關注 | 鼓勵農民退出宅基地，退出歸誰？如何盤活？

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連日來，全國多地出臺政策鼓勵農民有償放棄、退出農村宅基地，一時間在網上炸開了鍋。

事件脈絡

6月20日，安徽省鳳陽縣印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，其中提到“涉及需要安置宅基地的本縣農村居民，如自愿放棄宅基地安置并進城購房，在原宅基地歸還村集體用于復耕復墾并拆除建（構）筑物后，一次性給予5萬元購房獎勵”。

圖源：“中國鳳陽”公眾號

隨后6月21日，江蘇省南通市出臺《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的通知》，俗稱“通十條”。其中提到“自愿退出（放棄）農村宅基地進城購房的，給予一定額度的獎補，具體標準由全市各地自行制定。”

圖源：“南通發布”公眾號

無獨有偶，早在 4月22日，湖北鄂州六部門聯合發布《關于推進就地城鎮化和房地產平穩健康發展的通知》，其中提到“本市農村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相關建（構）筑物后，在“雙集中”區域購買新建商品住房的，按退出的宅基地面積給予購房補貼，退出的宅基地歸還村集體用于復耕復墾。”

圖源：鄂州市住房和城市更新局官網

宅基地退出后歸誰

農民退出的宅基地會被村集體收回或者在集體內部流轉。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

宅基地屬于村集體所有，而村民享有的只是宅基地使用權。雖然宅基地歸村集體，但宅基地上的房屋是屬于農民自己的。我國法律規定“地隨房走”，也就是說只要房子是你的，那么房子所占用的宅基地依然歸你使用。如果房屋已經消亡不存在了，宅基地也將被村集體收回。非農戶口的子女可以繼承父母的房子，但不能對其進行翻新和修建，直到房子滅失之后就由村集體收回其宅基地。

近年來，隨著城鎮化的推進，大量農村人口轉移就業，有關數據顯示，2019年全國農村宅基地閑置率達到了18.1%。因此，盤活閑置宅基地，探索合理的農村宅基地退出機制，成為宅基地改革的一項重要任務。

如何盤活農村閑置宅基地

各地給出的答卷與方法

從調查情況來看，“盤活農村閑置宅基地”在不同地區有截然不同的表現。農村閑置宅基地盤活利用受客觀條件和經濟發展水平等制約，進而呈現區域差異。例如近郊農村土地經濟價值高，政府吸引鼓勵退出，政策保障好，農民宅基地有償退出積極性就高，反之則不然。

“盤活宅基地”的湖南答卷

閑置宅基地盤活利用要統籌考慮區位條件、資源稟賦、環境容量、產業基礎和歷史文化傳承等因素，選擇適合本地實際的農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。

一是利用閑置住宅發展鄉村產業。 鼓勵農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式利用閑置住宅發展符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。

二是拆舊復墾提供用地指標。 支持采取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治，依法依規利用城鄉建設用地增減掛鉤、全域土地綜合整治試點、集體經營性建設用地異地調整入市等政策，為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供土地等要素保障。 脫貧縣節余的增減掛鉤建設用地指標可按規定在省域范圍內流轉使用，流轉收益及時全部返還項目區農村。

三是穩慎推進農村宅基地制度改革試點。 2020年到2022年，選擇瀏陽、汨羅、寧遠、鳳凰承擔農村宅基地制度改革試點任務，重點圍繞宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”進行探索，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

“盤活宅基地”的湖北答卷

2023年湖北省農業農村廳等7部門聯合印發《關于進一步做好閑置宅基地和閑置農房盤活利用工作的通知》，要求經過5年努力，初步形成布局合理、種類多樣、特色鮮明的發展格局打造一批盤活利用經典樣板，總結一批可復制推廣的盤活模式。

