊市場(chǎng)中比較少見的低密大盤，居住舒適度也會(huì)比較高。

當(dāng)然，以上只是這兩宗土地的表層信息，下面我們來(lái)看看隱藏信息。

天新首拍的兩宗地，出讓文件都明確要求地塊整體做「生態(tài)建筑」試點(diǎn)，按照《四川天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）》 （以下簡(jiǎn)稱“《創(chuàng)新規(guī)定》”） 要求建設(shè)。

▍截自出讓文件

盡管《創(chuàng)新規(guī)定》在許多方面的表述與《市規(guī)劃新規(guī)》有諸多相似，但最大的區(qū)別就在生態(tài)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)要求上——后者只是提到了陽(yáng)臺(tái)等半開敞房間的板率提升、鼓勵(lì)設(shè)置生態(tài)陽(yáng)臺(tái)等，而前者給出了具體的細(xì)則。

包括：每戶宜設(shè)置1處生態(tài)陽(yáng)臺(tái)，并且水平投影面積不應(yīng)大于該住宅戶型建筑面積的25%且不超過50㎡；對(duì)建筑面積超過144㎡的住宅開展生態(tài)建筑試點(diǎn)，生態(tài)陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入板戶比、容積率和產(chǎn)權(quán)面積……

▍生態(tài)陽(yáng)臺(tái)示意圖（來(lái)源：《創(chuàng)新規(guī)定》）

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，按照《創(chuàng)新規(guī)定》打造的大戶型，將擁有超大的贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，即“第四代住宅”（第四代建筑） ，中鐵天圓110.5畝項(xiàng)目也是其一。

但事實(shí)上，“第四代住宅”并非新概念，而且成都已經(jīng)有兩個(gè)很出圈的案例了——世紀(jì)城天鵝湖和新都七一廣場(chǎng)，火遍各大社交媒體。

問題來(lái)了：為何這兩個(gè)項(xiàng)目之后，成都就沒有新的“第四代住宅”了呢？

因?yàn)橛腥齻€(gè)“痛點(diǎn)”，過去的市場(chǎng)一直沒能解決。

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第一，隱私得不到保障。早年的項(xiàng)目為了突出陽(yáng)臺(tái)，使用了奇偶數(shù)層相錯(cuò)開的設(shè)計(jì)，低層陽(yáng)臺(tái)被高層一覽無(wú)余，甚至有部分房源陽(yáng)臺(tái)直接對(duì)著上一層的臥室。

第二，后期管理跟不上。現(xiàn)在打開小紅書搜索“成都天鵝湖”，首屏一定有來(lái)自業(yè)主的吐槽：“陽(yáng)臺(tái)違規(guī)搭建、植被亂七八糟，看著都煩”。

第三，陽(yáng)臺(tái)視野不佳。地產(chǎn)界有句名言：“房子價(jià)值千千萬(wàn)，窗外風(fēng)景占一半”。很多早年“第四代住宅”業(yè)主在新鮮感過去以后，其實(shí)就都很少踏足陽(yáng)臺(tái)了，因?yàn)?strong>站在陽(yáng)臺(tái)上放眼望去，不是人群就是車流，還要被主干道飄上來(lái)的汽車尾氣和鳴笛360°環(huán)繞。

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這也是為何天鵝湖美到讓阿祖專門發(fā)文點(diǎn)贊，二手房?jī)r(jià)卻始終漲不起來(lái)的原因。

這里就不得不提天府新區(qū)《創(chuàng)新規(guī)定》的前瞻性了：從政策層面，直接規(guī)避上述痛點(diǎn)。

?隱私問題，通過新的空間布局來(lái)避免： 生態(tài)陽(yáng)臺(tái)的高度不低于6米，同時(shí)根據(jù)《創(chuàng)新規(guī)定》給出的示意圖，新的設(shè)計(jì)思路是將家庭公區(qū)和生態(tài)陽(yáng)臺(tái)聯(lián)動(dòng)在一起，解決對(duì)視、采光等問題。

