起底郭英成：舊改之王回到了他忠誠的佳兆業

10年以后，深圳市知名房企佳兆業的老板郭英成還是返回了內地，尋求監管機構對該公司境外債務重組計劃的諒解與批準。

據悉，為表示解決重組問題的誠意，郭老板帶來兩份船新版本的理財賠付方案。

在接受中房網采訪時，某業內人士沉默半晌，還是簡短地評述道：

他（郭英成）愿意回去解決問題，這是好事。

至此，來自香港四季酒店的“舊改之王”終于登陸深圳灣，君臨他忠實的佳兆業集團。

?灰色軌跡

如果要在中國頭部房企中評選一個最招厄運的老板，郭英成必然以高票當選。

因為佳兆業的每一次興起之后，必然伴隨著不可名狀的原因而走到懸崖邊緣。

這一切，都和郭英成的發家過程，以及在房地產開發中的核心競爭力有關——佳兆業是扎根深圳、輻射大灣區的：

舊改之王。

1964年，郭英成出生于廣東省普寧市，是正兒八經的潮汕人。

上世紀80年代的潮汕，發家致富無非是兩條路：販賣藥物或是出海貿易。男勞力甚多的郭家，選擇了富有潮汕特色的貿易之路。

有趣的是，2009年佳兆業在港股上市，招股書中竟然對于郭氏三兄弟的教育背景、工作背景只字未提，對于公司其他股東與高管的介紹也是一片空白。

直到今日，在簡中網上幾乎仍然找不到相關的描述，唯一的公開信息只有郭英成接受采訪時說的一句話：

在未搞房地產生意之前，我們在潮汕一帶做貿易及工業生意，因為見同鄉搞房地產生意有聲有色，所以自己也參與其中。

1999年，已經移居香港的郭英成，與大哥郭俊偉、弟弟郭英智一起創辦了富昌金融集團，注資殼公司佳兆業地產，開始進軍內地房地產市場。

一位業內人士指出，早期的佳兆業所向披靡，是因為郭老板通過富昌，融到外資投行和金融公司資金，然后以佳兆業的名義在深圳再開發，實現再盈利。

不同于“舉牌拍地—售賣樓花—建成開盤—再次拍地”的傳統開發模式，佳兆業甫一開始就專注于“再開發”的細分賽道，瞄準的是普通開發商敬而言之的爛尾樓、舊改等棘手項目。

佳兆業的第一單業務，是接手占地50萬平方米、建筑面積達33萬平方米的深圳知名爛尾樓盤——龍泉別墅項目。

龍泉別墅位于深圳市龍崗區布吉鎮，屬于傳統意義的“關外”，前任開發商就是因為位置太偏、市場反響寥寥，才狠心爛尾的。

郭老板接手后，先是自己打造了商場、幼兒園等配套設置，然后又悄咪咪地調高了容積率，一番運作之下，港式設計的新樓盤以“桂芳園”的名字推向市場，結果一炮走紅，引發深圳有錢人的搶購。

2018年，郭英成在接受采訪時透露，因為早期專注于爛尾樓、舊改等項目，佳兆業的毛利潤率一直保持在業內較高的水平，例如廣州舊改項目的毛利率在40%左右，惠州、中山等城市約為26%，深圳項目毛利率最高，達到了：

50%。

馬克思曾曰，“有了50%的利潤，資本就會鋌而走險”。但為什么當地爛尾樓行業不溫不火，直到佳兆業進入，才發現商機呢？

也許是因為，做爛尾樓改造的利潤雖大，但需要面對高度的不確定性，必須有強力的手腕與通天的關系，才能搞定爛尾樓中錯綜復雜的各類問題。

而郭英成三兄弟就屬于：

特別能解決問題的那種人。

有佳兆業初代員工回憶道，郭英成非常勤奮，每天早上六點起床，晚上12點還在開會。他對員工非常嚴格，項目進度以“小時”為單位推進，但佳兆業對員工很好，各種待遇拉滿，讓大家把全部精力都集中到項目中去。