各地結合優勢特色農業資源，大力發展休閑農業、鄉村旅游、農家樂、民宿、農耕文化、農事體驗、科普教育、電子商務、寄遞物流等新產業新業態，拓展農產品冷藏、保鮮、烘干、倉儲、分揀、分級、包裝和手工編織、釀造腌制等初加工產業。

各地可優先選擇城邊、路邊、景邊、山邊、水邊、園邊等“六邊”村落，開展閑置農房盤活利用。支持利用全域國土綜合整治、城鄉建設用地增減掛鉤等政策，采取拆除整理、復墾、復綠等方式，開展農村廢棄、閑置宅基地整治；復墾出來的補充耕地指標，優先用于農民新增建房落實占補平衡，節余的可進入市場交易；農民退出的零星分散的宅基地，可以建設小花園、小游園、小果園、小菜園等，美化鄉村環境；較大的或連排的閑置農房，可改造為養老院，提供給孤寡老人和空巢老人集中居住生活；鼓勵孤寡老人和空巢老人入駐鄉村養老院，自愿合理退出的閑置農房用于盤活利用。

“盤活宅基地”的陜西答卷

近年來，陜西省安康市積極開展農村閑置宅基地和閑置農房的盤活利用工作，共盤活利用農房12150宗、3178畝，主要以村集體經濟組織或成員采取自營、出租入股、合作等方式用于發展鄉村旅游、餐飲民宿、生態康養等項目。

入股分紅型。入股分紅是指農戶將閑置農房資源以作價入股的方式，參與利潤分配。村集體對搬遷騰退的舊宅統一收回集體名下，對騰退舊宅進行裝修，改建成一棟棟各具特色的鄉村民宿，通過發展民宿經濟給農民分紅。

委托出租型。委托出租是指農戶與村集體經濟組織簽訂委托協議，由村集體經濟組織將農戶閑置的農房統一對外出租，年終收取租金的方式。

創新發展型。創新發展是指利用區位條件、資源稟賦和環境容量等條件，因地制宜發展康養旅游等新型產業項目。

村企合作型。村企合作是指村集體經濟組織及成員和企業通過協商合作、利益分配的方式，對閑置的農房進行共同盤活利用。

“盤活宅基地”的四川答卷

近年來，四川省巴中市恩陽區在盤活空閑宅基地和長期閑置農房方面大膽探索創新，建立健全盤活機制，培育新產業新業態，為鄉村振興增添新動能。目前，全區盤活利用閑置宅基地1130畝，閑置農房2850幢，吸納社會資本1.5億元，培育經營主體356家，帶動農民就業20000余人，村集體經濟收入增加1700萬元，1545戶農民增加財產性收入3000萬元。

一是搭建交易平臺。建立“村級收集、鄉鎮匯總、部門備案”的農村閑置房地基本信息數據庫，對閑置農房從房屋結構、建筑風貌、利用價值、配套情況等方面以戶為單位進行分類統計，建立臺賬。

二是探索盤活模式。在保障戶有所居前提下，探索農戶利用閑置農房從事經營性活動的自主開發模式、農戶將閑置農房出租的租賃流轉模式、農戶將閑置農房（含季節性閑置）的使用權作價入股專業合作社發展產業的入股聯營模式、農戶將閑置房地委托給村集體經營的集體經濟托管模式。

三是創新經營途徑。通過利用閑置房地發展種養業和農村傳統手工業；鼓勵社會資本租賃閑置房地，建設三合院、四合院式“巴山民宿”，發展鄉村旅游業；鼓勵利用閑置房地因地制宜發展鄉村養老、托幼、廉租房等公益事業。

當然，宅基地是保障農民安居樂業和農村社會穩定的重要基礎，也是農村發展的重要資源，鼓勵農民放棄、退出農村宅基地，還需要穩妥推進，不能違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，更不能以退出宅基地作為農民進城落戶的條件，要永遠把保障好農民利益放在第一位。

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素材整理：讀道鄉村

素材來源： 讀道文旅

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