如何看懂貝殼找房的產業互聯網邏輯

3月16日，貝殼找房發布2020年財報，數據顯示，貝殼2020年營業收入705億元，同比增長53.2%，同時貝殼平臺總交易額（GTV）增長也相當強勁，同比增長64.5%至3.50萬億元，而去年為2.13萬億元。

從財報數據中，可以看到幾個令業界側目的關鍵點。

1. 貝殼找房美國會計準則下盈利了

平臺交易額的猛增是貝殼實現扭虧的重要原因之一。2020年貝殼營業收入704.81億元，同比上升53.17%；實現凈利潤27.78億元。如果按照調整后凈利潤計，貝殼盈利已經持續一段時間。

2. 貝殼找房GTV數據暴增

同比增長64.5%至3.50萬億元，而去年為2.13萬億元。

3. 新房收入超存量房

新房交易服務的營收提升最為顯著，2020年營收379億元，同比增長87.1%，占總營收的53.83%，GTV同比增長85.0%至1.38萬億元。

4. 鏈家收入占比繼續縮小

由鏈家貢獻的存量房交易GTV則為1.01萬億元，僅增長18.3%；由非鏈家連接經紀人貢獻的存量房交易GTV為9281億元，同比增長109.9%，增速明顯高于鏈家。

數據的暴增得益于規模的快速擴張，截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經紀門店數已超過4.69萬家，同比增長25.1%，連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%

無論如何，貝殼找房在市值上到700億，僅用了8個月，我們穿透房產和互聯網行業，分別能得到什么啟示呢？

股價背后的技術邏輯

貝殼找房本身是產業互聯網的房地產數字化的交易和服務平臺，在互聯網角度，對于房地產的改造，互聯網行業探索很早，2014年是個分界點，房產行業也有不少平臺進入，6年過后，剩下的并不多，貝殼找房為什么能夠脫穎而出？

貝殼找房CEO彭永東曾經說過：做好新居住的兩條一個是工具、科技；一個是服務者、人，是兩條永遠交錯、相互迭代、相互定義的兩條主軸。

過去互聯網公司對于房地產互聯網化的理解是交易平臺，而傳統中介對于互聯網平臺的認知是工具，這種認知差異在某種程度上決定了現在的市場格局：互聯網平臺承接了中介公司的房源信息傳播，同時在本質上也形成了對于數據的集合。

這樣的結果往往是：數據往往僅限中介內部使用，且有最高保密義務，因為房源是公司的生命線。貝殼找房內部對于科技化的要求是“標準化、數字化、智能化”，他們試圖用技術重構基于中介、開發商、購房人之間的連接關系。

中介行業屬于傳統行業，過去靠一部電話，房子屬于高價低頻的產品，對于線下的依賴程度很高，從過去報紙廣告、互聯網端口、線下拓客等方式，傳統的成交效率低下，因為獲客的流量很難，轉化的結果很難。

房子變為巨大的數據來源，除了基本信息檔案之外，房源數據變的更加鮮活，覆蓋蓋權屬、價格、簽約、帶看、通勤、周邊、地理位置等關聯關系，通過算法可以在數字化基礎上，樓盤字典不再是簡單的房源數據，而是以房屋為基礎的多維數字化描述，數據可以通過AI建立基于房-客-人的關系圖譜和交易閉環；貝殼分可以構建經紀人職業分級和信用體系。

樓盤字典、貝殼分、小貝助手等為代表的大數據與數字工具搭建行業新型基礎設施促成多方協作，面向經紀人、店東、品牌、政府進行全行業開放和輸出，數據的本質在數字化過程中不僅解決了信息不對稱的問題，對于提升產業鏈的效率擴展了更多場景和作用。

從財報數據中可以看到：疫情后，居民在住房服務上對線上平臺的依賴度提高，微信九宮格也接入了貝殼找房，貝殼MAU保持逐月上升，四季度MAU達4818萬，同比增長88%，平臺效應持續增強。截至2020年底累計VR拍攝房源超900萬，數據促進了規模、流量、成交的同步成長。

從技術到人與場景的重構

在產業互聯網機制中，對于人貨場的重構經常被拿出來說事，與傳統電商不同，房子是高價低頻的產品，重構人貨場的代價，必然觸及很多人的利益。也提高了雙方的信任成本，造成交易環節的復雜、冗余。改變這一行業痛點，實現消費者價值和服務者價值升維的關鍵，就在于依托技術力量的加持，對于傳統“人貨場”模式的升級。

一是基于樓盤字典的知識圖譜，對以房屋為基礎的物進行多維數字化描述。二是‘房-客-人’關系圖譜，建立線上線下數字化交互閉環，構建可度量的關系網絡。三是服務者模型，對經紀人進行職業分級和信用分級來界定職業經紀人畫像。

在房子成交過程中，經紀人是必不可少的環節，但這個行業讓人難以認同，中介行業的流動性被人詬病，不誠信、急功近利成為行業的標簽，通過技術的重構，驅動“低素質”變為優質經紀人，貝殼找房的做法是通過數字化，利用貝殼分的評價機制，對于交易流程環節的反饋，對于經紀人訓練、提升。

貝殼找房的技術改造，除了提供工具之外，從連接本質上，打破了邊界，改變了傳統中介的商業模式，打個比方：過去點對點的鏈接，變為了多點到多點，基于ACN經紀人合作網絡，房源數據不再是過去的單線交易鏈條：房源可以共享，不再僅通過經紀人，房東可以提交房源，經紀人有更多的房源可選，優秀房源數據更容易基于這套機制被更多人關注和售賣，最終提升了交易的效率。

數字化的結果還可以通過AI算法、評價系統，更容易讓優質、口碑經紀人突出，獲取更大收益，基于過去隨機性的單線連接變為主動多點連接，而數據的邊界被打通：房子成為“人”和生活場景的數據化產生過程，從商業模式分析，“新居住”的未來還包括基于生活場景的延展，業內人士認為，基于房產行業的上下游都可能獲益，比如基于家裝、婚慶、母嬰、最后一公里等。

產業互聯網側重于強調互聯網技術對產業鏈、價值鏈的重構，產業互聯網強調對于產業上下游的協同和共同繁榮，從房地產角度去看，無論是追求MLS中國化，還是基于互聯網的應用。從貝殼找房的成長過程中可以看出，房地產的產業互聯網化，不能單純的用互聯網替代傳統房地產營銷模式，實際上，房地產產業互聯網化，從數字化角度去理解，應該是平臺，基于互聯網“去中心化”的原則，不是直接轉移和堆砌功能應用，或者冠以銷售模式，融合共生的過程是平臺生態的形成。去中心化意味著開放，產品和服務的改造依靠的是技術驅動，提升效率是整個生態獲益的結果。

站在這些維度，不要簡單的把貝殼找房提出的“新居住”歸結于房產交易平臺，基于數字化，打破邊界，房地產行業的想象空間還會更大。