當然了，除了勤奮，佳兆業取得成功的一個小小因素在于，它非常尊重我國的特殊國情。

例如桂芳園（原龍泉別墅爛尾樓）一共開發了8期，但第一期的銷售數據表明：

購買該樓盤的第一手業主，大多是深圳市國土局和當地法院的公務員及家屬。

佳兆業接手龍泉別墅爛尾樓，除了獲得不菲的利潤，還收獲了當地政法界的人脈資源，且引發了一位關鍵人士的關注。

這位關鍵人士，就是時任深圳市規劃國土局龍崗分局局長：

蔣尊玉。

在蔣處長看來，港資企業在轄區內盤活爛尾樓，這是能夠提供政績的潛力股企業；外來的郭老板十分懂事，打起交道來很是輕松，是值得結交一番的自己人。

而郭英成也特別重視蔣先生的看重。原因很簡單，別看蔣處長官兒不大，但人家管的是房地產的事，而且升遷超快：

從2001年起，蔣尊玉先后擔任深圳市龍崗工業區管委會辦公室副主任、深圳市人民政府副秘書長、深圳市水務局局長、深圳市龍崗區委書記、深圳市政法委書記。

有案可稽的是，蔣尊玉擔任大鵬新區（即龍崗工業區）、龍崗區領導職務時，這兩個地區都以主抓城市舊改聞名。

例如在2009年擔任龍崗區委書記后，蔣尊玉推翻了前任“大綜管”的城市管理工作，把精力投入了舊城改造。

他曾公開表示，龍崗區要展開一場轟轟烈烈的“造城運動”，例如原計劃改造面積為8平方公里的華為科技城，直接就擴充到了22平方公里。

蔣尊玉不但追求舊改體量，還對舊改進度有著異乎尋常的要求。他曾公開宣稱：

我們不歡迎開發進度緩慢的小開發商，希望有實力、有情懷的大型房企入駐。

2010年，《南方日報》一篇報道中稱，龍崗區的舊城改造項目，占到了深圳市全市的：

一半以上。

而蔣尊玉的老朋友、特別能搞定問題的佳兆業大舉進軍當地，并贏得了“舊改之王”的花名。

很顯然，佳兆業能在舊改的蛋糕中劃下豐厚的一塊，離不開專業方面的能力，但也要看到個人私交的歷史進程。

有一年蔣尊玉回家給父母掃墓，帶領一個由深圳企業家和官員組成的50多人的隊伍，浩浩蕩蕩地從深圳趕往江蘇豐縣，順便進行考察，其中就包括了郭英成。

然鵝，佳兆業與蔣尊玉的深度綁定，遠不止兩位大佬的單獨交情。

2010年5月，深圳機場董事長黃傳奇被郭英成高薪挖角，聘用為佳兆業總裁，一度引發業內質疑。因為黃傳奇曾在民航總局擔任工程師，此前并無房地產行業工作經驗，佳兆業此舉為何？

黃傳奇曾在2003年擔任深圳水務集團董事長，當時蔣尊玉是深圳市政府副秘書長，分管市政環保和水務方面的工作； 2004年，蔣尊玉和黃傳奇都入選深圳市治污保潔工程領導小組； 2005年7月，蔣尊玉被調任為深圳市水務局局長，成為黃傳奇的直接領導。

據悉，兩人相交莫逆，黃傳奇出任深圳機場集團董事長后，仍然與蔣尊玉保持密切聯系。

而蔣尊玉是2009年10月成為龍崗區委書記的，并在2010年進入深圳市委常委，同時明確提出“造城運動”的設想。

很顯然，致力深圳舊改的佳兆業需要黃傳奇在國企工作期間積累的廣泛人脈。

在黃傳奇擔任佳兆業總裁的兩年內，佳兆業在深圳獲取并動工了多個城市的舊改項目，且大多位于龍崗區。

其中就包括深圳有史以來最大的舊城改造項目——佳兆業中央廣場（占地面積32.18萬平方米，總建筑面積達180萬平方米）。同時，這也是龍崗區最重要的城市舊改區域。

2010年4月，佳兆業官網發文稱，公司在龍崗華為科技城片區的舊改項目占地面積超過了300萬平方米，項目多達7個。龍崗區委書記的蔣尊玉與郭英成共同出席了華為科技城項目的簽約儀式。

