上海樓市新政，到底在鼓勵什么？

　　5月27日晚，由上海市住建委、房管局、規劃資源局、稅務局等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整優化住房限購政策等9條政策措施。

　　上海市成為第一個跟進中央降首付、調整按揭貸款利率等樓市“重大舉措”的特大型城市。

　　有地產大V說，上海為特大城市指了一條路；有經濟學家說，上海樓市新政“將決定你未來財富增長和在一線城市生存的邏輯”；更有當地房產中介在朋友圈刷屏稱，樓市新政后，上海房地產市場“有望迎來報復性反彈”。

　　我和上海的一個朋友連線得知。昨晚的風兒很喧囂，昨晚的房事很激烈。但這位朋友內心古井無波，自律得像是沒有性生活。

　　他有條不紊地解釋道：

　　曾經，他們說解除封控后，將會迎來報復性消費；

　　曾經，他們說放開生育后，將會迎來人口報復性增長；

　　現在，他們說解除限購后，將會迎來報復性買房…

　　但他們低估了我們的善良。我們早就的放下仇恨，不想報復了啊。

　　?為什么要向購房者讓利

　　按照《財新》、《經濟觀察報》等嚴肅財經媒體的說法，昨晚出臺的“上海市房市優化調整政策”被稱為“上海市房貸新政”。意思是說，新政雖然提出了九條政策措施，但核心條款其實還是回應兩周前央行“松綁首付比例，下調房貸利率”。

　　5月17日，央行聯合金監總局，連續發出下調個人住房公積金貸款利率、調整商業性個人住房貸款利率政策、調整個人住房貸款最低首付款比例的3個重磅文件，重點提及首套房最低首付可將至15%，個人住房公積金貸款利率直降0.25個百分點，以及：

取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，央行各省級分行根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平。

　　有趣的是，從央行官微上三個《通知》的閱讀與點贊比例來看，在房事過度的國人心中，“下調公積金貸款利率”及“降低首付比率”是最值得關注的，效果堪比藍色小藥丸；而“放開商貸利率緊箍咒”卻似乎不被眾人理解，效果堪比買藍丸時附送的小雨傘。

　　不得不說，對房地產的金融屬性，其他兄弟省市的炒樓者還是“Too young, too simple, sometimes na?ve”——大家似乎忘了，央行只能給出“什么能做，什么不能做”的指導意見，地方政府真正能拿出什么樣的優惠條件，其實與《調整商貸利率的通知》息息相關。

　　只有上海人民多奇志，展示出極高的理解能力與業務水平。

　　一方面，他們積極奔走于各樓盤但多看少買，成交量波瀾不驚。

　　另一方面，人民群眾紛紛在央行上海總部的官網上留言，詢問央行上海分行是否在近期內響應上海市政府調控要求，指導各商業銀行調整商業性個人住房貸款利率的下限。

　　上海人民“不見兔子不撒鷹”的態度顯然讓有關部門很不滿意，畢竟現實中上海樓市承壓頗大。

　　根據同一天（5月17日）國家統計局公布的數據，國內70個主要城市的二手房價格創造了“有史以來最大跌幅”：

　　環比下降6.8%。

　　（毫無疑問，上海市也是被抽樣調查的70城之一）

　　更揪心的是，按照目前的人口結構與人口增長趨勢，上海樓市的未來似乎缺乏反轉的潛能。

　　5月24日上海衛健委發布了2023年上海市人口監測統計資料，上海平均初育年齡31.66歲，總和生育率降至0.6。

　　上海本地媒體《界面新聞》對這個數據進行了解讀與點評：

　　總和生育率是衡量生育水平最常用的指標之一，指假設婦女按照某一年的年齡別生育率度過育齡期，平均每個婦女在育齡期生育的孩子數。通常來說，總和生育率2.1是人口世代更替水平的警戒線。