▍生態(tài)陽(yáng)臺(tái)示意圖（來(lái)源：《創(chuàng)新規(guī)定》）

?管理問題，給房企發(fā)“承諾書”，要求加強(qiáng)后期維護(hù)，并禁止業(yè)主私搭亂建。

?至于視野，本就是天府新區(qū)的強(qiáng)項(xiàng)。公園城市首提地、先行區(qū)，興隆湖、天府公園、鹿溪河生態(tài)區(qū)，哪個(gè)不是成都榜上有名的公園？此外，天新的社區(qū)公園夠多、道路綠化夠?qū)挘鞍殉鞘薪ㄔ诠珗@里”絕非畫餅。

▍天府新區(qū)·興隆湖實(shí)景圖

“第四代住宅”與公園城市，會(huì)發(fā)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？

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UP君認(rèn)為，最具體的變化，會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房者身上。

一方面，同樣的價(jià)格，可以買到更大的房子，按照新規(guī)推算，建面約144㎡的戶型僅是全贈(zèng)送的生態(tài)陽(yáng)臺(tái)面積就可達(dá)約36㎡，加上現(xiàn)在市場(chǎng)流行的電梯前廳、大景觀陽(yáng)臺(tái)（半贈(zèng)送）等，得房率突破100%只是常規(guī)操作。

另一方面，他們可以擁有更多的生活享受，自己家里就有“空中花園”，在花園里種花喝茶、呼吸來(lái)自公園城市的清新空氣，放眼望去就是“成都未來(lái)新中心”的城市景象……

▍新加坡垂直綠化的代表建筑——皮克林賓樂雅酒店，從各個(gè)角度看，都如身處森林

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事實(shí)上，天府新區(qū)的首個(gè)“第四代住宅”并非中鐵天圓剛剛拿地的110.5畝項(xiàng)目，為何UP君會(huì)如此關(guān)注這兩宗新地？

答案藏在價(jià)格里。

在中鐵天圓拿地之前、《創(chuàng)新規(guī)定》實(shí)施之后，天府新區(qū)已經(jīng)出讓了兩宗宅地，均位于麓湖板塊。

其一是潤(rùn)達(dá)豐濱江地產(chǎn)37畝，樓面價(jià)23400元/㎡，現(xiàn)已確定將打造麓湖｜麗世縵華二期，而該項(xiàng)目一期此前的取證單價(jià)為約6～12萬(wàn)元/㎡，主力總價(jià)約2000萬(wàn)； 其二是錦安善造55畝，樓面價(jià)19000元/㎡，雖然目前還沒有任何項(xiàng)目信息露出，但近2w的地價(jià)決定了它大概率會(huì)走豪改路線。

而中鐵天圓110.5畝項(xiàng)目，樓面價(jià)為11000元/㎡，僅是地價(jià)差就達(dá)到8000～12400元/㎡。

當(dāng)然，地價(jià)還只是其次，重點(diǎn)是拿地的是中鐵天圓——據(jù)UP君對(duì)這家房企風(fēng)格的了解，這個(gè)全新的百畝大盤，絕對(duì)值得期待！

他們是什么風(fēng)格？4個(gè)標(biāo)簽就能了解：

第一，背靠千億央企的強(qiáng)者。中鐵天圓是中國(guó)中鐵股份的三級(jí)子公司，而中國(guó)中鐵不僅是千億央企，還是當(dāng)前全球最大的建筑工程承包商之一：中國(guó)超三分之二的中國(guó)鐵路總里程、八分之一的中國(guó)高速公路總里程、五分之三的中國(guó)城市軌道工程以及港珠澳大橋、中國(guó)國(guó)家圖書館等國(guó)家重點(diǎn)工程及地標(biāo)均由其參與建設(shè)。

第二，與天府新區(qū)深度綁定的城建者。中鐵天圓的上級(jí)公司——中鐵城投，也是最早深度參與天府新區(qū)開發(fā)建設(shè)的央企：天府大道南延線、興隆湖立交、博覽城綜合交通樞紐、天府新區(qū)工業(yè)園道路、成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速、成資渝高速等重點(diǎn)項(xiàng)目，在建設(shè)階段都活躍著他們的身影。