（蔣尊玉與郭英成在華為科技城項目的簽約儀式上）

舊改項目最關鍵的不是獲得土地使用權，而是通過政府進行改造主體權益的確認，例如將土地權屬人（村委會）讓渡給市場主體（有房地產開發資質的企業），以及再次過程中的土地性質的變更，例如把工業用地變更為住宅用地。

一位業內人士稱：

（改造主體權益的確認以及土地的變性）這兩點最考驗開發商的政府關系。

但對于佳兆業而言，由于蔣尊玉“現管”著舊改事宜，這一切都好商量。

尤其是2013年起，蔣尊玉升任深圳市政法委書記一職，佳兆業舊改項目的糾紛與法律問題，就更不是問題了。

在整個2013年，舊改項目為佳兆業239億元合約銷售額貢獻了約30%，僅佳兆業城市廣場單盤貢獻率就高達：

19%。

直到2014年10月，原深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉因涉嫌嚴重違紀問題落馬，佳兆業的舊改項目才被突然發現：

問題很大。

一個月之后，佳兆業位于深圳市龍崗和大鵬新區多個項目共2000多套房源，被地方政府鎖定。

深圳市規土委給出的解釋是，房屋處于限制狀態或開發商存在違規行為，導致售房系統被管理局鎖定。

至于佳兆業存在什么樣的違規，房源被鎖定需要如何解除？有關方面并未給出解釋。

但有一點是確定的：

在中國房地產歷史上，只針對一家上市房企的大規模限售措施，有且僅有這一次。

2015年1月，《財新》報道稱：

蔣尊玉落馬后，郭英成曾給紀委寫過一份書面材料，承認和蔣尊玉共同涉足灰色地帶。但該材料因所涉范圍較窄，問題交代得不徹底，沒有達到紀委的預期，這可能是導致佳兆業樓盤被鎖的直接原因。

在佳兆業因“鎖盤”事件而瀕臨崩潰的關鍵時刻，郭英成于2014年底離開深圳，入住了香港四季酒店，開始了第二段傳奇故事。

?夢想明天

（一）和平飯店

香港四季酒店的格局，是和別處不同的。

四季酒店位于香港中環金融區，毗鄰美國、加拿大、英國駐港領事館，為緊急申請移民、尋求庇護或者改變身份的人提供了便利，酒店樓下的地鐵直通機場，這也是全香港唯一一個可以預辦值機的地方。

住酒店的大佬們接受全球最知名的投資銀行、商業銀行、律所、會所提供的專業服務，包括但不限于理財、資管、收割、洗白、轉移和藏匿等。

他們蝸居在此，在社交與運動中平息著內心的焦灼。累了，還可以在酒店內的兩間米其林三星餐廳（做法國菜的Caprice和做粵菜的龍景軒）里點餐，及時補充體力。

據說，包括吳佩慈的前男友紀某在內，眾多掮客出沒在酒店里，為他們提供關于明星、信息、性…的一攬子服務。

因此長期以來，四季酒店就是內地失聯大佬的精神歸處。酒店的空氣中飄蕩著無處安放的躁動靈魂，交匯著無數真真假假的傳奇故事，隱藏著半個中國的灰色真相。

四季酒店的套房，以面北為尊，因為尊貴的客人最喜歡在天臺的無邊界游泳池里俯瞰美麗的維多利亞港，眺望九龍半島，思緒神游到了更遙遠的中國內地。

2017年上演的反腐劇《人民的名義》，就以這個細節為原型，塑造了著名的：

望北樓。

見識過專政鐵拳、拒絕了配合調查的郭英成來到香港后，第一件事就是變賣了位于香港貝沙灣的自家豪宅，在四季酒店開了一個長租套房。

（二）收購

驚魂甫定之后，郭老板得以抽出時間，為佳兆業的問題發愁。

當時的情況是，習慣了杠桿經營的佳兆業，建成的4個樓盤因特殊原因不能出售，受到直接影響的房源超過2000套，且有關部門中斷了佳兆業所有房地產業務的審批流程。此舉無疑催生了佳兆業的資金鏈危機。