　　界面新聞查閱以往發布的數據，2022年上海全市總和生育率為0.7，戶籍人口平均初育年齡為30.36歲，平均生育年齡為31.18歲。

　　有些大v發文稱，上海市生育率降低的原因與海派文化有關，是經濟水平提高后的普遍現象…這一頓猛舔的無畏模樣，連溝子文學都不敢恭維。

　　甚至連官方機構都會公布更靠譜的研究結論。

　　例如2022年9月，上海衛健委聯合上海社科院，發放問卷調查了19314名上海市適齡女性（20-49歲），對“居民生育意愿”形成了一系列研究結論，其中就包括：

1，被訪對象短期內不考慮生育的原因，最主要的是養育成本、教育成本、房價。 2，年收入較低的家庭（10萬以下），生育意愿最低。 3，住房面積越大，生育意愿越高。

　　See？上海的年輕人不是由某種特殊材料構成，不需要被“新文化、新思潮”所代表。

　　他們的想法依然很中國。

　　所以在多種因素疊加下，有關部門從善如流地提供了：

　　更適合上海寶寶體質的樓市新政。

　　?面向對象的“一攬子”優惠政策

　　按照上海市四部門的聯合《通知》，本次新政共涵蓋了調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等9項內容。

　　（一）信貸政策

　　《通知》中最直觀的是從首付、商貸、公積金貸款三個方面發力，降低購房成本。

　　一是把首套房的首付比例為從30%降至20%，二套房的首付比例由40-50%降至30%-35%。

　　二是調將商業險個人住房貸款利率。如首套房商貸利率由4.1%調整到3.5%，相當于LPR下調了45個基點。

　　三是提高公積金貸款額度。如首套房家庭的公積金貸款額度由120萬元上浮至160萬元，多子女家庭在此基礎上再上浮20%，即最高可貸192萬元。

　　總之就是，上海樓市在杠桿運用方面的寬松程度，已經回調了10年的水準，與2014年的水平大致相當。

　　在降房價與提高居民收入之間，有關部門選擇了提高杠桿。

　　什么意思呢？

　　對于普通的剛需家庭而言，2折首付買下第一套房，剩下8成通過公積金貸款+商業險個人住房貸款，相當于以4倍杠桿入手了一筆長期投資。你得保證自己的家庭在接下來的期限內都有穩定的收入項。

　　一位搞金融的朋友說，他玩雪球也罷，期權也罷，上了4倍杠桿后肯定睡不好覺，最多半年就要平倉的。哪有30年持有4倍杠桿，還臉不紅心不顫的？你確定未來30年的家庭收入穩步增長、確定自己是不可替代的么？

　　更要命的是，購房時上的4倍杠桿，意味著一旦房價下挫5%，你的損失就擴大到20%。如果遇到傳說中的腰斬…

　　但政策就是這么刺激的，因為降房價直接影響土地財政，提高居民收入會影響社會分配與再分配。只有杠桿端變動更加適合中國寶寶，其償還風險完全由購房者承擔。

　　果然，藥不能停。

　　（二）購房資格

　　除了給地產游戲里的玩家借出更多籌碼，有關部門還對購房資格的要求大幅度松綁，試圖吸引更多接盤俠入局。

　　在限購政策的優化上，有關部門設計了豐富的內容，覆蓋非上海戶籍、人才、單身、離異、企業、多孩家庭、贈予等群體。

　　總有一款適合您。

　　《通知》明確調整優化住房限購政策。一是優化非滬籍居民購房條件，縮短非上海戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，擴大購房區域。二是調整相關政策口徑。取消離異購房限制，調整住房贈與規定。

　　從整體上看，多種限購政策的放開，說明在有關部門眼里，特大城市限購政策的補丁既可以打上，也可以拆除，實質性松動是可以做到的。

　　對具體政策條款的指向看，本質上是引入更多的購房剛需，消化特定區域、特定類型的房地產庫存。

　　例如購房資格以社保“5年變3年”作為基準盤，說明當前市場上符合“交夠5年社保”條件的韭菜較少，已經托舉不起天量存量房。天塌下來了，矮個子也應該頂上。

　　輔之以重點區域（外環內）非滬籍人才的優惠，例如將新城以及南北轉型等重點區域的購房區域要求降低，說明樓市的“結構性庫存”現象較為突出，外環區域的二手房乏人問津，亟需新手接盤——但也僅僅如此了，希望新韭菜擺正自己的位置，不要去寸土寸金的內環搶房子。

　　我看上海市有關部門目前還情緒穩定，離真正全面放開內環中環樓市還有一段距離，足夠安排至少50個新政。

　　（三）其他政策引導

　　此外，上海樓市新政還特意對某個特定類型房地產進行連續“微操”，耳提面命。

　　自《通知》實施之日起，在一年內出售外環內2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環外一手住房的居民家庭，可以向購入一手房所在區房地產交易中心申請補貼，每套補貼標準為2萬元（30平米以下）、2.5萬元（30-50平米）、3萬元（50-70平米）。

