福建
白馬河畔、烏山西麓，依山傍水；
福州中心、鼓樓核心、身份尊貴；
低容積率、配套完善，居住舒適；
曾經，在白馬河畔，烏山西麓，鼓樓的寸土寸金之地，有這么一個神秘樓盤，拿地5年，但在福州房產江湖上卻找不到它的價格。
一、往日文章
彼時，肚子君寫了一篇文章《拿地5年，容積率低至1.0，福州鼓樓神秘樓盤竣備》，
作為吃瓜群眾，臆測如此位置好，風景好，配套好的地塊，就做為市中心的自建房，不賣了吧，都是自己人住得也自在。
評論區有大能告訴肚子君內幕消息：
這是老板自己留的，拍地初期就沒想過對外出售。
另外也和大家討論如果對外銷售，大家覺得價格會是多少？
也有朋友們在評論區各抒己見，價格從3000到6萬不等。
大家覺得哪位說得比較有道理？
二、價格現世
玩笑歸玩笑，吃瓜歸吃瓜，不管是自住還是如何，幾個月后，神秘樓盤的備案價格還是現世了。
近日，位于鼓樓區柳河路17號的12套住宅取得預售許可證。
12套住宅中，有10套屬于復式單元，
面積方面，面積最小的也有約186㎡，最大的戶型面積達到約296㎡。
單價方面，房源單價最低的為47888元/㎡；房源單價最高的為59890元/㎡。
總價方面，總價最低的房源為946萬元，總價最高的房源約為1563萬元。
看來之前那位預測單價5-6萬元的朋友眼光還是比6較準的。
三、前世今生
回到過去。
2019年3月29日，一位神秘的個人買家以高于起始價0.42億元，即1.4億元價格將福州宗地2019-08號地塊收入囊中，溢價42.9%，樓面地價16809元/㎡。
如今，這些房源此次取得預售許可證，已經過去了五年半。
地塊位于鼓樓區白馬路沿線以西，柳河路以南；白馬路沿線西側柳河路以南舊改地塊出讓地（二），土地用途及年限為住宅用地70年、商服（商業）用地40年、公共管理與公共服務（幼兒園）用地50年。
地塊面積約10.47畝，其中北地塊2702㎡、容積率1.5、限高36米，南地塊4276㎡、容積率1.0、限高12米。
四、肚子君觀點
看到如今現世的備案價格，能說些什么呢？
備案單價頗具地方特色，都是59890、52888此類的吉利數字。
面積186-296平方米，單價4.8萬元-6萬元，總價950萬元-1563萬元。
這類核心區域的低容積率項目，千萬元只是門檻。
看看公攤面積，最大戶型的公攤面積73.61㎡，這面積都勉強夠做個2.5房了，按價格算，都要超過350萬了。350萬元買個公攤。
門檻高，數量少，曲高和寡，此類項目面向的本就是城市的高凈值人群。
個人買家買地自建，或許不是空穴來風。
城市核心區域的低容積率項目，配套和稀缺性讓門檻越來越高，我們普通百姓看看熱鬧，吃瓜就好。好在房地產市場的多樣性逐漸形成，城市中不僅有多樣的二手房市場可供選擇，一房一價，按需選擇，還有廉租房、限價房和公共租賃房等其他住房保障渠道，讓居者有其屋，安居樂業。
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