2015年1月1日，佳兆業發布公告稱，因郭英成辭職事項觸發的一項4億港元融資未能如約償還，公司未能及時歸還匯豐銀行的貸款。

此后，佳兆業成為首家美元債違約的中國內資房企，遙遙領先于曾小姐的花樣年，以及許老板的永遠大。

很快，包括華潤信托、中信信托、信達資產管理公司在內的24家國內金融企業聯手催債，佳兆業在杭州、武漢等地的樓盤被鎖盤及查封。

（2015年1月，佳兆業在“炒房之都”杭州的749套房源被鎖，購房者激情地散步）

在最艱難的時刻，佳兆業賬面上的流動資金不超過5億元。

內憂外患之下，孫宏斌親自帶隊，融創成為了傳說中的“白衣騎士”。

雙方快速達成協議，融創承諾以每股1.8港元、共計45.5億港元，購入郭氏兄弟共計49.25%的佳兆業股權，并擬向剩余股東全面要約收購。不過，融創在股權交割前設置了一個前提條款：

佳兆業債務重組時的財務狀況要滿足真實性要求。

很快，融創的財務人員就發現了佳兆業的財務黑洞：

佳兆業的債務并不是財報上公布的297億人民幣，而是650億元。

融創懵逼了，驚出了一身冷汗；佳兆業被激怒了，認為融創向外曝光這樣的信息，不夠厚道。

2015年4月，離職了的郭英成重新成為佳兆業董事局一把手，融創派駐董事會的高管被踢出局，雙方談判破裂。

（三）自救

白衣騎士揚蹄而去，郭英成開始了艱難的自救。

郭英成是土生土長的潮汕人，其家族早年與香港的潮汕商人交往甚密，因而得到了潮汕幫的援手。例如當年佳兆業沖擊IPO未果時，李嘉誠旗下的長實為它提供資金，解決了迫在眉睫的債務危機。

此輪佳兆業資金鏈危機，郭家三兄弟通過家族信托，拋售了佳兆業的部分股份，香港玩具大亨蔡志明、英皇主席楊受成和富商劉鑾雄成為接盤者，他們都是在港潮汕人。

但這還不夠。

這時候，郭英成的老相識張峻躬身入局。

張峻也是廣東潮汕普寧人，他在2008年通過資本市場中的“富德系”掌控了生命人壽。2012年開始，生命人壽通過收購成為金地集團（600383.SH）第一大股東和深圳農產品（000061.SZ）第二大股東，另外還收購了港股公司必美宜（00379.HK）。

2015年以來，生命人壽通過二級市場不斷增持佳兆業股票，生命人壽的累計持股比例已由5%飆升到18%，耗資超過30億港元，一舉成為佳兆業的：

第二大股東。

但這只是二級市場上明面的投入。

據悉，生命人壽還以基金、債券、不動產等方式馳援佳兆業約120億元。這讓拒絕了融創的佳兆業，獲得了寶貴的喘息機會。

但問題來了，一家三流保險公司如何在短期內化身巨鱷，大殺四方？

2016年，張峻被有關部門帶走調查，他與一度叱咤風云、掌控3萬億資的“明天系”大佬肖建華私交甚篤，而生命人壽也被外媒視為“明天系”陣營中的重要一員。

總所周知，明天系失勢后，前北大學生會主席肖建華，正是藏匿在香港四季酒店，接受8個美女保鏢的嚴密保護。

有沒有一種可能，在張老板的引薦下，同住一家酒店的郭老板與肖老板見過一面呢？

沒有人知道答案，答案在四季酒店的空中飄蕩。

?死去活來

當然，縱然獲得了老鄉們慷慨解囊的注資，佳兆業的底牌還是嚴重不足。

2015年，穆迪分析師郭潔凝稱，佳兆業在大批房源被地方政府異常鎖定的敏感時期，直接轉讓股權給生命人壽，雙方還成立合營公司聯合拿地，目的可能是在房源持續被鎖的極端情況下，有機會套現一部分資金。