　　四是支持企業購房用于職工租住，對企業購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購買住房套數…

　　這兩段中提到的“2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的住房”，鄙人有幸在浦東新區梅園新村租住過，深知這就是傳說中的：

　　老破小。

　　顯然，有關部門的思路是，鼓勵市區老破小房東置換，置換方向是外環的新房。同時有關部門又鼓勵以企業打包的方式，購買這部分配套成熟、房源較老的二手房，進行重新裝修及社區維護，用于職工租住。

　　這可以從三個層面予以解讀。

　　第一層面，說明當地政府已經認識到房地產的巔峰期已經過去，繼續玩城中村改造的話，拆遷成本居高不下、建成后售價卻不確定，總體權衡之下覺得風險太大，不能讓拆遷戶“或成最大贏家”，因而放棄了“拆遷+舊改”的傳統模式，這部分舊改的規劃與責任，由市場化這只“看不見的手”自發完成。

　　第二層面，為接盤企業營造良好環境。一旦當地居民意識到拆遷無望，老破小的回購成本將迅速回落（因為沒有了拆遷抬價的心理預期），接手企業的整體收購成本下降、收購進度提升。

　　第三層面，什么樣的企業有能力、有意愿做這種“半公益半投資事業”？很顯然是需要“履行社會責任、彰顯使命擔當”的國企（尤其是扎根本地的地方國企）。

　　咦，這似乎完全符合近期“國企收儲房地產”的官方發言嘛：

在5月17日召開的國務院政策例行吹風會上，央行表示將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　有意思的是，如果地方國企在收儲“老破小”的過程中利用好“破除拆遷幻想”的底牌，收儲成本將大為降低；另一方面，上海市內環、中環的老破小其實是成熟社區，配套良好，實際租售比較高（據說市區的老破小，租售比可以達到2.5左右）——這不比買超長期限國債合算？

　　因此對于有志于“承擔社會責任”的地方國企來說，如果未來房價不發生大起（×）大落（√）的調整，“支持企業購買小戶型二手住房”不但符合政治正確，甚至還是一門潛在好生意。

　　高，實在是高！

　　?東京默示錄

　　所以問題來了，上海樓市新政的著力點在于樓市情緒穩定。那么未來的房價走勢，真的可以被準確地把握、平穩地落地嗎？

　　讓我們摸著櫻花醬過河。

　　2022年9月，中信出版社翻譯引進了日本經濟學會主席、日本首相經濟與財政政策委員會委員伊藤隆敏的著作《繁榮與停滯：日本經濟發展和轉型》。

　　應該說，除了價格難以接受（超過150元），這是一本好書、

　　它好就好在介紹了二戰后日本如何從經濟騰飛到泡沫化，以及在“失去的20年”里，日本官僚、學者、企業家、金融投機分子、中產階級…如何一次次地錯估形勢，在每一波“房地產反彈”的序幕拉開時介入，然后被撕得粉身碎骨。

　　例如在經歷了“推金山倒玉柱”的1991東京房地產閃崩后，日本房地產基于慣性實現了短暫的企穩。人們感覺最糟糕的日子已經過去了。

　　從1992年到1995年，大多數銀行認為，一旦經濟復蘇，土地價格將率先蘇醒和上漲，與房地產相關的不良貸款將轉危為安，直至有利可圖。

　　于是，大聰明的騷操作來了：

現金儲備豐富的民間資本開始游說大藏省（主管日本財政、金融、稅收的最高行政機構）修改相關政策并提供補貼，從而獲準在東京都區部（即東京23區）參與“公營住宅”的生意。 最終，在1996年以后的新一輪房地產深跌中，所有的希望都破滅了——哪怕它們沒有涉及“收益保證”的金融產品，它們無一例外地破產了。

　　伊藤隆敏說，當時學術界與大藏省高官的痛苦在于，沒有人說得清楚，日本經濟的崩壞與房地產的崩壞，到底是周期性的需求不足，還是結構性的供給過剩。

　　直到十多年過去了，人們才把主流認識統一到“供給側”，從而為“安倍經濟學”奠定理論基礎。

　　而在一衣帶水的某國，沒有人討論周期性與結構性的問題，“廟堂之高”與“江湖之遠”既有著默契的共識，又有著奇妙的誤會：

　　人民群眾總認為有關部門的工具箱里還有工具，而有關部門總認為人民群眾的口袋里依然有錢。

　　對了，我說的一定是執迷不悔的韓國啊。