賣房子，最好的時機是3年前，其次就是現在

2021年底到2022年初，我連著寫了3篇關于房子的文章：

房地產的春天，不會再來！

中國人買房的能力，用得差不多了！

中國居民真實負債率知多少？

那個時候，整個中國的房價，都還沒開始動搖，有些區域的房價甚至還在上漲（具體來說，就是下圖中的陰影區域）……

但是，就從2022年初開始，全國各地的房價都開始了下跌，如圖所示，二手住宅價格的當月同比增幅，也從0值以上掉到0值以下，并且一直持續迄今……

通常來說，我開始連著寫某一個大類資產文章的時候，不管是A股、港股、美股或黃金、比特幣，都是該資產價格相當長一段時間的絕對底部或頂部，為什么呢？

因為，只有我覺得該資產的價格進行到了最極端的地步，不管是價格點位還是市場情緒，還是資產背后的邏輯，都已經遠遠、遠遠偏離了正常狀態，我才會花上極大的精力，去研究，為什么現在的價格如此離譜，所以才會連續寫文章……

然后，在資產的價格真正開始對市場情緒反噬，或者資產價格背后的邏輯再度開始起作用對資產價格進行糾正的時候，我反而就不怎么再寫該類資產的文章了，有興趣的朋友，可以去翻一下我每一階段對應的文章，看看是不是這樣？

3年前，我極其堅定地認為，中國的房價徹底見頂了。

原因很簡單：

1）人的原因，需要買房的年輕人數量見頂了；

2）錢的原因，我們把買房的金融杠桿發揮到了極限。

人的原因嘛，根據多家房地產中介的調查數據，中國年輕人買房的年齡基本在33-34歲。不妨將這2個年齡，作為買房年輕人的代表，然后，我根據第七次人口普查數據，專門對這個年齡段的年輕人數量做過詳細的估算——2022年和2023年是過去16年的頂峰，此后該年齡段的人口數量將迅速下滑……

錢的原因嘛，我和@吶喊小伙伴，更是從自上而下和自下而上兩個角度，分析了居民債務/可支配收入的不可持續性。也就是說，從世界主要大國的居民債務角度看，中國居民買房杠桿2021年已經加到了極限狀態——而2021年底，同樣將債務杠桿加到極限的韓國房價，都已經開始了下跌。

眾所周知，任何一樣“資產”，其價格都取決于后面買入的人和錢，說白了，在于“接盤俠”的人數多少和接盤俠的購買能力——現在，“接盤俠”數量在迅速萎縮，而債務杠桿加到極致導致整個民間出現債務通縮，有個窩能住就行了，哪里還有能力再去買房子？

這就是我文章題目中所說：

最好的賣房時機，就是3年前！

那，為什么說，其次就是現在呢？

從本文的第一張圖上，應該就能看出，“百城二手住宅掛牌均價”幾乎是在持續下跌，沒有什么像樣的反彈，而“70個大中城市二手住宅價格指數的當月同比”，也一直都是負值（這意味著每個月都在下跌），而就在2024年9月底以來，其跌幅基本走平……

在一個持續下跌的市場里，任何一個“現在”，都是當前以及未來最好的賣出時機。

從本文第二張圖上，看看房子“接盤俠”的人口數量在未來10年之內的斷崖式下跌，而且不會有任何反彈，你還在期待什么呢？未來的10年之內，可不就是每一個“現在”，都是次好的賣房時機么？

眾所周知的是，自2008年全球金融危機過后，中國的城鎮房產，特別是大城市的房子，就完完全全地變成了“金融產品”，那么其價格變化，就要走金融資產的價格邏輯，而不是簡簡單單地“圍繞價值上下波動”。

那，金融資產的價格，是一個什么樣的邏輯呢？

想想看，從2003年一直到現在，我們國家大中城市的房價，是不是就在一個價格上漲的正反饋上一路狂奔，整體上持續了近20年，像北京上海深圳這樣的地方，隨便一個區域的房價，普遍都上漲了15倍以上。

18年上漲，然后，2021年底價格到頂了，還疊加了接盤俠減少、居民債務到頂的條件，你期望2-3年就能調整過去？

居民的債務杠桿還高高在上呢！

在居民部門的債務杠桿降下來之前，中國的房價不會有任何像樣的反彈機會。懷疑這個事實的人，觀察2023年的股市就好了——2023年的A股，就是接盤俠在不斷減少，而許多A股投資者卻債務纏身不得不選擇割肉斬倉。

就經濟規模來看，全世界歷史上，房地產資產泡沫能與中國相比較的，唯有美國與日本。

2000年-2006年，美國房價持續上漲，大量的低收入人群，也能夠通過長期貸款和很低的首付買到房子，因為美帝國主義的政府，不知道通過不斷的政策調控，來保護美國高房價，于是，短短的6-7年，當美聯儲抬升利率的時候，一大波房奴們，立即陷入了“次貸危機”，美國房價也立即見頂，此后遭遇了長期的債務通縮……

同為東亞大型經濟體，日本的房地產泡沫路徑，幾乎與中國一個模子刻出來的一樣，從1973年石油危機時期開始快速上漲，疊加經濟泡沫，連續上漲了17年。不僅上漲的過程和時長與中國非常類似，連房地產泡沫破裂的原因，也與中國基本一樣——

接盤俠數量開始減少，債務杠桿見頂！

那么，美國與日本的房價，分別經歷了多長時間“到底”呢？

只有債務通縮危機、沒有接盤俠危機的美國，次貸危機爆發后，美聯儲和美國聯邦政府，果斷實施0利率+QE印鈔+緊急援助計劃+接管兩房+救助金融機構等史無前例的貨幣政策和財政政策組合拳，然后，美國房價到2012年前后見底，調整時間6年。

至于既有接盤俠危機、又有債務通縮危機的日本，其地產價格在1990年見頂，盡管后來日本政府把利率降低到零，又啟動了各種印鈔大法，但日本房價還是一直調整到2003年才算見底，房價連續下跌13年。

圖表來自伍戈博士，其中計算美國房價或日本房價下跌，均按

因為獨生子女政策的長期實施，中國接盤俠數量減少之迅速，遠超當年日本，那你憑什么還在期望，中國房價經過3年的調整就結束了呢？

有人可能會說了，我知道房價未來可能下跌，但我賣了房子，拿著這么多錢干什么呢？

難道——

賣了房子，把錢投入到把投資者當成 “唯一優質資產”的大A股里么？

或者，買入到期收益率只有1.6%的中國國債或相應的理財產品，還得忍受其凈值波動？

當然不是。

你有沒有想過，你可以配置年化收益在4%以上的全球最強大國家的國債、可以配置全球最出色科技公司的股票、可以配置全球最具實力保險公司的保單、可以配置全球核心都市區優質物業，甚至可以配置非主權的黃金和加密資產……