然鵝，一家企業的成功，當然要靠當家人的個人奮斗，但也要考慮歷史的進程。

各位還記得，2015年下半年發生了什么嗎？

沒錯，那就是史詩級的：

漲價去庫存。

在房地產的滔滔大勢面前，有庫存、有地塊的房企就是好的房企。

在此背景下，佳兆業被鎖定的房源反而成了一漲再漲的香餑餑，價值倍增！

這一點，金融企業是最敏感的，它們的反應也最迅速。

2015年底至2016年初，佳兆業國內主要債權人——平安、中信和信達與佳兆業達成共識：

中信銀行和中信信托向佳兆業輸血300億，平安銀行輸血500億，信達則通過債轉股方式深度介入佳兆業多個舊改項目。

喜上加喜的是，這一年深圳有關部門解除了對佳兆業的鎖盤。同年12月，佳兆業財務造假問題也找到了“幕后黑手”——佳兆業的部分“前雇員”主導了財務造假，郭英成等董事會成員對此不知情，對原財報數據亦不認可。

2017年3月，佳兆業股票在聯交所復牌。

佳兆業如不死鳥一樣地活了，而且活得很好，居然有閑錢贊助深圳足球隊，簡直是贏麻了。

大風吹過深圳的前海灣，令人恍若隔世，不勝唏噓：

一切都是命運，一切都是最嚎的安排。

（為什么它的眼里充滿淚水？因為它對這片土地看得膚淺…）

在總結這次危機的教訓時，郭英成似乎產生了某種歸因謬誤：

高舉杠桿、負債擴張，才是房地產開發的人間正道。

億翰智庫數據顯示，2020年50家典型房企平均融資成本為6.08%，而佳兆業平均融資成本為8.8%，其中境內融資成本為7.8%。成為頭部房企中堪比藍光、恒大、新力的第一梯隊。

2019年5月20日，佳兆業不顧重慶樓市已經陰跌了一年的事實，以10066元/平的樓面地價拿下了大渡口區的一塊地。而半年前，同一區域成交的另一塊地，樓面價僅為：

4600元/平米。

甚至在有關部門劃定“三條紅線”、恒大商票出現兌付問題的2021年，佳兆業也沒停下全力擴張的步伐。

佳兆業以9199.95元/平的高價拿下了合肥新站高新區地塊，根據測算，只有當建成的商品房房價達到32000元/平，才能初步實現現金流平衡。 而當時該地塊周邊的房價，就沒有高于3萬元的。

但已經成為國內房企“千億俱樂部”一員的佳兆業不在乎。

該公司首席經濟學家劉策在博鰲21世紀房地產論壇會上發表了對于房地產行業的霸氣看法 :

行業屬于至暗時刻，悲觀者永遠正確，但樂觀者才能生存。爆雷之后活下來的企業，應當‘發下等愿，結中等福，成上等事’，未來的發展可能會超出你的預期，以后總會有舒心的日子。

可是古爾丹，代價是什么呢？

就在劉策說出以上豪言壯語之后的兩個多月，佳兆業理財產品的部分投資者收到關于延期兌付理財產品的通知，這部分延兌產品價值：

3億人民幣。

咱就是說，上半年還在瘋狂拍地、半年報上還宣稱“賬面上躺著487億現金”的佳兆業，已經拿不出3億元兌付到期的理財產品。

但如果對比一下佳兆業與永遠大的歷年負債情況，我們對佳兆業現金流再次枯竭的結果并不意外。

更厲害的是，可能受到二股東張峻，以及背后若隱若現的肖老板的熏陶，緩過勁來的郭英成迷上了：

資本運作。

2017年5月，我最佩服的財經類自媒體人拆姐（拆哪兒），寫了一篇深度調查報告，揭示出郭英成通過家族控制的深圳正萊達實業，以關聯持股影子公司的方式，獲得了昆侖健康30.96%的股權。

這意味著郭英成坐在四季酒店，卻借機拿下了一張集銀行、保險、信托、證券等資質于一身的全牌照金融集團，佳兆業試圖不再局限于房地產開發業務，而是謀求成為一家多元化企業集團，以此撬動更多資金為房地產項目加注。