▍天府大道實(shí)景圖

第三，深耕天府新區(qū)11年的“拓荒者”與“合伙人”。 對(duì)于天新人而言，中鐵天圓絕對(duì)不是一個(gè)陌生的名字，因?yàn)槌闪?1年以來(lái)，他們只在天府新區(qū)做項(xiàng)目并且只進(jìn)核心板塊，在天府CBD和科學(xué)城共開發(fā)了卓越中心、卓越廣場(chǎng)、卓越城、卓越時(shí)代城等8個(gè)項(xiàng)目，高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)載體+高品質(zhì)人才居住兩手抓，主打一個(gè)“天新需要什么就修什么”。

▌中鐵·卓越中心，天府CBD首個(gè)交付入駐的央企總部（來(lái)源：@卓著天圓）

第四，“品價(jià)比之王”的締造者。注意，品價(jià)比的重點(diǎn)不是“價(jià)”，而是“品”，是物超所值——譬如百萬(wàn)級(jí)的中鐵·卓越時(shí)代城，打造了9～13F純洋房低密社區(qū)；300萬(wàn)級(jí)的中鐵·卓著，在區(qū)域內(nèi)首提安縵酒店式精奢住區(qū)理念，并攜手龍湖做出了區(qū)域天花板級(jí)別的產(chǎn)品……

▌中鐵·卓著實(shí)景圖（來(lái)源：@卓著天圓）

低調(diào)、穩(wěn)健還有超強(qiáng)的產(chǎn)品力，中鐵天圓當(dāng)然成為許多天新購(gòu)房者的“首選”：據(jù)UP君了解，中鐵·卓著去年11月單月銷售額就達(dá)到約5.1億元，并登頂科學(xué)城板塊銷量榜首，目前僅剩少量現(xiàn)房在售，近期打算在天新購(gòu)房的朋友們可以關(guān)注一下。

現(xiàn)在我們?cè)僬f(shuō)回中鐵天圓競(jìng)得的新地塊：雖然項(xiàng)目還沒有進(jìn)入規(guī)劃階段，但可以肯定的是，它必將不僅是天府新區(qū)最容易“夠到”的“第四代住宅”之一，更將完美匹配城市新貴對(duì)地段/產(chǎn)品的高要求——在“搶人大戰(zhàn)”愈戰(zhàn)愈烈的今天，中鐵天圓又在為天府新區(qū)蓄力了！

近兩年，國(guó)家住建部不斷強(qiáng)調(diào)：“安居才能樂業(yè)”，并提出要應(yīng)用新一代的信息技術(shù)、 綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)，以及新產(chǎn)品、新材料、新工藝，推動(dòng)建設(shè)“好房子”。

身為央企，中鐵天圓必然積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召。據(jù)UP君了解，作為中鐵天圓首個(gè)深度踐行“好房子”理念的項(xiàng)目，新川南110.5畝項(xiàng)目也將在“第四代住宅”設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，利用“黑科技”實(shí)現(xiàn)硬件設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的智能化連接和管理，一場(chǎng)劃時(shí)代的產(chǎn)品迭新已在進(jìn)行時(shí)。

最后再放一個(gè)彩蛋：中鐵天圓此前就已發(fā)布了“萬(wàn)安110畝項(xiàng)目咨詢招標(biāo)公告”，第一中標(biāo)候選人正是龍湖龍智造。

這個(gè)全新的“第四代住宅”，還未動(dòng)工就已是萬(wàn)眾矚目，亮相時(shí)會(huì)不會(huì)帶來(lái)更炸的信息量？市場(chǎng)的期待值已經(jīng)拉滿！

*本推文由成都向上公眾號(hào)獨(dú)立策劃、制作并發(fā)布，全部?jī)?nèi)容（包括但不限于文字描述、項(xiàng)目信息、效果圖示等）僅代表成都向上公眾號(hào)自身觀點(diǎn)。推文中涉及的項(xiàng)目信息可能因政策調(diào)整、市場(chǎng)變化或不可抗力發(fā)生變動(dòng)，請(qǐng)以成都中鐵天圓房地產(chǎn)有限公司官方發(fā)布信息及法律文件為準(zhǔn)。任何主體基于本推文內(nèi)容所作決策或行動(dòng)，均視為其獨(dú)立判斷，成都中鐵天圓房地產(chǎn)有限公司對(duì)此不承擔(dān)任何法律或經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來(lái)源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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