10月深圳二手樓成交跌谷底，業內人士：部分投資客拋盤走人

對于樓市來說，成交量意味著生命。在過去七個月，隨著深圳二手樓市觀望情緒持續加重，相關成交數據亦持續下探。整個10月，深圳二手住宅僅成交1605套，環比下跌逾9%，遠低于月度5000套的行業枯榮線，更是行將來到近十年的歷史低值。“208”新政已實施七個月有余，在“去杠桿”“去泡沫”的持續加碼下，過往有著“金九銀十”之稱的深圳二手樓市傳統旺季已不復存在。
據中指研究院11月1日發布的數據顯示，10月，全國100個城市二手住宅平均價格為16026元/平方米，環比下跌0.04%，是百城二手住宅價格指數自2020年6月發布以來首次環比下跌。其中，珠三角城市群二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅擴大至0.24%。此外，據易居房地產研究院最新發布的報告顯示，10月全國主要城市二手房市場情緒低迷，成交規模持續下行。縱觀易居研究院監測的13個熱點城市，二手住宅成交量環比大降26.9%，同比則是驟降42.8%。1月至10月成交量同比增速年內首次轉負至-2.1%。隨著各地二手房參考價政策的出臺，以及房地產信貸政策持續收緊，近幾個月二手住宅市場形勢急轉直下。據相關統計，13城成交總量已基本回落至2014年10月水平，有分析認為，此現象標志著自2015年以來的二手樓市大規模上升行情趨向結束。
深圳市場則是進一步佐證了上述判斷。據深圳市住建局，10月全市二手房成交1977套，環比下跌9.52%，其中二手住宅成交1605套，環比下跌9.07%，成交套數前三的行政區依次為龍崗、福田和寶安。值得一提的是，這已經是深圳二手住宅連續7個月成交下跌，市場熱度跌至谷底；新房“打新”熱度不減。10月，深圳全市新建商品房共成交5570套，環比上漲19.76%；成交面積538153.4㎡，環比上漲25.96%。其中，新房住宅成交4712套，環比上漲40.95%；成交面積485679.82㎡，環比上漲48.10%，光明區以1412套成交套數居榜首，寶安區以1195套排名次之，龍崗區以848套位列第三。新房市場方面，10月，深圳新增了14個預證項目，其中10個項目為普通住宅。據易居克而瑞，10月深圳新房住宅項目銷售金額方面，位于光明的星河天地以39.10億元摘得頭籌，招商領璽、聯投東方分別以32.19億元、19.96億元位列第二、三名。
隨著深圳二手住宅市場的成交量逐月探底，成交價也隨之持續下跌。掛牌價開始出現連跌，市場觀望情緒加重，二手住宅的掛牌量在這幾個月時間里持續攀升，創下了新高。南都記者查詢樂有家統計數據顯示，截至10月21日，深圳二手住宅掛牌量已突破5.5萬套，過戶成交量卻只有833套，這意味著，掛牌量已經超過成交量的60倍，大量的二手住宅房源仍處在等待買家的漫長過程中。

此輪深圳二手住宅存量的增長并非爆發式的。從樂有家統計的圖表中可以觀察到，自今年的2月份開始，深圳的二手住宅掛牌量已持續走高，從38463套逐步增長到10月份55047套，增幅達43%，與此同時，其過戶成交量也在逐漸降低，從3月份的6789套逐步縮減到10月份的833套，降幅高達88%。
此外，值得注意的是，雖然二手住宅存量自2月份開始增長，但據樂有家數據顯示，全市掛牌價卻僅從上個月開始下調，近兩個月深圳二手住宅報價平均下調了0.5%。福田某中介向記者表示，現在房源的議價空間較上個月有所增大，接近參考價的筍盤頻出，業主有松動跡象。
另據中原地產監測的有效數據的81個片區里，近兩月有超50個片區呈現報價下滑態勢。
南都記者觀察到，不少報價幅度調整明顯較大的片區，大多為名校學區以及價格較貴的豪宅區。其中，南山的科技園片區截至10月26日報價下調8.44%，后海片區的掛牌價均價相比9月下調約2.6%；另一邊，羅湖的翠竹片區，報價幅度變動幅度為-6.07%，福田的百花片區，報價下調幅度為2%，高于福田其他片區。
此前南都記者在走訪百花片區時也了解到，長城二花園88平的房源最近兩周降價100萬，長城一花園124平最近兩周降價100萬，南天二花園同最高點相比降價350萬，國城花園業主主動降價300萬期望盡快成交。
另市場上不少中介同樣發出了“筍盤”的房源，比如半島城邦，155平4房只賣1668萬，比指導價低；大沖都市花園80平2房2廳，報價950萬指導價1040萬；諾德假日花園，80平報價980萬，低于市場價350萬，而且還可以寬限6個月的時間給湊首付。
有業內人士認為，深圳之所以呈現本輪二手房量價齊跌，一方面是因為近半年深圳的政策頻出，調控收緊，部分投資客已經扛不住，率先拋盤走人。另一方面，也脫離不了房地產稅的影響。“那些手握十幾套房的拆遷戶，估計已經在置換資產了”。該業內人士認為，等將來房地產稅實行后，樓市分化將會比今年還要嚴重。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，未來二手房市場降溫的趨勢會更加明確。從本輪市場降溫看，其也先于新房市場。對于如今的各地二手樓市來說，要充分認識到虛高價格交易有風險，也不現實。本輪樓市管控相比過去，一個很大的變化就是要嚴管房東的高價掛牌行為。如今，二手房價格去泡沫的工作持續開展，亦有助于市場回歸平穩態勢。
來源:南方都市報