拆姐的文章引起了時任保監會主席項俊波的注意，保監會祭出了公開質詢制度，要求昆侖健康如實說明背后可疑的股權變更，對遞交文件中涉嫌的虛假陳述進行逐條解釋。

據主流財經媒體的事后曝光，當時的昆侖健康，只是一家注冊資本為23.4億元、2015年底總資產為84億、凈資產為12億的小型金融公司。

而郭英成向昆侖健康的大股東福信集團（持有昆侖健康50%的股份）開出了天價：

60億元的現金，從福信集團直接購買昆侖健康30.96%的股份。

福信集團的總裁黃宇認為，這個報價是無法拒絕的：

干完這一單，我們都可以退休了。

于是，黃宇拒絕了其他洽談者的盡調要求，并關閉了電話，鐵了心要和郭老板做生意。

一個細思恐極的問題冒出來了：

已知佳兆業是2016年才與平安、中信、信達等大型金融機構達成交易，初步解除資金鏈危機的，那么佳兆業在瘋狂拿地的同時，又是從哪里籌集60億元收購保險企業的呢？

佳兆業的上下游廠商、期房購房者、理財產品投資者…都面面相覷：

別問我，我也不知道。

?余音裊裊

2021年佳兆業理財突發爆雷時，憤怒的投資者第一時間沖向了嘉里中心（佳兆業總部所在地）。

為了安撫投資者情緒，佳兆業總裁麥帆在現場撥打了郭英成的電話。郭老板向現場人員表示：

佳兆業是負責任的公司，請投資人相信佳兆業有能力和辦法還錢，希望大家穩定下來，給佳兆業時間，佳兆業盡快給出方案。

誰也沒有預料到，這是郭英成最后一次公開露面，也是最后一次對投資者發聲。

根據最新的財報，2023年佳兆業集團歸母凈利潤為-199億元，創下有史以來最大虧損額，目前佳兆業的資產負債率為97%。

如果考慮到公司項目的壞賬計提與表外負債，佳兆業已經：

事實上資不抵債。

2024年6月，鳳凰財經從多個可靠信源處獲悉，自2014年出走香港后，郭英成已于2024年年初返回深圳，并已辦公數月。

郭老板這次回來，主要處理理財賠付的事情。因為這是推進佳兆業重組方案的前置條件。

有佳兆業理財產品購買者爆料稱，佳兆業提供了兩份理財賠付方案。

1，方案一針對的是50萬元以下的中小投資者。接受該方案的投資人，每人每月的現金兌付金額可由目前的3000元提高到6000元。

2，方案二針對的是200萬元以下的投資者。佳兆業分6期平均兌付，且第一期現金兌付比例為20%，剩余各期按月支付。

而不同意以上方案的，暫時只能執行原有兌付方式，即每人每月兌付現金3000元。

據悉，已經有不少大額理財投資者在第二份兌付方案上簽了字。

一位投資者無奈地表示：

沒有辦法，簽字后畢竟可以先拿20%出來，如果是200萬就能拿40萬了。按照現在一個月3000元的兌付，拿到40萬得多少年呀？

而佳兆業現金支付的來源出自債權抵押，債權的底層質押物為A股上市公司廣匯汽車的股票。

在文章結尾出，說一個令人唏噓的小故事吧。

2018年7月，廣東省紀委主管的《廣東黨風》發文，披露了蔣尊玉案的部分細節。

該文明確說到，早在蔣尊玉在深圳國土局及龍崗區擔任房地產開發要職時，其妻李燕就注冊了一家房地產項目咨詢公司，并以介紹地塊轉讓、提供信息咨詢等名目，收取眾多房地產開發商變相提供的利益。

郭英成與蔣尊玉關系不錯，但卻得罪了李燕：郭老板直接走的是蔣尊玉的路子，沒有光顧李燕的生意。而且，郭英成的佳兆業占據了龍崗舊改的生態位頂端，讓李燕的業務開展不起來。

有多名房企老板認為李燕“貪婪、直接、素質低”。他們經常舉的例子就是，李燕曾經把登門拜訪的郭英成趕出家門，并當眾辱罵郭老板：

豬狗不如。

蔣尊玉被雙規后，郭英成在提交給紀委的信件中說：

與他老婆相比，蔣尊玉還像個人。

由此可見，郭英成其實也是個有脾氣的人。只不過正如毛姆在《月亮與六便士》中說到的：

一個人往往不是他想成為的那種人，而是他不得不成為的那種人。

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21 Jun 2024

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