等待十年，商業熬出住宅，福州西二環地塊能鳳凰涅槃嗎？

福州西二環，曾經的黎明永輝店，陪伴了福州市民21年，2022年2月，因征地離開了福州市民的視線。

彼時，隨著黎明永輝的離開，大家以為出讓多年的原黎明永輝超市周邊地塊項目會有實質性進展了。

誰料，一晃兩年多過去了，地塊才終于迎來了新的消息，不是動工建設，是控規又調整了。

一、商業熬成住宅

近日，福州市鼓樓區350102-HS-L管理單元L-3地塊控規草案公示，

據公告，地塊位于鼓樓區斗池路與西二環中路交叉口，北至烏山西路、西至教育學院附中及潤和郡、南至斗池路、東至西二環中路，調整范圍2.37公頃（合35.55畝）。

地塊即斗池路原黎明永輝超市周邊地塊的商業和商務辦公部分。

我們來看看控規調整了什么內容？

調整后，用地性質由商業、商務辦公用地，變為商業商務住宅混合用地；

地塊容積率從原來的5.3下調至3.7，

建筑限高從原規劃最高186米降至100米。

通俗地說，此次調整后，

1.項目建筑面積減少了，計容面積從原規劃18.4萬方縮減至8.77萬方（容積率下調）。

2.新增了住宅面積。

3.商業商務規模將大幅“縮水”。總面積減少，又增加了住宅面積，商業商務的面積自然大幅減少。

3.樓矮了許多。最高從186米降至100米。

二、地塊拍賣

十年前，2014年6月，地塊上架拍賣，

最終以底價9.2億拍出，地塊面積約67.56畝，成交樓面價約4085元/㎡ 。

彼時土地出讓公告顯示，地塊共分東、西兩部分，用途為商服(商務辦公、商業)用地、住宅用地、公園綠地，容積率1.0至5.0。

競得人須提供總建筑面積75700平方米建筑(其中住宅38700平方米，商業用房37000平方米)，由指定單位回購作為安置房，該部分建筑面積按3000元/平方米結算。

另外，競得人應在本地塊建設至少一幢5A甲級寫字樓，并捐建一所現代化標準的36班示范標桿小學，投資額不少于3000萬元。

三、項目變遷

地塊分期供地建設，總體分為A、B兩個部分。

A區約14.7畝，主要用于建設安置房。項目于2016年交地，已于2020年底交房，即潤和郡項目。

而B區沿二環路地塊分為原百安居部分和原黎明永輝超市部分，地塊功能為商業和商務辦公，原計劃建設商業綜合體，但是這部分地塊一直推進緩慢。

拿地三年后，2017年，百安居部分地塊才形成凈地。

2022年，黎明永輝超市部分地塊上黎明永輝超市才正式閉店，并完成拆除。

四、開發商的努力

在此期間，項目開發商也稍微有一些動作。

2019年10月，項目東地塊（B區）總平面方案調整公示。

原擬建設的3棟高層調整為4棟，調整后四棟樓分別為34層、33層、45層、16層，最高的樓高度為186米，另外還有一座4層的商業中心。

地塊容積率為5.3，計容總面積約18.4萬平方米，其中商業面積約3.9萬平方米，辦公面積約14.4萬平方米。

此后，2019年12月，項目還取得建筑規劃許可證。但此后5年，即使黎明永輝搬離，項目再無實質進展。

五、開發商退地？

拍而不建，長期無進展，難免傳言四起。

有網友咨詢項目進度，有關部門回復：

經了解，項目分為3個地塊進行開發，目前潤和郡部分已完工并交付使用。

房地產開發公司對未開發部分無建設計劃，提出退地申請，市相關職能部門正對接開展后續工作。

六、肚子君觀點

一晃十年，說些什么呢？

先說地塊位置吧，地塊位于鼓樓區，緊鄰西二環、烏山路，雖不是老福州所認為的鼓樓核心，但也妥妥是現在福州的市中心。

市中心，城市路網交通四通八達，公交線路密布；周邊有烏山、黎明湖、西禪寺等風景區，另外距離華潤萬象城和萬寶蘇商圈也不遠，周邊新舊小區密集，生活氣息濃厚。

在福州鼓樓區、二環內，基礎配套還是有保障的。

說到這，可能就有朋友會吐槽了，這么好，開發商為什么不建設？

還是先說位置吧？

地塊位于鼓樓區，基礎是好，但也有不足的地方。原來地塊是商業和商務辦公，交通很重要。雖然路網發達，公交配套完善，但是也有美中不足。無論西洋、陸莊，還是寧化、祥坂地鐵站，地鐵站點都難以輻射，少了地鐵交通的輻射能力。

另外項目東邊緊挨二環高架橋，北邊是學校和地下轉運站，無論是高架橋下的輔路還是北側的烏山、南側的斗池路，都有一定的交通壓力。

再說說外部環境。

項目2014年6月拿地，2017年，B區百安居部分地塊形成凈地。B區原黎明永輝超市部分直到2022年2月才完成搬遷。

如今10年過去了，樓市從2015年逐步上行到高峰，之后漸漸轉冷，早已不復當初輝煌，更何況是更艱難的商業和商務辦公部分。

我們再來看看項目本身。

開發商需要提供回購7.5萬平方米（含安置房）剩下的可售面積只有約15萬方，而且根據原先規劃產權性質基本都是商務辦公。

商務辦公市場歷來不太樂觀，庫存積壓嚴重，去化緩慢，而且后期項目單層層高最多只能做4.5米，競爭力遠低于早期層高5米的產品。

不僅如此，按照土地出讓合同約定，開發商還要捐建一所投資額不低于3000萬元的小學。

最后我們來看看周邊競品情況。

距離1千米左右，就有開發商的一個同類項目，緊鄰福大老校區，帶一個9萬方的自持重奢商場，早已經開業投入使用。即便如此，這個項目的sohu產品還在去庫存的路上努力前行，新的項目要加入戰團自相殘殺？

總的來說，

開發商早期拿地樓面地價不高，只有4085元/㎡，但是等待期過長，資金成本累加驚人。

項目回購部分沒利潤，建設的小學要純投入，可以售賣的產品競爭力不足，市場又不樂觀。

綜合成本、市場、產品、競爭等因素，這筆帳可不好算。不好掙錢，開發商可不得發愁，虧本的生意肯定不愿意做的

那怎么辦？

各方博弈下，有了2019年的控規調整，12月拿了取得建筑規劃許可證。

不過此一時彼一時，2020年，樓市轉冷的趨勢已顯，大家心知肚明。只是不知大家有沒有把鍋甩給那家老超市。

時代變遷，電商大行其道，老超市退出歷史舞臺，這時候項目停滯的遮羞布都沒有了。

俱往矣，現如今地塊重新修改規劃指標，鼓樓區、二環邊、住宅地塊的凈地，結合這兩年的土拍現場，如果開發商退地為真，地塊重新上架，能否掀起波瀾？

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